在上海擁有自己公司的李女士是一個(gè)地道的溫州人———勇于創(chuàng)業(yè)、思維敏捷、行事謹(jǐn)慎而有決斷，從里到外難掩商人本色。 對(duì)于房地產(chǎn)，李女士的概念是要投資就要“做大”。投資中外環(huán)線的中低檔房只是“小兒科”，要往中心城區(qū)的高檔房靠攏。 “具抗跌性的高品質(zhì)樓盤(pán)非常適合投資?！崩钆空J(rèn)為，由于中心城區(qū)住宅用地稀缺，市場(chǎng)存量項(xiàng)目非常有限，而且中心城區(qū)的高檔住宅樓盤(pán)綜合品質(zhì)相對(duì)較高。無(wú)論是出租還是出售，中心城區(qū)高檔房都對(duì)境外人士具備較大吸引力。 投資期房4年賺千萬(wàn) 為了“藍(lán)印”戶口，李女士1998年底花65萬(wàn)元買(mǎi)下一套合肥路復(fù)興苑106平方米的兩房，兩年后以130萬(wàn)元出售。從此，李女士加入上海的炒樓行列。 由于高檔二手房的售價(jià)較同類(lèi)期房要高，李女士覺(jué)得，投資期房更有賺頭。 2000年4月的一天，李女士駕車(chē)路過(guò)鎮(zhèn)寧路，看到東方劍橋的宣傳牌———均價(jià)8000元/平方米的高檔住宅小區(qū)，便捷的交通，高檔的社區(qū)環(huán)境。次日，李女士便出現(xiàn)在東方劍橋的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)了5套公寓，并一次性付清440余萬(wàn)元房款。在接下來(lái)幾個(gè)月，東方劍橋房?jī)r(jià)幾乎以每月100-200元/平方米的價(jià)格上漲，而中外環(huán)區(qū)域的中低價(jià)房每月每平方米上升只有幾十元。 2003年5月，李女士又買(mǎi)下了天山路仁恒河濱花園4套187平方米的精裝修四房。 到2004年，東方劍橋的房?jī)r(jià)已飆升至28000元/平方米，仁恒河濱花園也從10000元/平方米上升到16000元/平方米。 隨著上海房?jī)r(jià)的步步走高，商業(yè)嗅覺(jué)敏銳的李女士認(rèn)為面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，于是在2004年底她將東方劍橋的5套房源全部在中介公司掛牌。一個(gè)月后，這5套房子均以29000元/平方米的價(jià)格成交，李女士的銀行帳戶里多了1150多萬(wàn)元。 由于仁恒河濱花園分兩期開(kāi)發(fā)，而李女士購(gòu)買(mǎi)4套房源均為該樓盤(pán)一期，加上當(dāng)時(shí)天山路沿線的軌道交通二號(hào)線延伸段施工已啟動(dòng)，李女士認(rèn)為，該樓盤(pán)還具備上漲空間，未到拋售的時(shí)機(jī)。 出租贏利轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外項(xiàng)目 2004年底，仁恒河濱花園一期交房，李女士隨即將4套房源掛牌出租，很快3套房源以5500元/月的租金租給境外人士，而此時(shí)該房源市場(chǎng)售價(jià)已達(dá)22500元/平方米。 宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，李女士認(rèn)為上海住宅市場(chǎng)的投資回報(bào)率降低，從而轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資境外旅游度假類(lèi)產(chǎn)品。 今年3月，澳洲一樓盤(pán)來(lái)上海推廣，打出“包租、回報(bào)率5%、永久產(chǎn)權(quán)”的口號(hào)，李女士認(rèn)為境外樓盤(pán)的投資回報(bào)率穩(wěn)定，值得做中長(zhǎng)線投資，當(dāng)即簽下了兩套250萬(wàn)元的澳洲濱江豪宅。 當(dāng)前，李女士共有房產(chǎn)7套，澳洲兩套、上海4套公寓和1棟別墅。 “今后我將加大對(duì)境外樓盤(pán)的投資力度，但我依然看好上海高端房產(chǎn)市場(chǎng)?！崩钆空f(shuō)。 投資心得： 1．算準(zhǔn)房產(chǎn)價(jià)值非常重要，房產(chǎn)的價(jià)值在于市場(chǎng)供應(yīng)量的多少，以及市場(chǎng)需求的量。如高檔住宅類(lèi)項(xiàng)目，由于市中心土地稀缺，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的豪宅數(shù)量越來(lái)越少，加上中心區(qū)高檔住宅的品質(zhì)較高，從而保證了樓盤(pán)價(jià)格的抗跌性。 2.仔細(xì)了解房產(chǎn)市場(chǎng)行情，要具備對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)基本的判斷能力，看準(zhǔn)市場(chǎng)，占領(lǐng)先機(jī)。