最好的商業(yè)地段、最大的客流量、最先進的物業(yè)配置、最雄厚的運營投資。按照很多“經(jīng)商一代人”的思維習(xí)慣，這是一個商業(yè)體最值得炫耀和信任的實力體現(xiàn)。不過，在成都逐步走向“購物中心”時代的今天，曾經(jīng)的“金科玉律”似乎已經(jīng)不管用了：前期定位不清、運營不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)，盡管地處核心商圈，也出現(xiàn)“未老先衰”的尷尬狀況。記者經(jīng)過走訪調(diào)查，為大家逐一尋找出問題癥結(jié)，希望為大家提供參考。

　　運營不力
　　百聯(lián)天府撤出科華南路

　　一家孤零零的電影院線守在大門口，售票處看不到一個人；家家鋪面人去樓空，一家肯德基快餐店門口貼著“停止營業(yè)”的告示，屋內(nèi)狼籍一片；所有戶外大牌被撤走，露出丑陋不堪的內(nèi)墻……這是記者在科華北路與二環(huán)路交界處的百聯(lián)天府購物中心看到的場景。而路邊刻著“百聯(lián)天府廣場”字樣的石凳，能讓人們依稀回憶起當(dāng)年百聯(lián)天府購物中心出租率達到99.5％時的盛況。

　　百聯(lián)天府購物中心曾號稱西部第一家現(xiàn)代化ShoppingMall。項目總占地85畝，建筑面積16萬㎡，共計5個樓層，是一個集百貨、超市、專賣店、餐飲、娛樂、休閑、文化、影院和辦公于一體的超大型購物中心。先后承辦了“2004年國際小姐世界大會四川暨成都地區(qū)選拔賽”、2006“百聯(lián)杯”世界名犬大賽、2006超級女聲成都唱區(qū)預(yù)選活動、夢想中國成都賽區(qū)海選、“首屆中國成都香車大展”等大型營銷活動。

　　“推廣力度不可謂不小，也算是輝煌了一把，但仍難遮住尷尬之處。”由于拖欠了較多租金，百聯(lián)天府購物中心沒有按照雙方當(dāng)初《物業(yè)租賃合同》約定的租金支付方式履約，雙方通過法院解除合約。

　　成都首個大型購物中心、南二環(huán)黃金口岸、中國零售行業(yè)巨頭，守著如此優(yōu)勢，就在旁邊的萬達廣場、SM廣場風(fēng)生水起時，百聯(lián)天府卻抱著金飯碗叫餓。這是何原因？

　　“作為一個購物中心，百聯(lián)天府業(yè)態(tài)不豐富，對吸引人氣不利；品牌缺乏影響力，影響了賣場的品相；后期管理粗放，影響了整個商場的品質(zhì)感；缺少有效商業(yè)活動的配合，限制了項目的輻射半徑”，專業(yè)投資人士表示，百聯(lián)天府是硬件太好反而損傷了軟件，“不管實力再強，口岸再好，不能做到有效合理的商業(yè)運營，不能契合市場的消費需求，只能端著金飯碗挨餓。”{page_break}

　　定位不明
　　尚都服飾生意慘淡

　　定位為“西南地區(qū)品牌服飾批發(fā)一級渠道，服裝行業(yè)旗艦型總部基地”的成都尚都服飾廣場，東鄰春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天約50萬的人流量，被譽為“連接鹽市口與春熙路商圈的龍脈通道”。
　　核心商圈的地段，并未為其帶來滾滾客流。就在周日其它服飾廣場員工忙得團團轉(zhuǎn)的時候，尚都服飾廣場九樓以上確實另外一番冷落場景：約三分之一的鋪位空置，三分之一的在營商戶大門緊鎖，另有三分之一的在營商戶盡管店門大開，老板們卻坐在一起打麻將、嗑瓜子。記者站在12樓電梯口探視，半小時內(nèi)，除了打掃衛(wèi)生的保潔，竟無一名購物者上樓。如此冷落場景，與窗外生意火爆的春熙路形成強烈反差。

　　僅百米開外、也是定位于服飾批發(fā)、零售的九龍服飾市場人聲鼎沸，過道和手扶電梯都是水泄不通。“太忙了，打算招兩個小妹兒幫忙。”六樓做牛仔服飾生意的王老板忙得不可開交。市場外，一堆堆的小面包車，拉著商家躉出的大宗服飾商品，呼嘯而過。

　　“同屬春熙路、鹽市口核心商圈，同為服飾市場，相距不過百米，為何市場態(tài)勢如此迥異？”這個問題不光縈繞在商都服飾廣場各家店鋪老板腦中，也讓尚都服飾管理方頗有些尷尬，“這個問題我們不好解釋和評論。”

　　“商廈這類物業(yè)，除了地段，起關(guān)鍵性作用的還有運營商的運營方針、市場定位。春熙路地段主要以中低端消費為主，尚都服飾在產(chǎn)品定位上偏高。”中原地產(chǎn)工商部總監(jiān)徐東告訴記者，“除此之外，商廈分割銷售給各個小業(yè)主，商廈在整體運營上存在難度，小業(yè)主自主招商，就很難形成具有市場競爭力的統(tǒng)一業(yè)態(tài)，更何況里面大多數(shù)商家及品牌還是重復(fù)的。”

　　新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵認為：作為經(jīng)營多年的九龍服飾競爭者，尚都服飾并未獲得服飾批發(fā)幾家服飾批發(fā)大佬的青睞，因此場內(nèi)缺乏“定海神針”——主力店帶來的市場號召力；而且該廣場業(yè)態(tài)單一，每層面積不大，這樣很難吸引消費者“勞神費力”登上9樓購物，作為批發(fā)市場的必備條件，便利的物流也是這個擁擠地段無法解決的問題。{page_break}

　　物業(yè)性能局限 
　　川信大廈已是明日黃花

　　租金還沒十年前高！有人懷疑這話是句笑話，但在川信大廈那，偏偏就是句實話！

　　高達38層的川信大廈位于人民南路與紅照壁交匯處，曾經(jīng)是成都甲級寫字樓的代表之作，交通十分便利，從各個方向都很容易看見其高聳的身形，是成都家喻戶曉的明星建筑。該寫字樓憑借五星級酒店標準的裝修和物業(yè)服務(wù)，早在90年代末，她就成為眾多上市公司、外資投資機構(gòu)的首選商務(wù)場所，如世界500強的西門子、IBM、飛利浦，以及西南地區(qū)最頂級的百貨商城-美美力誠等。但在各種高性能配置甲級寫字樓紛紛矗立的今天，川信大廈似乎有點不自信了，行業(yè)人士向記者透露：十年前川信大廈寫字間的月租金就能達到百元/平米以上，但現(xiàn)在月租金卻降到80元/平米左右。

　　原因何在？

　　“目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵認為，“寫字樓是中長線的投資，在國外不少的寫字樓更是公司資產(chǎn)最好的載體之一，但成都新興甲級寫字樓建設(shè)速度非?？?，能為各家不同需求的商家提供最新功能和個性化的需求，這是早期寫字樓難以做到的。”

　　的確，數(shù)據(jù)顯示，從2007年開始，成都寫字樓每年新增供應(yīng)量以每年30%的速度推陳出新。在汲取老一代寫字樓的經(jīng)驗上，新寫字樓在配置、細節(jié)、硬件軟件設(shè)施上都力臻完美。如新希望國際、美年廣場、大鼎國際、大陸國際等項目，均以出色的硬件軟件設(shè)施而備受投資者青睞。“新甲級寫字樓亮點頻出，‘老三甲’寫字樓們自然難以匹敵，出現(xiàn)租金下調(diào)的結(jié)果也是可以理解的。”{page_break}

　　解決客流問題
　　富力天匯尋求突破點

　　從1993年開始，順城大街上一個稱為“熊貓城”的巨型商業(yè)體進入了成都人視野。但是，這個著名的“熊貓城”也曾幾度改頭換面，經(jīng)歷了多次死去活來。

　　2010年11月30日，“熊貓城”以“富力天匯MALL”的全新面孔再次亮相，這個堪稱成都市中心最大的城市商業(yè)綜合體震撼啟幕。“整個體量為60萬平方米，改造平均每平方米投入1萬元。”富力地產(chǎn)成都公司高層說。但開業(yè)后的富力天匯MALL并未享受到幾大核心商圈的地段優(yōu)勢，稀落的客流和購物交通的不便始終困擾著運營方，區(qū)域商氣不濃也在制約該物業(yè)后期發(fā)展。

　　“人民東路是阻斷春熙路、鹽市口與順城街客流的一大因素，如何創(chuàng)造新客戶引流辦法是最為緊迫的。”行業(yè)人士評價道。而貫穿區(qū)域多個核心商圈的地一大道，目前正在進入招商階段；據(jù)了解，地一大道是以時尚、購物、餐飲、娛樂等一體化商業(yè)為主的龐大的地下商業(yè)城，將與春熙路、鹽市口、騾馬市等16個寫字樓、商場的負一層對接，可直接進入世貿(mào)中心、富力·天匯MALL、國際大廈、廣電大廈、物資大廈、茂業(yè)百貨等，從而打造成都繁華地帶的地下中央商務(wù)區(qū)。“地一大道將春熙路和鹽市口商圈的客流引入順城街，富力天匯MALL將因此受益匪淺。”

　　地鐵1號線正式通車，城市核心商圈“天府大道-順城街-騾馬市”開始爆發(fā)新的聚合力；順城街上原港鵬國際大廈在鼎云集團手中涅槃重生；雄飛集團、茂業(yè)百貨雄心勃勃……一場成都中心重塑容顏的工程早已全面拉開，富力天匯MALL具備騰飛的基礎(chǔ)。