北京土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。

2019年12月12日，北京悄然出讓三宗土地。其中，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一宗限競(jìng)房地塊以42億元的底價(jià)被中駿斬獲，另外兩宗商業(yè)用地也底價(jià)成交。

在相對(duì)冷淡的北京土地市場(chǎng)，底價(jià)成交并不罕見，但該地塊設(shè)定的最高銷售限價(jià)引發(fā)了行業(yè)的關(guān)注。

按照土地出讓文件的信息，該地塊的銷售限價(jià)為35344元/平方米。而在2017年2月，該區(qū)域也曾出讓過(guò)兩宗限競(jìng)房地塊，銷售限價(jià)為38994元/平方米。不到兩年間，限競(jìng)房的限制單價(jià)下降了3600元／平方米左右。

在寸土寸金的北京市場(chǎng)，為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

北京樓市的庫(kù)存規(guī)模仍然較大，調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)保持嚴(yán)厲。-甘俊攝

滯銷的限競(jìng)房

限競(jìng)房是北京市近兩年推出的一種新的商品房品類，是指以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，限競(jìng)房占據(jù)了北京市場(chǎng)供應(yīng)的70%。大興、豐臺(tái)、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)的重點(diǎn)。

因在土地出讓階段就對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競(jìng)房的銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域的市場(chǎng)水平。但這并不代表限競(jìng)房就受到市場(chǎng)歡迎。由于供應(yīng)量大、區(qū)域相對(duì)集中，北京限競(jìng)房的整體消化情況并不好。

中原地產(chǎn)指出，截至今年11月末，北京市累計(jì)供應(yīng)限競(jìng)房5.4萬(wàn)套，網(wǎng)簽規(guī)模約2.3萬(wàn)套，整體去化率僅為43%左右。庫(kù)存規(guī)模則首次突破了3萬(wàn)套。

“限競(jìng)房市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍，但除了這部分網(wǎng)紅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目的入市都出現(xiàn)了問(wèn)題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

其中，供應(yīng)量較為集中的房山區(qū)，限競(jìng)房去化率為22.7%，僅為全市限競(jìng)房去化率的一半左右。

“地塊本身是存在一些問(wèn)題，比如配套設(shè)施不夠完備，距離房山區(qū)中心區(qū)域比較遠(yuǎn)等。但下調(diào)限價(jià)主要還是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)比較‘慘烈’?！北本┠炒笮头科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

他表示，過(guò)去一年間，北京的不少限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，房山區(qū)同樣不能幸免，但整體銷售情況仍不理想。

這對(duì)北京樓市的影響十分深遠(yuǎn)。張大偉表示，今年以來(lái)，北京二手房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，業(yè)主觀望情緒明顯嚴(yán)重，主要原因就在于限競(jìng)房對(duì)市場(chǎng)的沖擊。因?yàn)椋爸灰獏^(qū)域內(nèi)有一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，就容易把整個(gè)區(qū)域的成交量分流過(guò)來(lái)，也會(huì)拉低均價(jià)”。

新房方面，前11月北京商品房住宅簽約33074套，為最近三年來(lái)的最高點(diǎn)。但由于新房庫(kù)存高達(dá)7.5萬(wàn)套，成交價(jià)格并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期也不甚樂(lè)觀。

溢價(jià)率降至低點(diǎn)

這種情緒已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的信息，在12月12日成交三宗土地后，今年北京共成交土地72宗，總成交金額約為1464億元。雖然土地收入繼續(xù)超過(guò)千億，但已連續(xù)兩年下降。其中，與2017年的2796億相比，今年北京的土地出讓收入近乎腰斬。

溢價(jià)率方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至目前，今年北京土地整體溢價(jià)率為10.72%，連續(xù)四年下滑，是最近多年的最低點(diǎn)。

單價(jià)方面，今年北京成交土地的平均樓面價(jià)約為1.9萬(wàn)元／平方米，連續(xù)兩年出現(xiàn)下調(diào)。

近兩年來(lái)，北京土地交易一直處于降溫的狀態(tài)。前述北京房企人士認(rèn)為，這一方面是因?yàn)楸本?shí)施了全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，房屋市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，影響了企業(yè)的預(yù)期；另一方面，北京土地出讓中的限制性條款頗多，單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間十分有限。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京共成交了46宗住宅地塊。其中，共有產(chǎn)權(quán)地塊為14宗，限競(jìng)房地塊有20宗，不限價(jià)地塊僅有12宗。

該人士認(rèn)為，即使在北京的不限價(jià)地塊中，也通常會(huì)有比較多的附加條件，比如配建商業(yè)、共建、教育等業(yè)態(tài)。在房屋銷售中，這些地塊的預(yù)售價(jià)格也經(jīng)常會(huì)受到限制。因此，業(yè)界常將北京市場(chǎng)稱為“利潤(rùn)黑洞”。

分析人士指出，臨近年末，房企在拿地中的授權(quán)預(yù)算相對(duì)不足，加之春節(jié)臨近，預(yù)計(jì)北京土地交易難有起色。

對(duì)于明年的土地市場(chǎng)，雖然北京要求住宅地塊不再搭配商業(yè)地塊出讓，但張大偉指出，北京樓市的庫(kù)存規(guī)模仍然較大，調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)保持嚴(yán)厲，除非真正出現(xiàn)區(qū)位好、限制條件少的優(yōu)質(zhì)地塊，否則北京土地交易仍將保持相對(duì)平淡的狀態(tài)。