3月16日、上交所が披露した、緑城中國(guó)（3900.HK、略して「緑城」という）は専門(mén)投資家向けに170億元を超えない會(huì)社債を発行する予定で、募金計(jì)畫(huà)はすでに受理されました。これは流動(dòng)性が緩慢な下で、不動(dòng)産企業(yè)の百億級(jí)の融資の現(xiàn)象です。緑の都市を除いて、今年1月に、恒大（333.HK）の貸付けの総規(guī)模は461.2億元に達(dá)しました。

緑城を代表とする中央企業(yè)の背景不動(dòng)産企業(yè)は「百億級(jí)」の融資を獲得し、恒大、萬(wàn)科（000022.SZ）、融創(chuàng)（01918.HK）などを代表とするトップブランドの不動(dòng)産企業(yè)も資本市場(chǎng)の大きな支持を得ました。3月11日、萬(wàn)科Aは2020年に合格投資家向けに額面総額が人民元90億元（90億元を含む）の社債（第一期）を超えないと発表し、2.60%の利率で今年の域內(nèi)外住宅企業(yè)の融資利率の最安値を記録した。民間企業(yè)の融資金利も最安値を更新し、1月8日、融創(chuàng)は2025年満期の5.4億ドルの優(yōu)先券を発行し、6.5%の利率を発行すると発表しました。3月13日には、証券監(jiān)督會(huì)が発行會(huì)社債の申請(qǐng)を再開(kāi)すると発表しました。

新ラウンドのマネーブームは投資拡大とアップグレードを意味します。緑の城の中國(guó)のある関係者は記者に対して、會(huì)社は最近見(jiàn)ています。しかし、すべての不動(dòng)産企業(yè)が「幸運(yùn)児」というわけではなく、過(guò)去2～3年間の急進(jìn)的な拡張により、一部の融資を獲得しても、企業(yè)は依然として「高てこ」の運(yùn)転狀態(tài)にあるという現(xiàn)実は変わらない。

これに対して、同研究院の首席アナリスト、張宏氏は、今回の市場(chǎng)調(diào)整期は買(mǎi)収合併の最適な「ウインドウ期間」であり、市場(chǎng)構(gòu)造も買(mǎi)収の加速によって変化し、市場(chǎng)集中度も急速に向上すると予想している。中央企業(yè)を代表とする不動(dòng)産企業(yè)と、萬(wàn)科、融創(chuàng)などを代表とする先導(dǎo)的な不動(dòng)産企業(yè)、あるいは本船市場(chǎng)の変化傾向を主導(dǎo)する。

業(yè)界買(mǎi)収のシグナル

同政策研究院の報(bào)告によると、中央銀行が2020年の不動(dòng)産企業(yè)の融資に関する調(diào)整は、今年は「與信集中度」の原則に従って行うべきであり、いわゆる「與信集中度」の原則は、緑城を代表とする中央企業(yè)と萬(wàn)科、融創(chuàng)などを代表とするトップブランドの不動(dòng)産企業(yè)であり、これらの不動(dòng)産企業(yè)はより多くの資本市場(chǎng)の支持を得ることができる。例えば、3月17日、広州越秀集団株式有限公司の3つの中間手形はトレーダー協(xié)會(huì)に承認(rèn)され、登録されました。合計(jì)88億元です。

一般的には、「百億級(jí)」の融資を受けた市場(chǎng)段階は、資金面が緩やかな段階にありがちですが、今回の狀況はすでに変化しています。金融業(yè)界関係者の分析によると、2017年の不動(dòng)産の上昇サイクルに入った百億級(jí)の融資ブームとは違って、今年、不動(dòng)産企業(yè)が直面する市場(chǎng)環(huán)境は四面楚歌に近くなり、販売回付先と投資先の環(huán)境は複雑になっている。

張宏氏は、緑城を代表とする中央企業(yè)と萬(wàn)科、融創(chuàng)などを代表とするトップブランドの不動(dòng)産企業(yè)の資金調(diào)達(dá)コストと規(guī)模の優(yōu)位性、あるいは彼らを買(mǎi)収の主役に押し上げると指摘しています。買(mǎi)収された側(cè)、つまり「信用集中度」の原則以外に、レバレッジ率の高い「裸泳」の不動(dòng)産企業(yè)が明らかになった。

最近発生した典型的な事例は、2020年1月13日、世茂が福晟グループと全面的な戦略協(xié)力を展開(kāi)し、世茂福晟というプラットフォーム會(huì)社を共同で設(shè)立すると発表しました?，F(xiàn)在、具體的な「協(xié)力案」は正式に公表されていません。3月18日、啓信寶工商資料によると、福建福晟法定代表人は潘偉明から許幼農(nóng)に変更されました。許幼農(nóng)は2001年に世茂に加入してから今までに至っています。一方、福建福晟の高管層及び福晟傘下の建築會(huì)社福建六建集団有限公司の高管層も一連の変更が発生しました。最終的に、福晟グループの元の管理層は潘俊鋼、呉継紅が世茂福晟に転職する以外、その他は全部離職します。世茂による福晟グループの再生がまだ行われています。

上場(chǎng)企業(yè)のある人は買(mǎi)収合併の観點(diǎn)から、民営企業(yè)は規(guī)模を拡大し続けるには、団あるいは大きな魚(yú)を抱いて大きな魚(yú)を食べなければならない、さらには「蛇呑象」も必要だと話しています。

過(guò)激派の今日

上記の業(yè)界関係者は、金融化が進(jìn)む不動(dòng)産業(yè)界では、資本市場(chǎng)は不動(dòng)産企業(yè)の利益増速、融資規(guī)模と負(fù)債構(gòu)造などの各指標(biāo)に注目しており、規(guī)模増速と戦略配置ではないと指摘している。対照的に、2019年に在房の不動(dòng)産買(mǎi)収で市場(chǎng)上の注目度が高い企業(yè)、例えば世茂のような企業(yè)は昨年から業(yè)界に買(mǎi)収のシグナルを投げかけてきた。2017年から2018年までの調(diào)整サイクルを経て、利益増速、負(fù)債構(gòu)造などを同業(yè)に優(yōu)れるようにしたからである。

世茂は2019年前の第3四半期の販売金額と販売面積はいずれも大きな利益を得て、業(yè)界のトップ10に戻りました。不動(dòng)産業(yè)界の第3四半期の純利益の全體的な増加率は12.76%を前提に、中央企業(yè)、國(guó)有企業(yè)の背景にある不動(dòng)産企業(yè)の純利益の伸び率は民家企業(yè)をはるかに超えています。対照的に、緑城中國(guó)の純利益の伸び率は高くないが、同社は2019年下半期に販売項(xiàng)目の増加を開(kāi)始し、一部2018年に販売したプロジェクトは2019年末に交付された。販売回収狀況から見(jiàn)ると、緑城中國(guó)は2019年1-12月の契約販売金額は約人民元2018億元で、正式に2000億の不動(dòng)産企業(yè)陣営に入る。

最近の緑城中國(guó)の土地取得の動(dòng)きと、同社の取締役會(huì)長(zhǎng)の張亜東氏が2019年中にメディアの取材を受けた際に投げかけた2つの2000億の目標(biāo)を見(jiàn)ると、緑城中國(guó)はすでに拡大の歩みを始めている。これに先立ち、張亜東氏は「2019年下半期の緑城中國(guó)は入札?買(mǎi)収に參加することによって、年間の新たな商品価値2000億元の達(dá)成を目指している。（2019年）下半期の全體的な商品供給源は約1060萬(wàn)平方メートルで、全體の販売可能価値は約2263億元で、年間2000億元の販売目標(biāo)を達(dá)成するために努力している」と述べた?，F(xiàn)在、緑城中國(guó)は2000億の販売目標(biāo)を達(dá)成しました。2000億の商品価値の備蓄が実現(xiàn)するかどうかは2019年の年報(bào)で発表されます。

実際、不動(dòng)産市場(chǎng)では買(mǎi)収の事例が相次いでいる。今年に入って、福晟グループが買(mǎi)収された既成事実を除いて、先日、4つの債券を停止した協(xié)信グループも買(mǎi)収されたと伝えられています。協(xié)信集団はかつて龍湖、金科と並んで重慶のトップ3に入りましたが、最近危機(jī)が相次いで爆発しました。子會(huì)社協(xié)信は47億元の債券を作っています。一部は違約のリスクに直面しています。協(xié)信遠(yuǎn)名義で6つの債券を継続し、総規(guī)模は47億元で、そのうち14億元の債券は1年以內(nèi)に満期となる?，F(xiàn)在、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)と債務(wù)項(xiàng)目の格付けは共にAAである。

2019年6月末までに、協(xié)信は総資産821.42億元を大きく作って、総負(fù)債は649.28億元で、そのうち流動(dòng)負(fù)債は347.19億元、短期債は46.18億元、買(mǎi)付手形と勘定金は43.17億元、その他の買(mǎi)掛金は63.58億元です。2019年6月末までに、會(huì)社の貨幣資金は43.77億元しかなく、短債の返済をカバーすることができません。

上記の業(yè)界関係者は、過(guò)去2～3年間で急激に拡大した不動(dòng)産企業(yè)は、金融緩和の段階で融資を受けても、企業(yè)が依然として「レバレッジ」の狀態(tài)にある現(xiàn)実を変えることは困難だと指摘しています。

福晟グループが2017年に高てこモデルで高速拡張を行ったように、2019年に販売ボトルネックによって資金チェーンが破斷されました。2020年に入ってからは、高速運(yùn)転のモードが一気に停止します。

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