深圳作為全國四大一線城市之一，其商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去10年的高速發(fā)展，當(dāng)前已基本實(shí)現(xiàn)百貨及購物中心遍地開花。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，當(dāng)前深圳全市經(jīng)營面積在1萬㎡以上的綜合百貨、購物中心總面積約為548萬㎡，主要分布在南山、羅湖兩大區(qū)域，面積占比都在20%以上，其次是寶安和福田區(qū)。

　　深圳購物中心歷經(jīng)3階段發(fā)展 向關(guān)外“開花”

　　從發(fā)展的時(shí)間上看，深圳綜合百貨及購物中心高速發(fā)展的第一階段應(yīng)在2004年前后，以華潤萬象城、金光華廣場為代表。早在上世紀(jì)80年代，羅湖就已經(jīng)形成了東門和人民南兩大商圈，獨(dú)一無二的商業(yè)中心地位以及巨大的人流量使深圳首批高端綜合性購物中心在此產(chǎn)生。

　　第二階段集中在2007-2008年間，發(fā)展區(qū)域也由羅湖老城區(qū)向福田、南山區(qū)域蔓延。隨著福田CBD商務(wù)辦公中心地位的確立，商業(yè)需求逐步提升，2006福田首個(gè)大型購物中心cocopark面市，隨后怡景中心城、深國投廣場陸續(xù)入市。此外，隨著住宅市場開發(fā)的西移，南山區(qū)形成了后海、蛇口等高端居住社區(qū)，在加上寶安區(qū)大量居住的人口，西邊商業(yè)市場潛在需求巨大，2007-2008年間南山新增了海岸城、保利文化廣場、京基百納廣場等規(guī)模在10萬㎡以上的大型購物中心，帶來了深圳購物中心發(fā)展史上的第二次飛躍。

　　第三階段自2010年開始持續(xù)至今，除2011年之外每年開業(yè)個(gè)數(shù)都在10個(gè)以上，僅2013年的新增面積就高達(dá)97萬㎡，且平均單體面積由2010年的3.8萬㎡擴(kuò)張到2013年的7.5萬㎡。受關(guān)內(nèi)土地資源的限制，住宅市場開發(fā)逐步向?qū)毎?、龍崗關(guān)外區(qū)域邁進(jìn)，再加上關(guān)內(nèi)區(qū)域房價(jià)高企，越來越多的人選擇在關(guān)外區(qū)域居住。強(qiáng)大的需求使百貨及購物中心也緊隨而上，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)大型綜合性購物中心迅速崛起。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來全市開業(yè)的44個(gè)綜合百貨及購物中心中，一半以上集中在關(guān)外兩區(qū)。

　　購物中心人均面積8年翻番 業(yè)態(tài)規(guī)劃是成功要訣

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開當(dāng)?shù)鼐用竦闹С隹傄?guī)模的增長，而近年來深圳常住人口的增長率已經(jīng)由2010年以前的4%以上下降到不足1%。百貨、購物中心開業(yè)速度的提高遇上人口增速的下降，使深圳綜合百貨、購物中心的人均面積在2006年至2013年的8年間，從0.24㎡/人增加到2013年的0.51㎡/人。

　　有關(guān)研究結(jié)果表明，現(xiàn)階段中國主要城市的人均購物中心面積在0.1~0.6平方米之間，由此來看，深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本跟隨著中國大部分城市的步伐。在百貨及購物中心高速發(fā)展的今天，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了考慮選址、周邊競爭等因素外，商場的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃其實(shí)更加重要。例如在購物中心發(fā)展成熟的福田、羅湖區(qū)，既有像mini萬象城一樣定位獨(dú)特的成功案例，也有像皇庭廣場這樣定位高度同質(zhì)化的失敗案例。在購物中心剛起步的龍崗、寶安區(qū)，同樣也有像萬科廣場一樣的成功案例，也有像海雅繽紛城一樣經(jīng)營一般的案例。