2011年，商圈布局也將面臨重新洗牌和升級發(fā)展。

　　從天津目前可統(tǒng)計的商業(yè)地產(chǎn)項目市場表現(xiàn)來看，2011年天津新開商業(yè)地產(chǎn)項目將凸顯出地位更趨主流化、產(chǎn)品更趨精品化兩大特點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，天津市正在加速建設(shè)及籌劃實施的百貨中心項目約有19家，2011年預計投入運營的商鋪有韓國樂天百貨、大悅城、仁恒等6個項目。2011年新建商業(yè)地產(chǎn)項目中有70%以上為城市綜合體形式，即將居住、辦公、商業(yè)、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能融合為一站式消費模式，滿足城市消費人群快節(jié)奏生活的各種需求。

　　綜合體開發(fā)模式將居住和商業(yè)功能整合，為商業(yè)項目聚集了先天的消費基礎(chǔ)，并由此推升商業(yè)地產(chǎn)的身價。據(jù)高力國際最新統(tǒng)計，2010年天津優(yōu)質(zhì)商鋪市場整體空置率為11.75%，同比下降5.41個百分點;平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%。另外，2010年天津?qū)懽謽鞘袌龅恼w平均租金同比漲幅也有5.4%，達到每天每平方米3.09元。業(yè)內(nèi)人士預計，2011年天津商業(yè)地產(chǎn)項目租金可能會比2010年再上漲3-5%左右。

　　奢侈品牌扎堆進津

　　除了租金上漲外，商業(yè)地產(chǎn)引入的旗艦店或百貨品牌也越來越奢侈化，每個新建商業(yè)項目中幾乎都有幾個“最”品牌，消費和設(shè)施水平都瞄準中高檔或高檔消費人群。例如，東馬路商圈的樂天百貨天津店定位于中高端消費人群，其早前的招商活動中與120多家世界著名品牌集團達成合作意向，其中除了歐萊雅、寶潔、H&M、Kose、Kanebo等中高檔大眾消費品牌外，雅詩蘭黛、歐舒丹、Bvlgari、Armani、Zegna、FENDI、FANCL、SISLEY、Paul Smith等大批奢侈品牌的入駐意向更為強烈。

　　除了百貨消費品牌外，定位于青年消費的大悅城將在天津引入國內(nèi)最頂級的綜合影劇院、劇院式真冰溜冰場等休閑奢侈品;老城廂、河東、西站等多個商圈的新建商業(yè)地產(chǎn)項目都已確定引進設(shè)備最先進的影院、KTV等娛樂設(shè)施;富力、恒大等企業(yè)將在今年亮相的綜合體項目都將興建五星級以上豪華酒店……高端化已經(jīng)成為2011年天津商業(yè)地產(chǎn)的必然趨勢。

　　地鐵串起三大新興商圈

　　“萬達開業(yè)后我去過幾次，不過因為現(xiàn)在地鐵還沒有開通，公交很慢也很擠，所以我還是更期待東馬路新商場的盡快開業(yè)。”24歲的OL陳曉屬于“消費控”青年，從購物到就餐、K歌，她都是達人。因此，對于新開業(yè)的各種綜合體商業(yè)項目她都特別關(guān)注，而交通暢達的商圈則是她和朋友更加青睞的去處。“我是‘無車族’，所以出去玩會選擇公交和地鐵方便的地方，比打車劃算。我們一些開車的朋友則會特別挑剔停車位寬裕的地方才會去，否則要浪費很多時間找車位不說，有時對周邊停車位不了解還會遭遇抄牌。”

　　天津百貨商業(yè)協(xié)會秘書長王炳東表示，東馬路、河東商貿(mào)區(qū)和西站是2011年最受關(guān)注并且即將快速成熟的三大商圈，交通條件能否與商圈營業(yè)相結(jié)合是這些商圈能否快速成熟的關(guān)鍵，同時也決定著商鋪或商場的前期回報率和租金上漲速度等多項成長數(shù)值。對于天津的交通路網(wǎng)建設(shè)來說，2011年也同樣是具有里程碑意義的一年。據(jù)了解，經(jīng)過多年緊張的施工，天津西站計劃于今年6月底竣工，并將與京滬高速鐵路同步投入使用;地鐵2、3、9號線也將在年內(nèi)相繼竣工通車。

　　交通擁堵讓正在興建和逐步開通的地鐵對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說已經(jīng)成為考核指標之一。坐擁2條地鐵入口的東馬路商圈、緊鄰地鐵4、5號線的河東商貿(mào)區(qū)以及即將于2011年開通地鐵的西站商圈等，都是借助地鐵優(yōu)勢而人氣大漲，同時也成為年輕消費群體聚集的新熱點。另外，各商圈的目標消費人群也都盡力輻射環(huán)城四區(qū)或濱海新區(qū)的消費者，交通條件在此方面顯得更為重要。據(jù)了解，紅星商業(yè)廣場、河東萬達廣場位于市區(qū)連接濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要道津濱大道上，東連濱海、西接中心城區(qū)，距離機場10分鐘車程，港口25分鐘，車站5分鐘車程;西站商圈依附天津西站的交通樞紐體系，將實現(xiàn)出租車、公交和地鐵交通相互交錯的交通體系等。

　　2011年部分新興商圈招商動態(tài)

　　所屬區(qū)域

　　引進品牌

　　新運營模式

　　賣場名稱

　　樂天百貨

　　紅星國際廣場

　　水游城

　　CRM分析系統(tǒng)、MVG尊崇服務(wù)、全新文化中心

　　HOPSCA規(guī)劃模式

　　大型休閑式城市綜合體

　　LVMH、Bvlari、Zegna、Paul Smith、Kanebo、Armani

　　紅星美凱龍

　　AST真冰溜冰場、萬千百貨、運動100體育用品廣場、KTV娛樂總匯、一兆韋德國際健身中心、大型連鎖兒童歡樂谷

　　東馬路商圈

　　河東商圈

　　西站商圈