2020年在新冠疫情沖擊下，房地產(chǎn)市場的不確定性和風(fēng)險都在加大；但與此同時，政策調(diào)控卻越來越靈活、成熟，市場進入了一個穩(wěn)定的長周期。

    在這樣的環(huán)境中，房企應(yīng)該減少“賭博”的心態(tài)，扎實做好產(chǎn)品與服務(wù)，尋求新的增長點。

早在2018年，龍湖就提出了“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略，加碼房地產(chǎn)的衍生業(yè)務(wù)如商業(yè)、長租等，探索增長的“第二曲線”。

在8月8日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“下半年與下半場：彎道機會與安全發(fā)展”六方會談上，龍湖集團副總裁胡若翔表示，如果說開發(fā)引擎代表了龍湖的當(dāng)下，那么服務(wù)，就是龍湖下半場新的增長引擎。

龍湖集團副總裁胡若翔。資料圖

長周期格局

作為一家穩(wěn)健型的龍頭房企，龍湖對市場的研判非常深入。回顧2020的上半年，胡若翔說，一季度受樓市疫情沖擊非常大，特別是2月份基本停擺。之后因為政策放松和資金面寬松，很多城市市場三四月份開始了復(fù)蘇。

在復(fù)蘇的過程中，城市分化顯而易見。從城市群來看，率先復(fù)蘇的是華南和華東，這兩個區(qū)域市場4月份起，就恢復(fù)到去年同期水平，接下來才是華北、西南，華中恢復(fù)進展最慢。

其中，一、二線城市復(fù)蘇非?？欤醯娜?、四線城市市場壓力仍然很大。

上半年，大部分地方政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺了各種支持措施。但上半年市場好的城市，政府已經(jīng)開始反向嚴格調(diào)控，進一步壓縮城市購房人口的基數(shù)。

比如近期的深圳、東莞、杭州等城市，限購、限售政策已經(jīng)從嚴、收緊。

從上半年的態(tài)勢中，也可以看出下半年的趨勢。胡若翔認為，下半年，市場基本會延續(xù)復(fù)蘇和分化的格局。一、二線城市因為需求支撐，從而整個成交量比較穩(wěn)定，相反的三、四線城市成交量萎縮的概率很大。

胡若翔認為，2018年是一個明顯的市場分水嶺，隨著因城施策的落實和完善，很多城市的市場在政策調(diào)節(jié)下，走出了自己獨有的周期，之前城市輪動的規(guī)律很難出現(xiàn)了，市場上下的波幅也逐漸收窄。

從這個意義上講，市場已經(jīng)告別了過去大幅度波動的小周期，進入了一個長周期。

胡若翔說，這樣的市場變化，讓簡單的規(guī)模擴張已經(jīng)不能支撐企業(yè)的長遠發(fā)展，迫切要求企業(yè)回歸客戶、回歸產(chǎn)品，進一步提升產(chǎn)品和服務(wù)，才能在接下來的競爭中贏得先機。

新增長引擎

以品質(zhì)著稱的龍湖，在房地產(chǎn)行業(yè)中是一家相當(dāng)特別的公司，這與董事長吳亞軍的經(jīng)營理念緊密相關(guān)。

當(dāng)初，龍湖上市時，有人問吳亞軍，龍湖未來是先做大，還是做強。吳亞軍的回答是：先做長，再做強，而做大只是自然而然的結(jié)果。

十年過去了，龍湖一直堅持奉行長線主義，戰(zhàn)略目標(biāo)是把自己做強，不斷地打造新的增長引擎。

在房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)型多元化的這幾年，龍湖也有自己堅定的戰(zhàn)略。胡若翔介紹，2018年，龍湖提出了“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略，強調(diào)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)四大業(yè)務(wù)多維驅(qū)動，協(xié)同發(fā)展。

對于“開發(fā)”這個發(fā)動機，龍湖還會有節(jié)奏、高質(zhì)量地去推進，但胡若翔說，短時間內(nèi)龍湖不會特別看重規(guī)模的排名。

龍湖近年在明顯發(fā)力和提速“服務(wù)”引擎，在商業(yè)和長租方面取得了長足進展。

根據(jù)龍湖集團財報，2019年龍湖商業(yè)總體租金47.5億。截至2019年底，龍湖新開業(yè)商場達10座，全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達39座，已開業(yè)商場建筑面積377萬平方米，整體出租率98.5%。

在租賃住房業(yè)務(wù)上，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量已達到7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%；物業(yè)管理方面也沒慢下腳步，2019年龍湖智慧服務(wù)新進城市45個，服務(wù)范圍拓展至全國118個城市，合約管理面積達4.28億平方米。

2019年，龍湖的服務(wù)性收入（商業(yè)運營、租賃住房和智慧服務(wù)）已經(jīng)過百億，預(yù)計今年還會高速增長。

胡若翔指出，這些服務(wù)性收入構(gòu)成了龍湖新的增長引擎，接下來龍湖也會堅定地執(zhí)行這個戰(zhàn)略，確保企業(yè)能夠可持續(xù)、長期的發(fā)展。

預(yù)計到2020年底，龍湖累計開業(yè)商業(yè)項目將達到50個；除此之外，冠寓開業(yè)房間數(shù)量也會達到10萬間。

截至目前，龍湖商業(yè)成為管理面積僅次于萬達、華潤、萬科（含印力）的商業(yè)管理平臺，而龍湖的長租品牌冠寓，在集中式管理的公寓中，規(guī)模也僅次于萬科泊寓。

增長的命題之外，與上半場不同，2020年下半年以及未來，面對疫情沖擊疊加周期性調(diào)整，房企還將面臨更大的生存風(fēng)險，他們將如何防范風(fēng)險？

胡若翔認為，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，跟互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不一樣。重資產(chǎn)加上不確定性，讓這個行業(yè)面對的挑戰(zhàn)和風(fēng)險更大。對此，房企應(yīng)該因時而動，把握時機，同時要保持克制，這一點非常重要，千萬不能出現(xiàn)大的錯誤。