李一戈

最近、一部の不動産従業(yè)員に質(zhì)問しました。疫病後、社長は今年の業(yè)績目標(biāo)を下方修正しましたか。ほとんどみんなの言葉：いいえ。

全體的に見ると、住宅企業(yè)の年間販売任務(wù)は、春節(jié)休暇前にほぼ確定し、下達(dá)された。當(dāng)時、ほとんどの住宅企業(yè)は新型コロナウイルスの流行がそれほど深刻になることを予想できなかったが、やはり市場の一般的な運行傾向に基づいて2020年計畫を判斷し、制定した。しかし、疫病でこんなに長く家に閉じ込められていたのに、どうして元の計畫を変えなかったのだろうか。

不動産業(yè)者の今年の不動産市場に対する見方はほぼ同じで、それは、各業(yè)界の中で、疫病が不動産に與える影響は比較的小さく、回復(fù)が比較的速いということだ。これは3月以降、各地の販売所が徐々にオープンした後の成約狀況を見ることができる。半日で完売するビルもある。

実は、3月にビル販売所をオープンしてからの第1波の成約は、抑圧後の集中放出だった。これらの消費者はもともと家を買う準(zhǔn)備をしていたが、疫病に遅れただけだと理解できる。2ヶ月以上の需要は1ヶ月で放出され、2月と比べて比較可能性はありません。一部のビルの買い占めもケースバイケースで、いくら悪い相場でも「株」の上昇が止まっているのに、まして地域表現(xiàn)の分化もある。

3月はまだ多くの上場住宅企業(yè)の年報が発表された時だ。市場の回復(fù)の影響を受けているのか、それとも業(yè)界の動向を見て楽観的な結(jié)論を出したのかは分からないが、上で述べたように、住宅企業(yè)のオーナーたちは一般的に任務(wù)を怠らないと言い張っているほか、急進(jìn)的と言える中短期業(yè)績目標(biāo)を掲げている住宅企業(yè)もある。

私はこれらの企業(yè)の名前を言わない。とにかく規(guī)模に走り、順位に走るのが特徴だ。彼らの目標(biāo)が「急進(jìn)的」なのは、主流の住宅企業(yè)の大部分が規(guī)模論のやり方を放棄しており、プラス成長または數(shù)%の成長を維持できればよく、一部の住宅企業(yè)はそのアレイに見合った成長率を維持したいと考えているからだ。

ターゲットの急進(jìn)的な住宅企業(yè)は、所在するアレイの平均成長率をはるかに上回ることを選択している?，F(xiàn)在の情勢の下でこの自信があるのは、自分の企業(yè)の配置、キャッシュフロー、人材などの要素に基づいているほか、コロナウイルスがカーブを越えて追い越す機(jī)會を提供しているという判斷もある。

前述したように、新型コロナウイルスは醫(yī)療業(yè)界以外のほとんどの業(yè)界に異なる程度の影響を與えているが、不動産が受ける影響は小さいかもしれない。疫病は成約を遅らせただけで、住宅需要、特に剛性需要は消滅していない。そのため、疫病が住宅企業(yè)の下落の原動力を強(qiáng)め、他の企業(yè)の進(jìn)取の機(jī)會になっているかどうかは証明しなければならない。

実際、2018年下半期のビル市場の調(diào)整に入ってから、一部の住宅企業(yè)、特に中小住宅企業(yè)のキャッシュフローが困難に遭遇した。これらの困難な企業(yè)の株式の一部またはその傘下プロジェクトは、大手住宅企業(yè)の買収合併対象である。例えば、4月7日夜、中國奧園は11億6000萬元で京漢株式29.99%を買収すると発表した。買収が完了すると、奧園は京漢株式の筆頭株主になる。

表面的には、これは疫病の影響下で初めての有名な住宅企業(yè)の買収合併案だが、公開資料を調(diào)べると、京漢株式はとっくに下り坂を歩んでおり、2016-2019年の業(yè)績は連続して下落し、昨年第3四半期の帰母純利益は4000萬元以上の損失を出した。この買収合併案を疫病の影響の結(jié)果にすることは明らかにできない。

2018年6月以前の10年以上、不動産企業(yè)はよく生きてきた。これにより、自分で意思決定するのがどんなに大変なことかと錯覚している住宅企業(yè)もあるが、実際には業(yè)界や市場がそれらを掲げて前進(jìn)している可能性が高く、発展速度は企業(yè)の存在する內(nèi)在的な欠陥を覆い隠している。市場が本格的に下落に転じると、それらのすべての短板が露出した。

昔はコントロールが來るたびに世論は「大シャッフルが來た」と言うのが好きだったが、なぜこのコントロールだけがシャッフルなのだろうか。主な原因は、厳しい購入制限貸付制限の影響で、不動産の投機(jī)需要がようやく押し出されたことかもしれない。外在的な挙動力はもはやなく、內(nèi)功は実力に依存しなければならず、一部の住宅企業(yè)は敗れてしまう。

専門家たちの共通認(rèn)識は、我が國の住宅企業(yè)の數(shù)はまだ多すぎて、いくつか淘汰する必要があって、市場シェアが良質(zhì)な企業(yè)の手に集中するのは悪いことではありません。M&Aは主流の住宅企業(yè)の集中度を高める重要な道であり、私たちはその成功を喜んで見なければならない。

私は何度も言いましたが、我が國の不動産市場にはまだ比較的に長い発展時期があります。住宅剛性需要と改善性需要だけでもかなり巨大で、主流の住宅企業(yè)の安定した成長を支えるのに十分ですから。ただ、主流の住宅企業(yè)の成長は、ある程度経営不振の企業(yè)が市場から撤退し、シェアを譲ることを?qū)潄趣筏皮い搿?/p>

しかし、業(yè)界全體の発展が遅れても、住宅企業(yè)が超常的な成長率を追求するのは別のことだ。規(guī)模は往々にしてレバレッジを意味し、超常的な規(guī)模増速は超常的なレバレッジを意味する。買収合併の機(jī)會が來て、レバーを使うのは正常だ。しかし、財務(wù)を引き締め、レバーをこじ開け、土地を大挙して買収合併の標(biāo)的を探しているのは心配だ。

高レバーは高回転を指標(biāo)としなければならない。剛性需要と改善性需要は消えないが、ブラックスワンがいつでも突然飛び出す市場では、この遅延が2ヶ月なのか6ヶ月なのか予測できない。遅延時間が長くなるほど、レバーに伝達(dá)される圧力が大きくなります。利益を犠牲にするのは些細(xì)なことで、もし収穫の代価が企業(yè)が1年2年調(diào)整しなければならないならば、もたらした損失はあなたの5年間の努力を相殺することができて、重大な決定ミスはアウトになる可能性があります。

だから、私個人の提案はやはり安全です。キャッシュフローは絶対的な安全を確保し、製品には競爭力があり、ブランドには內(nèi)包があり、サービスには明らかな瑕疵がないことは、次の段階の住宅企業(yè)が守るべき原則である。その上で品質(zhì)のある成長を求める。それともその言葉で、社長を除いて、今どの住宅企業(yè)の規(guī)模が1位でどの住宅企業(yè)が11位なのかに関心を持っている人は何人いますか。

もう一言、千億級以上の住宅企業(yè)は、不動産開発の本業(yè)以外に、新たな競爭力のあるコースを見つける余裕があれば、奨勵に値する。

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