近期上海土地市場火熱。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，今年上半年上海土地出讓金破千億，甚至出現(xiàn)單日首金百億。

在這一波拿地潮中，各陣營房企對進(jìn)入上海表現(xiàn)出極大興趣。除了萬科、中海、保利等頭部房企之外，旭輝、新城、招商、金地、陽光城、萬達(dá)、正榮等房地產(chǎn)企業(yè)也均有斬獲。

8月上旬，旭輝控股（00884.HK，簡稱“旭輝”）聯(lián)手融信拿下一幅位于七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)的宅地，溢價率40.55%，總價45.23億，成交樓板價5.48萬元/平方米。

8月8日，旭輝董事局主席林中參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會。在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪時，林中指出目前已沒有所謂的拿地窗口期，都是看每一塊地的機會。

旭輝控股董事局主席林中。資料圖

記者留意到，在當(dāng)前北京、上海等一線城市地塊總價趨高的前提下，為了分散資金壓力，大部分20強房企都傾向于合作拿地，基本上，開發(fā)商會把高總價的地塊采取合作方式，低總價的則自己獨自開發(fā)。

這其中也包括旭輝?！氨本?、上海未來拿地趨勢就是幾家房企組財團(tuán)模式拍地?！绷种兄赋觯褫x目前拿地有一個比例，就是要拿夠當(dāng)年銷售額50%貨值的土地。公開資料顯示，旭輝7月在杭州、南京、蘇州及西部長期深耕城市接連獲取8宗地塊。

房地產(chǎn)窗口期消失

每一個市場階段都有企業(yè)彎道超車。林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了高速增長期，已經(jīng)沒有所謂窗口期，實際上整個行業(yè)從2018年開始進(jìn)入平穩(wěn)增長期。企業(yè)彎道超車面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險比高速增長期大很多。“地產(chǎn)行業(yè)要求順勢而為，就可以事半功倍；逆勢而為則事倍功半”。

在林中眼里，未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)依然向好。房企要在微利精細(xì)化時代尋找新的有質(zhì)量的增長模式，未來行業(yè)很多規(guī)則會改變，企業(yè)需要重新適應(yīng)。那些要成為黑馬的企業(yè)，難度和挑戰(zhàn)一定比上一個20年更大。

因此，林中預(yù)判平穩(wěn)增長期內(nèi)會出現(xiàn)一個現(xiàn)象：“追趕別人不容易，別人追你也不容易”。

“就像戈壁行軍一樣，你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長時間，甚至要兩個小時。因為大家的速度差不多，有些距離要花很長時間，如果增速都一樣，距離就是永恒的?！绷种姓J(rèn)為，房企進(jìn)入未來20年的成熟期，面對的行業(yè)格局與當(dāng)前的家電行業(yè)一樣，是比較穩(wěn)定的格局。但他堅信未來20年，房企還有機會，要把握好這個行業(yè)的機會，就要提高運營效率。

因此，林中認(rèn)為，一個企業(yè)要平衡好經(jīng)營手段：利潤太低不行，因為不會有積累，都在損耗。有些企業(yè)為了沖規(guī)模寧愿虧損都會銷售，這就是在消耗資本，最終會人地皆失。“所以要做好平衡術(shù)，每個企業(yè)根據(jù)自己不同的階段，不同的戰(zhàn)略，不同的目標(biāo)去制定各自不同的平衡術(shù)?！绷种姓f。

在平穩(wěn)期中，旭輝高質(zhì)量增長的前提，就是產(chǎn)品和服務(wù)要做得更好。林中透露，核心是提高經(jīng)營杠桿、降低財務(wù)杠桿，經(jīng)營效率提高的同時財務(wù)杠桿不能提高，提高權(quán)益的同時降一點合作杠桿，通過經(jīng)營杠桿穩(wěn)投資杠桿。“不變的是文化，變化的是組織、機制和管理，繼而帶來效率和活力?！?/p>

旭輝的四大杠桿平衡術(shù)

作為中型房企的代表，旭輝講求增長的方法論，從公布的截至7月末未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)可見，今年前7個月，旭輝累計實現(xiàn)合同銷售金額1027.2億元，這一數(shù)據(jù)與2019年幾乎持平。為提高經(jīng)營效率，旭輝設(shè)置了一套財務(wù)杠桿、合作杠桿、投資杠桿、經(jīng)營杠桿的平衡術(shù)。

“有些公司把財務(wù)杠桿用足，在高速增長期也可以獲得規(guī)模快速發(fā)展。但是旭輝更多的是通過幾個杠桿的平衡，去穩(wěn)健發(fā)展?！绷种兄赋?，在平穩(wěn)增長期里邊逆勢而為比較難，因為國家要降杠桿，降負(fù)債，所以企業(yè)要加杠桿就很難，沒那么多工具和機會。

反觀旭輝這兩年，尤其是2019年的業(yè)績增速較快，主要是四個杠桿的平衡。“不增長就滅亡。”但林中也強調(diào)，增長的時候要考慮到規(guī)模、利潤和風(fēng)險的平衡。

林中認(rèn)為，在增長的過程中如何做好規(guī)模、利潤和風(fēng)險的平衡很關(guān)鍵。比如，有的時候企業(yè)將利潤放低一點，規(guī)模就容易上一點，因為企業(yè)可以主動調(diào)低房價；有的時候財務(wù)杠桿多一點，投入大一點，規(guī)模上去得快一點。林中進(jìn)而分析指出，如果企業(yè)增長速度快，現(xiàn)金流變現(xiàn)能力強，資產(chǎn)的流通性好，回款時間很短，負(fù)債率稍微高一點還是安全的；如果周轉(zhuǎn)很慢，比如香港有些大企業(yè)收租物業(yè)，那么這些企業(yè)的凈負(fù)債率就會稍微低一點。