これまでとは異なり、今年の「雙十一」は快消品の歓喜だけでなく、不動(dòng)産も加わり、早くも「雙十一」の予熱を始めた。

アリ、京東、蘇寧の3大電子商取引プラットフォームはいずれも「雙十一」期間中に不動(dòng)産の特別優(yōu)遇を発表し、「新房全金5割引」、「オークション特価學(xué)區(qū)房、地下鉄房」などを発表した。融創(chuàng)、恒大はオンライン旗艦店を直接開通し、多くの開発者が「雙十一」という名目で販促を行っている。

開発者が苦戦する「雙十一」の背後には、伝統(tǒng)的なビル販売の黃金期「金九銀十」市場が平板で、融資環(huán)境が依然として厳しく、開発者の資金が引き続き緊迫している。住宅企業(yè)は2015年に大量に債務(wù)を発行し、現(xiàn)在債務(wù)が集中的に期限切れになり、キャッシュフローが緊迫している住宅企業(yè)はすべての機(jī)會(huì)をつかんで加速しなければならない。

これまでとは異なり、今年の「雙十一」は快消品の歓喜だけでなく、不動(dòng)産も加わり、早くも「雙十一」の予熱を始めた。-甘俊摂

開発者は「雙十一」に備える

「雙十一」を目前にして、今年寶を洗う「雙十一」のお年玉の遊び方は「樓を建てる」よりだ。みんなが友達(dá)を呼んで一緒に「ビルを建てる」のが大好きな時(shí)、ビルを売る開発者も「雙十一」に備えている。

11月1日、融創(chuàng)西南旗艦店が京東プラットフォームでオンラインになった。京東公式微博によると、イベント期間中、住宅購入者は店內(nèi)で111元の最高190萬元の住宅購入補(bǔ)助金に參加することができ、西南5省の指定住宅源補(bǔ)助金のラインの下で番號(hào)を振る資格を得ることに成功した。

京東はすでに「雙十一」期間中の不動(dòng)産関連活動(dòng)を発表した。間もなく到來する「雙十一」では、京東は70都市で200社以上の不動(dòng)産開発者を連合し、6000軒以上の特恵住宅源を投入する。また、新築住宅は全金5割引で、優(yōu)遇額は3億元を超えた。

電子商取引と協(xié)力する開発者は融創(chuàng)だけではない。同11月1日、蘇寧グループと恒大グループは、雙方が11月1日から11日までの間に協(xié)力して家を売ると発表した。

恒大グループの公式旗艦店もすでに蘇寧易購入プラットフォームに進(jìn)駐しており、「毎日100軒の特価住宅源を秒殺し、最高百萬以上の優(yōu)遇を受けている」という大きなスローガンが目立っている。

オンラインでは、恒大は蘇寧易購入店と蘇寧小店を借りて、オフラインルートの開拓を行う。蘇寧ルート販売チームの16萬人の従業(yè)員も、恒大の恒房通プラットフォームを通じて恒大の販売顧問になる。

グループの公告によると、恒大は割引セールに頼って、9月と10月の販売金額はそれぞれ831億元と903億元の好成績を収めた。克而瑞の統(tǒng)計(jì)によると、恒大の1-10月の累計(jì)販売額は5407.2億元に達(dá)し、2位だった。

このほか、アリババ傘下のアリオークションは15日、今年の天貓の「雙十一」期間中、1萬軒以上の特価住宅源が參加し、一部は多くの人気學(xué)區(qū)の住宅、地下鉄の住宅、観光地の住宅などをカバーすることを明らかにした。

「電子商取引は増加の難題に直面している。中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏によると、不動(dòng)産は今年販売の難題に直面しているため、両者は以前、電子商取引で家を売ることができないことを試みた上で、今年再び試みたという。彼は同時(shí)に、協(xié)力効果にはよくないと述べた。

易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進(jìn)研究総監(jiān)は、開発者と電子商取引プラットフォームの協(xié)力には非常に良い意義があり、住宅企業(yè)のマーケティングコストを下げることができ、その後、不動(dòng)産の在庫除去に良い効果をもたらすことができると考えている。

オンラインで電子商取引プラットフォームと協(xié)力するほか、開発者もオンラインで「雙十一」という名前で様々な花式マーケティングを行っている。

中報(bào)ノードで融創(chuàng)を追い越して第4位に上昇した保利は、融創(chuàng)反超され、第5位に戻った?！笡_三」を望む保利は「雙十一」の間に力を入れ、「また生活節(jié)」を打ち出した。保利各地の公式公衆(zhòng)號(hào)が次々と宣伝している。

河南省の保利発展が「良質(zhì)な住宅源3450セットを精選し、利益2.4億元を譲る」と表明した。石家荘の保利氏は「毎日11軒の特価住宅源を発売し、総価格は5萬-10萬元減少した」と述べた。

恒大に押されて3位の萬科は、「ハイ購入祭」で「雙十一」を迎えた。広州萬科が「神券を減免し、最高20萬元を直減する」と発表した。佛山萬科は1111軒の特価住宅を発売し、住宅購入は最大10萬元減少した。

現(xiàn)在、販売1位の碧桂園も加入しており、例えば碧桂園川東地域の「譲利3億房源」である。また、龍湖グループの「雙11住宅購入狂享季」がU享家で正式にオープンし、優(yōu)遇住宅源は傘下の200近くのプロジェクトに関連し、40以上の都市をカバーする。

中國不動(dòng)産仲介同業(yè)連盟の胡景暉主席は、現(xiàn)在の市場情勢の下で、「雙十一」は開発者に値下げの階段を與えたと述べた。これまでの開発者が象徴的にいくつかの尾房を出して宣伝してきたのに比べて、今年の「雙十一」では、多くの住宅企業(yè)が年末の返金のために、機(jī)を借りて値下げの販促に力を入れている。

債務(wù)「泰山圧頂」

今年の開発者がこのように積極的に「雙十一」に備えるのは仕方がない。

機(jī)構(gòu)関連の研究報(bào)告によると、住宅企業(yè)は融資の引き締め、融資コストの上昇、債務(wù)返済圧力の大きい困難な狀況に直面している。

融資コストの面では、克而瑞研報(bào)によると、前9カ月間、住宅企業(yè)の債券類融資コストは7.03%増加し、2018年より0.50ポイント上昇した。このうち、海外債の融資コストは8.08%に達(dá)し、2018年より0.86ポイント増加した。10%以上の海外債融資は業(yè)界の例ではない。

同時(shí)に、開発者は數(shù)年前に急進(jìn)的にレバレッジを加え、多くの住宅企業(yè)が巨額の借金を背負(fù)っていた。

諸葛が住宅を探して発表した報(bào)告によると、2019年上半期、80社の規(guī)模の大きい上場企業(yè)の有利子負(fù)債規(guī)模はさらに6.61兆元に上昇し、2018年末に比べて10.45%上昇した。

恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利、萬科など20社の住宅企業(yè)の有利子負(fù)債規(guī)模は千億を超えた。全體的に見ると、住宅企業(yè)の債務(wù)は普遍的に密集して期限切れになり、債務(wù)が頂點(diǎn)に達(dá)し、將來の債務(wù)返済圧力が大きい。

同機(jī)構(gòu)の統(tǒng)計(jì)によると、2019年上半期の有利子負(fù)債規(guī)模トップ20の住宅企業(yè)はいずれも1000億元を超え、計(jì)42159.75億元に達(dá)し、80社の上場住宅企業(yè)の総有利子負(fù)債の63.73%を占めた。

このうち、恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國の上半期の有利子負(fù)債はいずれも3000億元を超え、保利不動(dòng)産、緑城ホールディングス、萬科、中國鉄建、中海不動(dòng)産などが続いた。

克而瑞の研究データによると、住宅企業(yè)の債券の満期狀況を見ると、2015年の社債と中期手形の発行量が大きく、多くの企業(yè)の債券の期限は3-7年間で、今年の住宅企業(yè)は債務(wù)返済のピークに直面している。今年下半期、住宅企業(yè)の満期債券は1706億元で、満期債券の総量も高位にある。

2020年下半期から2021年上半期にかけて、住宅企業(yè)の債務(wù)返済圧力はさらに上昇し、満期債券は3000億元を突破し、その時(shí)、住宅企業(yè)はより大きな債務(wù)返済と融資圧力に直面する。

重圧の下で、開発者は「金九銀十」に厚い期待を抱いている。恒大は早くから販促戦を繰り広げ、全員が家を買うのが業(yè)界の普遍的な現(xiàn)象となっているが、「金九銀十」は現(xiàn)れていない。

克而瑞が発表した9月と10月の市場データを見ると、少數(shù)の頭の住宅企業(yè)が大規(guī)模な値下げで良い販売成績を収めたほか、全體のビル市場は平穏だった。

9月、全國29の重點(diǎn)都市の新築住宅の成約面積は同環(huán)比でそれぞれ2%と6%減少した。このうち、一線都市の新築住宅の成約面積は同環(huán)比でそれぞれ19%と4%減少した。

10月、新築住宅の成約と土地市場は「金九」の低迷を続け、冷え込みが続いた。重點(diǎn)都市の新築住宅の成約量は同、環(huán)比でそれぞれ6%、10%下落した。克而瑞氏は、9月の成約の低迷が市場の見通しをさらに激化させたと述べた。

中古住宅市場の狀況もビル市の冷え込み傾向を反映している。易居研究院のモニタリングデータによると、13の典型的な都市の中古住宅の成約量は6.7萬戸で、前月比7.3%減少した。9月13日の中古住宅市場はさらに冷え込み、成約量は2019年5月以來の下り通路にある。

融資環(huán)境は緩和の兆しが現(xiàn)れず、開発者たちは常に神経を引き締め、加速して脫化し、耐え、生き殘るしかない。

克而瑞研報(bào)は、住宅企業(yè)の中報(bào)の発表によると、多くの企業(yè)の供給ノードが第4四半期に集中しており、業(yè)績のスパートが有力な保障になると指摘した。そのため、企業(yè)が貨物の供給を増やし、マーケティングを強(qiáng)化する狀況下で、第4四半期の住宅企業(yè)全體の販売規(guī)模は引き続き向上するだろう。

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