北京の土地市場は気溫が下がり続けています。

2019年12月12日、北京はひっそりと三つの土地を譲りました。その中で、房山區(qū)良郷鎮(zhèn)にある一つの限定競房の土地は42億元の底価で中駿によって獲得されました。また二つの商業(yè)用地も基本価格で取引されました。

相対的に冷たい北京の土地市場では、定価での成約は珍しくないが、この土地で設(shè)定された最高の販売限度価格が業(yè)界の注目を集めている。

土地譲渡書類の情報によると、この土地の販売は35344元/平方メートルです。2017年2月に、このエリアも2つの制限競房の土地を譲ったことがあります。販売の制限価格は38994元/平方メートルです。二年間未満で、競房の制限単価は3600元/平方メートルぐらい下がりました。

地金がわずかしかない北京市場で、なぜこのような現(xiàn)象が現(xiàn)れたのですか？

北京の不動産市場の在庫規(guī)模は依然として大きく、規(guī)制政策は引き続き厳しく維持されます。-甘俊撮影

売れ殘りの競合室

競房を制限するのは北京市がここ二年に出した新しい商品の部屋の種類で、「住宅価格を制限し、地価を競売する」という方式で土地を競売して建てた家屋です。北京は2017年末から大規(guī)模に競房土地の譲渡制限を開始し、競房制限項(xiàng)目は2018年中から集中的に市に入る。

中國の不動産のデータによると、最近2年間、競房制限は北京市場の供給の70%を占めています。大興、豊臺、房山、昌平の四つの區(qū)は供給の重點(diǎn)です。

土地譲渡の段階で家屋の販売価格を制限するため、競房の販売価格は通常同地域の市場水準(zhǔn)を下回っている。しかし、競房に限って市場に歓迎されるというわけではありません。供給量が多く、地域が相対的に集中しているため、北京の競房全體の消化狀況はよくないです。

中國の不動産は、今年11月末までに、北京市の累計(jì)供給は5萬4千セットに制限され、ネット署名の規(guī)模は約2.3萬セットで、全體の去化率は43%程度にすぎないと指摘しています。在庫規(guī)模は初めて3萬セットを突破した。

「競房の市場分化は非常に深刻で、少數(shù)の優(yōu)秀なプロジェクトの契約は比較的活発であるが、この部分のネットレッドプロジェクトを除いて、ほとんどのプロジェクトの參入に問題が生じている」中原不動産のチーフアナリスト、張大偉氏は指摘する。

その中で、供給量が比較的集中している房山區(qū)の競房去化率は22.7%で、全市の限定競房去化率の半分ぐらいです。

「地塊自體にはいくつかの問題があります。例えば、セット設(shè)備が十分ではなく、房山區(qū)の中心區(qū)域から遠(yuǎn)いなどです。しかし、価格の引き下げは主にこの地域の競爭が「ひどい」からです。北京のある大手不動産屋は21世紀(jì)の経済報道に対して明らかにしました。

彼は過去1年間、北京の多くの競房限定プロジェクトが値下げされ、房山區(qū)も同様に免れることができませんでしたが、全體の販売狀況はまだ満足できませんでした。

これは北京の不動産市場に対する影響がとても大きいです。張大偉氏によると、今年に入ってから、北京の中古住宅の成約量が一斉に下落し、所有者の見方は明らかに深刻で、主な原因は競房の市場への衝撃を制限することにあるという。なぜなら、「區(qū)域內(nèi)に競房限定の項(xiàng)目があると、地域全體の出來高を分けやすくなり、平均価格も安くなります」からです。

新房は、前11月に北京の商品室住宅の33074セットを契約しました。最近の3年間で一番高い點(diǎn)です。しかし、新築の在庫は7.5萬セットに達(dá)しましたので、成約価格は明らかに伸びていません。市場の予想もあまり楽観的ではありません。

打ち歩が安値に下がる

このような気持ちはすでに土地市場に伝わった。

北京市の計(jì)畫と自然資源委員會の情報によると、12月12日に3つの土地が取引された後、今年の北京の土地は72件で、総成約金額は約1464億元です。土地の収入は千億円を超え続けていますが、二年連続で減少しています。このうち、2017年の2796億に比べ、今年の北京の土地譲渡収入はほぼ橫ばいです。

プレミアム率については、中國の不動産のデータによると、今年の北京の土地全體のプレミアム率は10.72%で、4年連続で下落しています。

単価については、今年北京で成約した土地の平均床価格は約1.9萬元／平方メートルで、2年連続で引き下げられました。

ここ二年間、北京の土地取引はずっと気溫が下がっています。前述の北京の不動産企業(yè)関係者は、この面では北京が全國で最も厳しい不動産規(guī)制政策を?qū)g施しているため、住宅市場のパフォーマンスが悪く、企業(yè)の予想に影響を與えたと考えています。

中國の不動産の統(tǒng)計(jì)によると、今年以來、北京では46の住宅地が取引されました。その中で、共有財(cái)産権のある土地は14個で、競房の土地制限は20個あり、価格制限なしの土地は12個しかありません。

この人は、北京の無制限の土地の中でも、普通は比較的に多くの付加的な條件があります。例えば、商業(yè)建設(shè)、共同建設(shè)、教育などの業(yè)態(tài)があります。住宅販売の中で、これらの土地の前売り価格はよく制限されます。そのため、業(yè)界では北京市場を「利潤ブラックホール」と呼んでいます。

分析者によると、年末近くには、不動産企業(yè)の領(lǐng)有地での授権予算が比較的不足しており、加えて春節(jié)が近いため、北京の土地取引が好転しにくいという。

來年の土地市場について、北京は住宅地が商業(yè)地に合わせて譲らないように要求していますが、張大偉氏は、北京の不動産市場の在庫規(guī)模は依然として大きいと指摘しています。規(guī)制政策は引き続き厳しい狀況を維持しています。