首先是商業(yè)思維陷阱。經(jīng)常有人講：是做商業(yè)地產(chǎn)還是做地產(chǎn)商業(yè)?其本質(zhì)是一種思維之爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到商業(yè)開(kāi)發(fā)上來(lái)的。住宅開(kāi)發(fā)模式是現(xiàn)金流加利潤(rùn)，只有住宅賣(mài)掉了，才有現(xiàn)金流，才可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，住宅價(jià)格賣(mài)的高或者成本低才會(huì)有利潤(rùn)。

　　做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候往往也是從開(kāi)發(fā)角度考慮現(xiàn)金流能否覆蓋商業(yè)?成本如何可以更低?但一個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)投入在三線(xiàn)城市大致為8億元，而購(gòu)物中心四十年的運(yùn)營(yíng)收入將達(dá)到四十億元左右。因此，做商業(yè)地產(chǎn)的人是從商業(yè)運(yùn)營(yíng)出發(fā)，以終為始，只有商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不落伍、招商運(yùn)營(yíng)做到位，人流滾滾，租金收益才有保障，前期的投入才可以回收。

　　其次是商業(yè)模式陷阱。目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的商業(yè)模式主要有兩種，一種是以萬(wàn)達(dá)、新城控股為標(biāo)志的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式。這種模式下必須通過(guò)綜合體開(kāi)發(fā)，用可銷(xiāo)售商業(yè)的利潤(rùn)去彌補(bǔ)持有商業(yè)物業(yè)的投資成本。這就意味著企業(yè)的住宅和商業(yè)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力都要很強(qiáng)大，同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部必須有一套嚴(yán)格的土地拓展評(píng)估機(jī)制，以保證開(kāi)發(fā)地塊能夠符合商業(yè)綜合體的規(guī)劃布局和商業(yè)模型。

　　另一種是以香港企業(yè)為主流的信托基金模式。這些企業(yè)海外融資能力很強(qiáng)，融資成本很低，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不重，可以自持純商業(yè)的購(gòu)物中心和辦公樓，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得投資回報(bào)。但這些企業(yè)往往選擇的是在一二線(xiàn)城市，商業(yè)培育期會(huì)相對(duì)比較短，城市布局比較局限。

　　第三是商業(yè)人才陷阱。近幾年，隨著住宅市場(chǎng)受到政策調(diào)控，各路房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，甚至連不懂商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)社會(huì)商業(yè)體量的急劇擴(kuò)容，當(dāng)越來(lái)越多的資金和土地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，人才已經(jīng)成為困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

　　商業(yè)地產(chǎn)的急速發(fā)展，土地拓展、開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等各個(gè)方面都需要專(zhuān)業(yè)的人才，但遺憾的是目前這些方面都非常缺人。商業(yè)地產(chǎn)的人才質(zhì)量良莠不齊、魚(yú)龍混雜，由于人才流動(dòng)性加快，人才質(zhì)量反而相對(duì)降低。一個(gè)項(xiàng)目的周期和一個(gè)人才成長(zhǎng)周期還沒(méi)有完成，就進(jìn)入另一個(gè)階段和另一個(gè)企業(yè)。

　　盡管如此，購(gòu)物中心在現(xiàn)階段依然是一個(gè)發(fā)展前景廣闊、發(fā)展速度加快、發(fā)展水平不斷提升的行業(yè)，抓住機(jī)會(huì)、迎接挑戰(zhàn)、規(guī)避陷阱是所有企業(yè)必須面對(duì)的，并在激烈競(jìng)爭(zhēng)中找到屬于自己的一方天地。