天河商圈是華南第一商圈，聚集了天河城、正佳廣場、花城匯、太古匯、萬菱匯、時(shí)尚天河等大型商場，天河商圈的地段優(yōu)越性不言而喻，但是仍不可避免地出現(xiàn)像天河路南、北兩側(cè) “陰陽路”現(xiàn)象，一邊熱鬧一邊冷清。

　　由此可見，涌入黃金商圈也未必就能淘得黃金。繼1836女子百貨的黯然歇業(yè)、維多利廣場和萬菱匯的人氣冷清現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，黃金商圈為何存在“孤島”現(xiàn)象，引發(fā)廣州業(yè)界激辯。為什么天河路會(huì)有“陰陽路”現(xiàn)象?

　　而放眼廣州，這種現(xiàn)象并不鮮見。廣州老牌商業(yè)旺地、北京路商業(yè)街也同樣給顧客帶來“南段興旺、北段乏弱”的感受，南段客流幾乎全天候川流不息，北段卻常出現(xiàn)甩賣招租的窘迫。同樣是中心城區(qū)旺地商圈的農(nóng)林路商圈，農(nóng)林下路王府井一帶熱鬧擁擠，龜崗珀東廣場一片悠閑靜謐。

　　同樣是在商業(yè)旺地，究竟是什么形成了商圈的“陰路”和“死角位”?以天河路商圈為例，商業(yè)旺地“孤島”現(xiàn)象應(yīng)該如何改善?商業(yè)規(guī)劃是否存在先天不足?商家又如何避免?記者試圖從天河路商圈的問題現(xiàn)狀，以一窺百，探尋“孤島”怪圈的種種內(nèi)在問題邏輯。

　　現(xiàn)象

　　天河路南旺北弱

　　天河商圈黃金大道上商家云集。在不足2公里長的天河路上，商業(yè)面積卻超過150萬平方米，天河路以北依次有廣州購書中心、維多利廣場、天河體育中心和太古匯等;天河路以南分別有中怡時(shí)尚、天河城、正佳廣場、萬菱匯等;往東延伸有南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場和摩登時(shí)尚天河、天河又一城等地下商業(yè)體。

　　不過即使在天河路這樣的黃金地段，其南北兩側(cè)也是冷熱不均。天河路南側(cè)的正佳廣場、天河城、廣百等商業(yè)熱鬧紅火，而北側(cè)除餐飲業(yè)外，零售商業(yè)顯得冷冷清清。最直接的例證就是1836女子百貨的黯然歇業(yè)、維多利廣場的人氣冷清等。

　　“糟糕的時(shí)候一天下來一單生意也沒做成。”位于天河路北的時(shí)代廣場二樓一家服裝店店員向記者感嘆道，時(shí)代廣場幾乎沒有人流高峰、低峰之分，“即使周末，人流也跟現(xiàn)在差不多。”維多利亞廣場內(nèi)一家品牌鞋店店員認(rèn)為，天河北一帶能逛的地方很少，很難聚集人氣。

　　不過，同是商業(yè)旺地，與之一街相隔的天河南一帶，則每逢周末節(jié)假日或者工作日，商場內(nèi)都顯得客流如織，個(gè)別特賣會(huì)場前更是人頭攢動(dòng)。以東西走向的天河路為界，西北側(cè)區(qū)域相比之下似乎成為天河路商圈的“百慕大三角”而顯得落寞。不僅如此，業(yè)界人士認(rèn)為，未來將建三道空中走廊、串聯(lián)起正佳廣場、天河城和體育中心的宏城廣場，還將把天河南路帶向更旺的商業(yè)氛圍。

　　多個(gè)商業(yè)旺區(qū)亦存“孤島”怪圈

　　按照業(yè)內(nèi)的說法，客流量大的一段或一側(cè)稱為‘陽路’，客流量少的一段或一側(cè)稱為‘陰路’。在廣州不少熱鬧的商圈里，同一條街道或者同一條馬路，都會(huì)出現(xiàn)一邊熱鬧一邊冷清，或是半段熱鬧半段冷清的“陰陽街”情況。

　　這樣的說法，在廣州商圈的發(fā)展中并不乏實(shí)例印證，天河路商圈的孤島現(xiàn)象亦非特例。

　　熙熙攘攘，摩肩接踵，這是很多市民對北京路步行街的經(jīng)典印象。但是以中山五路為界，南北人氣卻形成強(qiáng)烈對比的風(fēng)水嶺：南端人流洶涌，而北段從新大新公司至財(cái)廳一段路，則人流稀少;南段客流幾乎全天候川流不息，北段卻常出現(xiàn)甩賣招租的窘迫。

　　近期，記者在周末和工作日時(shí)間分別走訪觀察北京路，記者來到北京路步行街。以中山路為界，記者細(xì)數(shù)發(fā)現(xiàn)，15分鐘內(nèi)進(jìn)入北京路北段和南段逛街的市民人數(shù)分別為400人和2000人。由于人多，同樣是200米的道路，北京路南段至少要花近10分鐘才走完，而空空蕩蕩的北段，只用了一兩分鐘就走到盡頭。

　　中心城區(qū)另一個(gè)重要商圈——農(nóng)林路商圈，以王府井百貨、美東百貨為龍頭的農(nóng)林下路，突出“名城名店名牌”總體定位，品牌服裝、裝飾品專柜等時(shí)尚品牌特色日益凸顯。而同處農(nóng)林路商圈的龜崗大馬路一帶，則密布著眾多小吃店商鋪。由以前的東山酒家改造而來的商業(yè)龍頭珀東廣場，下半年在返租到期后，甚至出現(xiàn)90%店鋪難出租降價(jià)招租的現(xiàn)象。

　　出路

　　尋求差異化發(fā)展

　　從種種現(xiàn)狀來看，商業(yè)旺地似乎難免出現(xiàn)“陰路”和“死角位”，這種現(xiàn)象究竟如何能得以改善?

　　鄧國堅(jiān)認(rèn)為，要發(fā)展首先要因地制宜，南邊客流人氣先形成了固定消費(fèi)習(xí)慣了，北邊就不能走“相似”之路，相似意味著等死，差異化才是出路。就實(shí)際情況來看，西北路段的廣州購物中心每逢節(jié)假日都被人流擠得水泄不通，因?yàn)榕c百貨商場不一樣，廣州大型購書中心僅此一處，差異化使得其人氣一直居高不下。

　　廣州輕紡交易園品牌總監(jiān)周一帆認(rèn)為，差異化互補(bǔ)非常重要。在開發(fā)商層面上，一個(gè)大型的商業(yè)體在開發(fā)和建設(shè)的時(shí)候，定位要非常慎重，不應(yīng)該看到這個(gè)地方旺就扎堆，現(xiàn)在就出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象，然后就出現(xiàn)了旺區(qū)不旺場，這個(gè)要從后續(xù)的運(yùn)營和旺場來考慮。應(yīng)該從商業(yè)紅海中找到自己持續(xù)發(fā)展的藍(lán)海。

　　“以維多利廣場為例，要改善其人氣不足的問題，可以好好利用其得天獨(dú)厚的透明玻璃幕墻，砍掉零售業(yè)態(tài)，全部變?yōu)椴惋?，也不失為一條出路。”太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡绱私ㄗh。

　　而廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶則直言，商業(yè)分水嶺的孤島現(xiàn)象，是城市移動(dòng)和商圈氣場分布兩重規(guī)律所決定的，天河路北側(cè)正是天河商圈的死角之一，“破解的唯一辦法就是打破體育西路東部的人氣，否則永遠(yuǎn)都不可能旺。”

　　天河北路究竟怎樣聚集人氣、改善現(xiàn)狀?黃文杰開出了這樣一劑“藥方”：將地下打通，讓所有在南邊的消費(fèi)者在不知不覺的商業(yè)氛圍中走過到北邊來，這樣南北一體化最終的結(jié)果是完全融為一體，不會(huì)出現(xiàn)南旺北不旺的格局。

　　▲解析

　　商業(yè)規(guī)劃 配套交通 消費(fèi)習(xí)慣三大癥結(jié)沉積“孤島”

　　同是商業(yè)旺地、相差僅隔百米，為何會(huì)出現(xiàn)“旺區(qū)不旺場”的“孤島”現(xiàn)象?究竟是不可避免的商業(yè)規(guī)律?還是規(guī)劃發(fā)展過程中沉淀的沉疴?這種現(xiàn)象怎樣才能得以改善?

　　整體規(guī)劃布局成“硬傷”

　　“造成廣州市多個(gè)旺區(qū)商圈生意冷熱不均的最主要原因在于規(guī)劃，很大程度上決定了商業(yè)分水嶺的孤島現(xiàn)象。”在楚睿商業(yè)董事長黃文杰看來，破解商業(yè)孤島現(xiàn)象，政府規(guī)劃是前提，應(yīng)該適當(dāng)增加天河路北側(cè)的商業(yè)規(guī)模。

　　單從目前天河路的整體情況看，無論是賣場數(shù)量還是規(guī)模，南側(cè)都多于北側(cè)。以整個(gè)天河路來說，目前我們看到的賣場數(shù)量和規(guī)模確實(shí)是南邊多，所以市民才感覺南邊旺，實(shí)際上北邊受體育中心影響，商業(yè)規(guī)劃也確實(shí)不多。

　　除商業(yè)規(guī)模外，消費(fèi)人群也是影響商業(yè)發(fā)展的重要因素。天河南路一側(cè)小區(qū)眾多，有大量的住宅人口，而北側(cè)則一直以來缺乏住宅人口，主要是商業(yè)人口，這一點(diǎn)的不同，也造成了天河路北測生意集中于餐飲和休閑娛樂。

　　北京路步行街雖貫穿南北，但以中山五路為界，東西走向的中山路主要車行道成為阻擋客流的關(guān)鍵的硬傷。農(nóng)林下路的問題亦相似，“以前農(nóng)林下路連接署前路，廣州第一家百貨公司東山百貨在這里開業(yè)，風(fēng)頭一時(shí)無二。”一位老街坊告訴記者，自從署前路與農(nóng)林下路因市政規(guī)劃被分隔開后，這一帶的商業(yè)氣氛明顯走下坡路，特別是署前路一帶。

　　交通便利帶旺天河南

　　從消費(fèi)者的角度來說，哪里便利去哪里。南側(cè)的天河城、正佳廣場一帶不但直接連通地鐵，天河路與黃埔大道相連，也把大量的車流引到了南側(cè)。

　　而在天河北路，沒有地鐵，沒有快速公交。車輛從體育西路到天河北路的時(shí)代廣場，需要開至廣州大道北才能調(diào)頭，給天河北的交通造成了極大的局限。

　　廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅(jiān)認(rèn)為，消費(fèi)者開車走天河北路不方便，一般都習(xí)慣走天河路到黃埔大道，這樣便造成了南邊大量的人流。

　　業(yè)界人士認(rèn)為，天河商圈由廣百中怡店到天河城、正佳廣場、萬菱匯，均在天河路一條直線上，無論行人或駕車均可自然延伸，符合人的移動(dòng)慣性，但由天河城沿體育西向北走，路線已被截?cái)啵{車也必須繞圈才可到達(dá)，商圈難以向此方向延伸。{page_break}

　　▲相關(guān)

　　鬧市缺乏定位，大型商城難以為繼

　　萬菱匯數(shù)十家商鋪悄然撤場

　　天河商圈一度被譽(yù)為華南第一商圈，是廣州乃至華南地區(qū)的商業(yè)旺地。然而，繼“靚點(diǎn)1836”女子主題商場今年8月撤出天河商圈之后，剛滿周歲的萬菱匯近期也正遭遇數(shù)幾十家商戶撤走的尷尬。

　　對于萬菱匯目前的境況，有業(yè)內(nèi)專家直言不諱地指出，沒有形成自身的特色，是阻礙其發(fā)展的禍根。

　　客流相對較少 商家經(jīng)營困難

　　萬菱匯于2010年11月正式開業(yè)，開業(yè)剛滿一年，卻傳來數(shù)十商家撤場的消息。近日，記者在萬菱匯看到，地下負(fù)一層聚集著餐飲、服裝、珠寶飾品等60多家商鋪，而在入口南側(cè)，卻有十多家商鋪店門緊閉，人去店空。據(jù)場內(nèi)租戶不完全統(tǒng)計(jì)，近期關(guān)門撤場的商鋪有近20家。

　　匯聚在第二層的百絲、Messieurs、淑女屋、OZZO等品牌商鋪，也已相繼在3個(gè)月內(nèi)陸續(xù)撤場。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，整個(gè)萬菱匯商場撤場商家數(shù)量約有30家。

　　對于商家集體離場的現(xiàn)象，萬菱匯相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“萬菱匯共有200個(gè)租戶，負(fù)一樓的商鋪招租已經(jīng)超過九成半，目前確實(shí)走了一小部分，大約是十多個(gè)。原因之一是商場的二樓正調(diào)整格局，準(zhǔn)備引進(jìn)一些國際時(shí)尚品牌。”該負(fù)責(zé)人表示，天河商圈目前還是租戶多于商場，招租并不難。

　　而已撤場的某女裝品牌負(fù)責(zé)人卻向記者坦言，撤場的原因很直接，“沒人沒錢賺，租金很高。”

　　據(jù)了解，萬菱匯的租金為450元—500元/平方米，與之相對的太古匯的租金為300元—500元/平方米，天河城的租金約為500元/平方米。“客流目前比天河城、正佳都少，對經(jīng)營者而言，既沒有人氣優(yōu)勢也沒有價(jià)格優(yōu)勢。”萬菱匯一家店主向記者抱怨說。

　　主題模糊 人氣不聚

　　為什么廣州人氣最旺的黃金商圈里會(huì)有大型購物中心遭遇冷場的尷尬?萬菱匯商場出現(xiàn)撤場的消息一出，引發(fā)諸多專家網(wǎng)友熱議。有專家認(rèn)為主題模糊定位不清晰，是導(dǎo)致萬菱匯人氣不足，從而遭遇撤場尷尬的重要原因。

　　“萬菱匯的市場定位有問題：檔次上不及太古匯高端，規(guī)模也不及正佳廣場，專業(yè)性又不如頤高數(shù)碼城，這種沒有特色和主題的經(jīng)營方式，是目前一些大商城的通病，也是商城發(fā)展受阻的主要原因。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶認(rèn)為，商場如果不能形成品牌就吸引不了顧客，沒有顧客，商家當(dāng)然要走。

　　廣東省商業(yè)流通業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長黃文杰也認(rèn)為，萬菱匯商場主題特色不明顯，導(dǎo)致人氣不聚。“天河城已經(jīng)形成一種顧客消費(fèi)習(xí)慣，地位已經(jīng)十分穩(wěn)固;正佳廣場通過近幾年的不斷調(diào)整，已經(jīng)引進(jìn)90多個(gè)餐飲品牌進(jìn)駐，形成一個(gè)餐飲王國;太古匯則主打世界高端奢侈品市場。”黃文杰分析認(rèn)為，萬菱匯至今仍沒有形成自身的特色，欠缺主題特色才是阻礙其發(fā)展的禍根。"萬菱匯出路何在?黃文杰認(rèn)為，在主題選擇上，萬菱匯可以考慮的選題并不少。“如珠寶城、化妝品城、體育專營店等時(shí)尚潮流主題，形成一個(gè)單動(dòng)線結(jié)構(gòu)，一頭與太古匯無縫銜接，一頭與正佳廣場形成銜接，將連接兩大商場的地理優(yōu)勢很好地利用起來，形成一種獨(dú)特優(yōu)勢。”黃文杰認(rèn)為，萬菱匯沿街面較長，展示性好，可以形成一定的展示功能。