李一戈

       最近問(wèn)了部分房地產(chǎn)從業(yè)人員一個(gè)問(wèn)題：疫情后老板下調(diào)了今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)嗎？幾乎是眾口一詞：沒(méi)。

       總體來(lái)看，房企年度銷(xiāo)售任務(wù)，遲至春節(jié)放假前基本已經(jīng)確定并下達(dá)。彼時(shí)，絕大部分房企未能預(yù)料到新冠肺炎疫情會(huì)那么嚴(yán)重，還是按照市場(chǎng)一般運(yùn)行趨勢(shì)來(lái)作判斷并制定2020年計(jì)劃。但被疫情堵在家里這么久，為什么還不改變?cè)瓉?lái)的計(jì)劃？

因?yàn)榈禺a(chǎn)商對(duì)今年樓市的看法大致趨同，那就是，在各行業(yè)中，疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響是相對(duì)較小的，而且恢復(fù)比較快。這在3月后各地售樓處逐漸開(kāi)放后的成交情況可以看出來(lái)。甚至還有樓盤(pán)出現(xiàn)了半天即告售罄的現(xiàn)象。

       其實(shí)，3月開(kāi)放售樓處后的第一波成交，是壓抑后的集中釋放?？梢岳斫鉃?，這批消費(fèi)者本來(lái)就準(zhǔn)備買(mǎi)房，只是被疫情延后了。兩個(gè)多月的需求在一個(gè)月釋放，拿它與2月相比，不具有可比性。而個(gè)別樓盤(pán)的搶購(gòu)也只是個(gè)案，再差的行情里都有“個(gè)股”漲停，何況還有區(qū)域表現(xiàn)的分化。

       3月還是較多上市房企年報(bào)發(fā)布的時(shí)候。不知道是受市場(chǎng)回暖的影響，還是觀察行業(yè)走勢(shì)得出了樂(lè)觀結(jié)論，除了上面說(shuō)的，房企老板們普遍咬定任務(wù)不放松之外，還有一些房企提出了可以說(shuō)是激進(jìn)的中短期業(yè)績(jī)目標(biāo)。

我就不說(shuō)出這些企業(yè)的名字了。反正特點(diǎn)就是奔著規(guī)模去，奔著排名去。之所以說(shuō)它們的目標(biāo)“激進(jìn)”，是因?yàn)?，大部分主流房企已放棄了?guī)模論的做法，能維持正增長(zhǎng)或者百分之幾的增長(zhǎng)就可以了，少部分房企希望保持與其所在陣列相匹配的增速不掉隊(duì)即可。

目標(biāo)激進(jìn)的房企，選擇的是遠(yuǎn)高于所在陣列的平均增速。而在當(dāng)前情勢(shì)下有此信心，除了基于自己企業(yè)的布局、現(xiàn)金流、人才等因素，還有一個(gè)判斷是，疫情提供了彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。

前面說(shuō)了，新冠疫情對(duì)醫(yī)療行業(yè)之外的幾乎所有行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的影響，但房地產(chǎn)受到的影響可能是較小的。疫情只是延緩了成交，并未消滅住房需求尤其是剛性需求。因此，疫情是否加重了一批房企下滑的動(dòng)力并成為其他企業(yè)進(jìn)取的機(jī)會(huì)，尚待證明。

      事實(shí)上，2018年下半年樓市步入調(diào)整以來(lái)，就有一批房企尤其是中小房企的現(xiàn)金流遭遇困難。這些困難企業(yè)部分股權(quán)或其旗下項(xiàng)目，是大型房企的并購(gòu)對(duì)象。比如，4月7日晚，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱(chēng)，擬以11.6億元收購(gòu)京漢股份29.99%股本。收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑠W園會(huì)成為京漢股份第一大股東。

表面看，這是疫情影響下首例知名房企并購(gòu)案，但查閱公開(kāi)資料后會(huì)發(fā)現(xiàn)，京漢股份早就一直在走下坡路，2016-2019年業(yè)績(jī)連續(xù)下滑，去年前三季度歸母凈利潤(rùn)甚至虧損4000多萬(wàn)元。顯然不能將此并購(gòu)案歸為疫情影響的結(jié)果。

      2018年6月以前的10多年，房地產(chǎn)企業(yè)一直活得很好，這導(dǎo)致有些房企產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)，以為是自己決策多么多么了不起，但實(shí)際上很可能是行業(yè)和市場(chǎng)托舉著它們前行，發(fā)展速度掩蓋了企業(yè)存在的內(nèi)在缺陷。當(dāng)市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)為下行，它們所有的短板都暴露出來(lái)了。

      早年每次調(diào)控一來(lái)，輿論就喜歡說(shuō)“大洗牌來(lái)了”，但為什么只有此輪調(diào)控才算是洗牌呢？主要原因可能是，嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸限價(jià)作用下，房地產(chǎn)的投機(jī)需求總算被擠出去了。外在的托舉力量不再，要靠?jī)?nèi)功靠實(shí)力，有些房企就敗下陣來(lái)。

專(zhuān)家們的共識(shí)是，我國(guó)的房企數(shù)量還是過(guò)多，需要淘汰一批，市場(chǎng)份額集中到優(yōu)質(zhì)企業(yè)手里并不是壞事。而并購(gòu)是主流房企集中度提升的重要途徑，我們應(yīng)當(dāng)樂(lè)見(jiàn)其成。

        我多次說(shuō)過(guò)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期，因?yàn)閮H僅是住房剛性需求和改善性需求就相當(dāng)龐大，就足以支撐一批主流房企的穩(wěn)定增長(zhǎng)。只不過(guò)，主流房企的增長(zhǎng)，一定程度上是以一批經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)退出市場(chǎng)、讓出份額為對(duì)價(jià)。

      但是，當(dāng)行業(yè)整體發(fā)展慢了下來(lái)，房企仍要追求超常的增速則是另外一回事。規(guī)模往往意味著杠桿，超常的規(guī)模增速意味著超常的杠桿。并購(gòu)機(jī)會(huì)來(lái)了，使用杠桿是正常的。但繃緊財(cái)務(wù)，撬起杠桿，大舉拿地，四處尋找并購(gòu)標(biāo)的，則令人擔(dān)憂(yōu)。

      高杠桿必須以高周轉(zhuǎn)為指征。雖說(shuō)剛性需求和改善性需求不會(huì)消失，但它們會(huì)延緩，在黑天鵝隨時(shí)會(huì)突然飛出的市場(chǎng)里，你無(wú)法預(yù)測(cè)這種延緩是2個(gè)月還是6個(gè)月。延緩的時(shí)間越長(zhǎng)，傳導(dǎo)給杠桿的壓力就越大。犧牲利潤(rùn)是小事，倘若收獲的代價(jià)是企業(yè)不得不調(diào)整一年兩年，造成的損失就可能抵消你5年的努力，重大決策失誤還有可能出局。

所以，我個(gè)人的建議還是安全為上。現(xiàn)金流確保絕對(duì)安全，產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力，品牌有內(nèi)涵，服務(wù)沒(méi)有明顯瑕疵，這應(yīng)是下一階段房企要堅(jiān)守的原則。在此基礎(chǔ)上再尋求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。還是那句話，除了老板，現(xiàn)在有多少人還關(guān)心哪家房企規(guī)模第一哪家房企第十一呢？

     再加一句話，千億級(jí)以上的房企，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，若有余力找到新的有競(jìng)爭(zhēng)力的賽道，值得鼓勵(lì)。