北京北五環(huán)外華潤(rùn)五彩城北側(cè)的清河中街上，想進(jìn)入地下車庫(kù)的車輛排成了長(zhǎng)龍，道路兩側(cè)也停滿了私家車。

　　當(dāng)天，內(nèi)地首家Snoopy主題樂(lè)園在這家購(gòu)物中心正式開(kāi)園，吸引了大量人流，不僅停車場(chǎng)一位難求，甚至晚9點(diǎn)過(guò)后，仍有餐廳門口有顧客等位。

　　為北京非傳統(tǒng)核心商圈的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目的代表，華潤(rùn)五彩城項(xiàng)目曾經(jīng)并不為業(yè)內(nèi)人士看好，現(xiàn)在，它正在通過(guò)不斷的調(diào)整，慢慢度過(guò)養(yǎng)商期。

　　“目前北京的次級(jí)商圈發(fā)展較不均衡，并在很大程度上依賴于周邊住宅的開(kāi)發(fā)，而運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)將是購(gòu)物中心成功最重要的決定因素。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)華北區(qū)董事陳紅飛表示。

　　或?qū)⒊霈F(xiàn)過(guò)剩

　　世邦魏理仕8月29日發(fā)布的《北京零售物業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)查》報(bào)告顯示，作為全國(guó)的商業(yè)中心，北京零售物業(yè)市場(chǎng)截至2013年第二季度末總存量為760萬(wàn)平方米，是中國(guó)最成熟的零售物業(yè)市場(chǎng)之一。“北京零售物業(yè)市場(chǎng)超過(guò)700萬(wàn)平方米的體量，是目前中國(guó)各區(qū)域市場(chǎng)中數(shù)一數(shù)二的，可能只有上海能與之抗衡。”陳紅飛表示。

　　根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)研，目前北京零售物業(yè)市場(chǎng)的存量分布呈現(xiàn)出不均衡的態(tài)勢(shì)。

　　其中，核心商圈，即王府井、西單和包括中央商務(wù)區(qū)及燕莎三里屯在內(nèi)的大中央商務(wù)區(qū)，占現(xiàn)有市場(chǎng)總存量32.5%的份額。

　　另?yè)?jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，自2013年第三季度至2016年第四季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)約有230萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中超過(guò)50%來(lái)自于核心商圈。

　　但是，這樣的不均衡現(xiàn)象并沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商所注意，大家仍然希望擠進(jìn)傳統(tǒng)核心商圈貼身肉搏。

　　數(shù)據(jù)顯示，在各類型購(gòu)物中心中,若按項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算，城市購(gòu)物中心占有最大的市場(chǎng)份額，無(wú)論是按項(xiàng)目數(shù)量還是按總建筑面積計(jì)算，社區(qū)購(gòu)物中心都占比最低，僅占約11%的市場(chǎng)份額。

　　“城市購(gòu)物中心占據(jù)著優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量較大的市場(chǎng)份額，表明其或?qū)⒊尸F(xiàn)市場(chǎng)飽和的趨勢(shì)。”陳紅飛指出，“而社區(qū)購(gòu)物中心目前僅11%的市場(chǎng)份額表明，規(guī)模較大的中低端零售物業(yè)市場(chǎng)仍被以臨街店鋪為代表的傳統(tǒng)零售物業(yè)類型占據(jù)著，這也同時(shí)意味著社區(qū)購(gòu)物中心或?qū)⒁虼说玫娇焖俚陌l(fā)展。”

　　“按照這一趨勢(shì)發(fā)展下去，北京零售物業(yè)市場(chǎng)必將出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域或個(gè)別物業(yè)類型的過(guò)剩。”陳紅飛預(yù)計(jì)。

　　考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力

　　“由于這幾年開(kāi)發(fā)商意識(shí)到銷售型的住宅產(chǎn)品并不能支撐其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”陳紅飛指出，商業(yè)地產(chǎn)的難度在于，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能培育成熟，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金形成嚴(yán)重的積壓，而其資金回報(bào)周期較長(zhǎng)，無(wú)法滿足債務(wù)的要求，或許會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的虧損。

　　與此同時(shí)，受到北京零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不均衡的影響，定位的同質(zhì)化及部分區(qū)域的大量供應(yīng)，可能會(huì)導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)的過(guò)?，F(xiàn)象，使得開(kāi)發(fā)商不得不面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　面對(duì)或?qū)⒊霈F(xiàn)的局部市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，陳紅飛認(rèn)為，這將極大考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力，在這一過(guò)程中，也“必將會(huì)有個(gè)別品牌、項(xiàng)目死掉并徹底消失”。

　　實(shí)際上，運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于零售物業(yè)發(fā)展的影響，目前已經(jīng)可窺一二。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同在核心商圈，有經(jīng)驗(yàn)和無(wú)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目年租金增長(zhǎng)率有16.6個(gè)百分點(diǎn)的巨大差距，這使得由優(yōu)越的地理位置所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)變得微乎其微。如將有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商在非核心商圈的項(xiàng)目與無(wú)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商在核心商圈的項(xiàng)目加以對(duì)比，租金年復(fù)合增長(zhǎng)率差距依然很大，達(dá)4.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“因此，運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)是購(gòu)物中心成功最重要的決定因素。”陳紅飛如此總結(jié)。