“我們?nèi)ツ甑娜司鵊DP相當(dāng)于1978年的美國、1979年的德國和1995年的韓國。那個時候這些發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到70%了，去年年底我國的城鎮(zhèn)化率是60.4%。所以說，這個行業(yè)足夠大，未來的空間也足夠大。”在近期的“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”上，金科股份聯(lián)席總裁方明富表示。

金科地產(chǎn)集團股份有限公司聯(lián)席總裁方明富。資料圖

隨著“白銀時代”的到來，房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”愈加明顯，“彎道超車”的難度似乎越來越大。同時，樓市調(diào)控的常態(tài)化，也令企業(yè)很難在規(guī)模的跑道上一路狂奔，追求高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)的共識。

盡管“黃金時代”已經(jīng)遠去，但方明富認為，企業(yè)在任何時候都有發(fā)展機會。在現(xiàn)階段，房企應(yīng)追求適度規(guī)模下的高質(zhì)量增長?！斑m度規(guī)模”可令企業(yè)在“馬太效應(yīng)”下獲得生存空間，“高質(zhì)量”則是夯實企業(yè)核心競爭力、實現(xiàn)長遠發(fā)展的基本要求。相比之下，“一味地追求規(guī)模不是現(xiàn)階段的最佳選擇?！?/p>

2019年，金科股份實現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長57%，完成當(dāng)年度目標的124%。公司銷售金額排名全國房企第17位，銷售面積則長期位居前十。

長效機制將“熨平”市場周期

新冠疫情是今年房地產(chǎn)業(yè)最大的“黑天鵝”事件，受此影響，一季度市場銷售遭遇重挫，雖然二季度市場有所恢復(fù)，但除個別區(qū)域出現(xiàn)非理性火爆外，整體市場走勢平穩(wěn)。

對于今年的樓市，方明富在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，橫向?qū)Ρ葋砜?，房地產(chǎn)是恢復(fù)速度較快的行業(yè)之一。當(dāng)前的市場已經(jīng)恢復(fù)到正常狀態(tài)，但并沒有到火爆的程度。在政策端，仍然是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

方明富稱，年初對市場走勢的預(yù)判是“量微降，價微升”，如今仍然堅持這種判斷，理由有三：

第一，雖然上半年行業(yè)的整體數(shù)據(jù)不錯，但企業(yè)個體面臨的壓力很大。

第二，城市之間的分化現(xiàn)象越來越嚴重?！坝行┤木€市場到6月底還有企業(yè)促銷，而在華東區(qū)域，部分城市已經(jīng)因為過熱而遭遇政策打壓。未來這種分化越來越明顯?！?/p>

第三，疫情影響，使得市場的高端需求（豪宅）和低端需求（剛需）在減弱，中端的改善型需求在增加。但由于低端剛需恰恰是房地產(chǎn)銷售量級最大的部分，這也會對未來的房地產(chǎn)銷售帶來壓力。

今年以來，監(jiān)管層多次強調(diào)“房住不炒”，在政策端突出“穩(wěn)”字訣，一些市場過熱的城市，很快出臺政策進行調(diào)控。7月中旬，監(jiān)管層罕見地召開“房地產(chǎn)工作座談會”，再度對政策進行定調(diào)，并透露出房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)開始試點的信息。

方明富指出，長效機制的推出，將“熨平”市場周期?！耙郧笆袌龅闹芷谛詮姡€波動劇烈，波峰和波谷都很明顯；現(xiàn)在的市場曲線會較為緩和，就像在一個窄的箱體里面波動?！?/p>

前端投資能力決定成敗

在這種新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)還有沒有新的發(fā)展機會？

“任何一個行業(yè)在任何時候都有企業(yè)成長的機會。”方明富說，“就像互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的‘BAT’已經(jīng)夠強大了，但是抖音仍然能在短短幾年時間就迅速做起來?！?/p>

方明富表示，房地產(chǎn)也有很多的發(fā)展機會，但并不是靠“一腳油門”超過競爭對手的那種模式。“未來我們要從快速的極致增長心態(tài)轉(zhuǎn)變到持續(xù)的運維心態(tài)，包括怎樣把客戶服務(wù)好，把產(chǎn)品研究透，把企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力打造好。在未來房地產(chǎn)龐大的市場空間里，還是有很多增長空間的?！?/p>

從企業(yè)策略上看，方明富更認可“適度規(guī)模下的高質(zhì)量增長”，在保持適度規(guī)模的情況下，來尋求利潤的合理匹配。“如果企業(yè)沒有這種適度的規(guī)模，那么在‘馬太效應(yīng)’很強的狀態(tài)下，未來的生存空間就會越來越窄?！?/p>

相比之下，“一味地追求規(guī)模不是現(xiàn)階段的最佳選擇。”

但新的形勢也給企業(yè)提出了新的要求。方明富向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素?！耙郧坝凶龅貌痪毜牡胤?，犯的一些錯誤，都可以通過市場來消化，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有空間。”

方明富指出，在這種情況下，投資的精準性、對節(jié)奏的把握、對市場精細化的量價判斷，對未來增長的判斷，就顯得更重要。與此同時，當(dāng)消費者越來越成熟之后，產(chǎn)品力的系統(tǒng)性提升（包括其隱含的服務(wù)配套），也是十分重要的。

他還表示，從企業(yè)管理的角度看，內(nèi)部綜合管理效能的提高也不容忽視。

“在以前的行業(yè)成長期，房地產(chǎn)的發(fā)展模式很粗放。因為很多問題可以靠市場解決，企業(yè)也缺乏動力去精摳成本、管理、細節(jié)?！狈矫鞲徽f，當(dāng)前，企業(yè)面臨的外部環(huán)境都在同一個尺度上，規(guī)模房企的發(fā)展模式也較為趨同。如何通過內(nèi)部挖潛，在有限的空間里獲得更高的利潤和更好的發(fā)展，是最核心的生存邏輯。