(評分標(biāo)準(zhǔn)：地理位置的A+為最好，A 為非常好，B 為較為出色，C 為及格，D 為不及格;競爭情況的A+為無主要競爭對手，D 為競爭激烈。經(jīng)營狀況同樣A+為最好，D為不及格。)

　　(地理位置：B ，競爭情況：D ，經(jīng)營現(xiàn)狀：D)

　　●地理位置：市府恒隆廣場面積8.6萬平方米，賣場定位5級，與上海南京西路恒隆廣場定位相同，它位于沈陽市近年重點開發(fā)扶持的“金廊”青年大街的北部核心區(qū)域，緊鄰沈陽市政府，老牌奢侈品賣場卓展購物中心與市府廣場還有恒隆從北向南成三點一線。關(guān)于市府恒隆廣場的位置評分是個讓人很糾結(jié)的事情，本來這里是一個至少為A 級的位置，但是在當(dāng)前政府反腐的政策下，這個位置反而成為恒隆最大的弊端。地下的地鐵站要走兩百米，和上海徐家匯地鐵站出站即是港匯廣場完全不同，從整體上來看，這個位置我給B 級的分?jǐn)?shù)。需要補(bǔ)充的是這個位置受“天時(政府政策)”的影響太大，一旦反腐政策變了，位置的性質(zhì)也會發(fā)生根本性的改變。

　　▲競爭情況：我給的分?jǐn)?shù)是D，這個分?jǐn)?shù)代表競爭激烈，非常糟糕。從整體上看，市府恒隆所處的“金廊(青年大街)”區(qū)域高端城市綜合體明顯過剩，“金廊”的規(guī)劃起于2003年，早期規(guī)劃是12平方公里，6個城市綜合體，但是經(jīng)過10年的不斷膨脹，“金廊”目前的總規(guī)劃面積已經(jīng)高達(dá)75平方公里，已經(jīng)建成和在建的城市綜合體多達(dá)30個，如此嚴(yán)重的過剩帶來的是激烈的競爭，“金廊”沿線高端購物中心已經(jīng)有數(shù)家被淘汰，更殘酷的競爭還在后面。

　　卓展相比前幾年現(xiàn)在正處于從高峰滑落的階段，不過它的實力依然出眾，相較于恒隆，卓展的優(yōu)勢在于多年經(jīng)營打下的牢固顧客群，尤其是政府關(guān)系，卓展的購物卡在沈陽非常有名，雖然政府去年已經(jīng)限制政府部門購物卡消費，但是卓展多年的積累不會短時間輕易消失，而卓展的服務(wù)也是非常有名，SVIP顧客消費卓展將免費提供豪車接送，并有導(dǎo)購全程陪同，市府恒隆與這樣的對手競爭，難度可想而知。

　　關(guān)于卓展有一件事必須關(guān)注，中央最近的“打老虎”案，而“老虎”的發(fā)家之地就是遼寧，遼寧又是石油大省，石油系之前就屬于“老虎”的勢力范圍，遼寧政府內(nèi)部相關(guān)的利益體系牽扯太多，最近數(shù)月有多名石油系統(tǒng)和政法系統(tǒng)的高級人員被帶走調(diào)查，目前已經(jīng)擴(kuò)大范圍到市政內(nèi)部，卓展和其中一部分人關(guān)系密切(否則購物卡不會做的那么好)，未來事態(tài)如何發(fā)展還需要進(jìn)一步觀察。另外財新網(wǎng)也對王樂天有過報道，如果“王”倒下，卓展不可避免大受影響，從長遠(yuǎn)來看，對于恒隆將是利好。

　　第二個競爭對手是距離市府廣場向南3公里的華潤萬象城。萬象城位于“金廊”最核心位置，它的位置可以說是A+。萬象城距沈陽桃仙國際機(jī)場12公里距沈陽火車北站5公里;30余條公交線路?？恐苓叄罔F2號線出口正對萬象城正門入口。周邊高檔酒店包括香格里拉、麗都喜來登、皇朝萬鑫、凱賓斯基;附近還有遼寧電視臺、沈陽電視臺、東北大學(xué)、魯迅美院等重要文化機(jī)構(gòu)以及沈陽市行政審批中心、環(huán)保局、美國、韓國、日本領(lǐng)事館等政府機(jī)關(guān)單位，并且緊鄰三好街商圈。2011年5月開業(yè)，2012年銷售額16億，2013年20.5億，發(fā)展勢頭良好，從長遠(yuǎn)來看，萬象城將會是恒隆最大的對手。

　　■經(jīng)營狀況：市府恒隆人氣和皇城恒隆一樣，可以用慘淡二字來形容，當(dāng)然，奢侈品賣場不能用中檔賣場的人氣指標(biāo)來衡量，所以我是在周六下午從卓展到恒隆再到萬象城，然后再從萬象城回到恒隆和卓展，以想同檔次賣場互相作為參考，以求調(diào)研不會出現(xiàn)太大偏差。卓展的客流量不低，一、二兩層里大約一半的店鋪內(nèi)都有顧客，三、四層顧客少一些，但是也還算不錯;萬象城整體人氣很好，奢侈品主要在一、二兩層，我的觀察是大約兩三成的店鋪有顧客，溜冰場和餐飲客流非常多，只有4樓的尚泰百貨里客流稀少;市府恒隆的一層客流量非常少，二層往上幾乎沒人，只有頂層的百利宮影城有一些客流，不少店鋪內(nèi)的導(dǎo)購無所事事，顧客走在里面會覺得自己就像動物園里的猴子一樣被導(dǎo)購盯著...... 雖然市府恒隆廣場租金看起來不錯，投資回報率高達(dá)10%，但是這個數(shù)字和賣場內(nèi)的情況并不相符，所以我預(yù)計未來市府恒隆廣場將會面臨很大挑戰(zhàn)，我給市府恒隆的經(jīng)營狀況分?jǐn)?shù)為C—，我預(yù)期這個賣場未來的租金將會下滑，恒隆在這里必須要熬上幾年才能見到曙光。