隨著電商的繁榮和商業(yè)體的亮相，消費者的需求和購物習(xí)慣也發(fā)生了潛移默化的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商業(yè)街正面臨越來越大的市場挑戰(zhàn)，“一鋪養(yǎng)三代”已經(jīng)成為過去式。

　　在易居臣信杭州地區(qū)商業(yè)部經(jīng)理葉蘭看來，網(wǎng)店改變了服裝業(yè)舊有的玩法，但企業(yè)還有線下開實體店的需求。特別是以消費能力最強的中年人為主要客戶的中端品牌，要接地氣、和客戶群的消費習(xí)慣匹配，又要打造良好的形象，線下布局至關(guān)重要。

　　6年前金先生在武林路開出了第一家女裝店，生意不錯，接著又在香積寺路開了分店。他回憶，當(dāng)年的香積寺路已經(jīng)形成了一條服裝街，倒是在2012年，杭州沿街店鋪租金一路猛漲，陸陸續(xù)續(xù)倒了一批服裝小店，香積寺路頻繁出現(xiàn)商鋪出租、轉(zhuǎn)讓。

　　“40平方米的店鋪，放在武林路，年租金30萬元出頭，在香積寺路也要18萬，對于我們個體戶來說，經(jīng)營壓力很大?！苯鹣壬f。近年來服裝行業(yè)遭遇寒冬，而店鋪租金年年攀升，個性化小店倒了之后，“財大氣粗”的品牌服裝店成了“接盤俠”。再后來，品牌店也有點撐不住了。

　　經(jīng)過一段時間的僵持，去年下半年開始，沿街店鋪租金逐步回落。易居臣信杭州地區(qū)商業(yè)部經(jīng)理葉蘭介紹，香積寺路店鋪的租金平均下降了15%，之前的價格在每天15元/平方米左右，現(xiàn)在降到了每天12元/平方米。事實上，杭州各大商業(yè)街店鋪租金都有所下跌，像武林路、延安路，降幅甚至達到了三分之一。

　　周邊社區(qū)密集是香積寺路的另一個特點。各服裝店的店員們大都表示，周邊居民是他們最大的客戶群?！爸駡@、桃園、蘭園、三塘沁園、三塘汶園……周邊圍著一圈十年以上的社區(qū)，居民習(xí)慣吃過晚飯后來香積寺路走一走，客流很穩(wěn)定。我們也積攢了一批忠實的老客戶。”一家老杭派女裝店的店員說，“年輕人穿的潮流服飾店在這里開不起來。這里的服裝店以中檔淑女裝品牌為主?！?/p>

　　雖然緊挨著錢江服裝小商品市場，香積寺路服裝店的檔次定位與其有很大的差別。像老杭派女裝紅袖、秋水伊人、納紋、Fairy，甚至秋水伊人新開創(chuàng)的快時尚品牌FV，男裝品牌九牧王等，在這里都有布點。近30家服裝店中夾雜著少數(shù)幾家個性小店，產(chǎn)品價位也在四五百塊錢，并不算便宜。

　　商業(yè)綜合體無疑是沿街店鋪的最大競爭對手。去年開始，杭州的商業(yè)綜合體迎來大爆發(fā)。商家們擠破頭入駐商場熱門商鋪時，有部分服裝品牌選擇了退出。

　　去年小林在商場某品牌專柜當(dāng)柜員，據(jù)她介紹，商場的收租模式是“租金+扣點”，并且有一定額度的保底要求?！爸拔以谑兄行牡囊患疑虉?，按照"免租金+30%扣點"的方式來算，一年的店面成本達90萬元?！毙×终f，所在的門店就是因為達不到保底要求才從商場撤柜的，之后搬到了香積寺路。

　　入駐商場，客流固然不是問題，但是對于進軍杭州不久的外來品牌，或者新創(chuàng)立的品牌，夠不到商場的最低營收標準，沿街店鋪仍是線下實體店的唯一出路。當(dāng)企業(yè)選擇在城北布點時，商業(yè)氛圍良好的香積寺路成為了首選。

　　去年12月，香積寺路附近連添了兩家購物中心——水晶城和中大銀泰城，但香積寺路的服裝店鋪生意并未受到明顯的影響。絕大多數(shù)店員表示，老顧客都還在，客流很穩(wěn)定。

　　城北聚集了大批居民，商業(yè)配套卻顯得有些滯后。周邊已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)體寥寥，為數(shù)不多的也都是社區(qū)型。在業(yè)內(nèi)人士看來，除了香積寺路，并沒有一個比較核心的商業(yè)聚集地。

　　“商業(yè)氛圍很重要，服裝店都是抱團開的，能形成聚眾效應(yīng)，當(dāng)企業(yè)考慮在城北開店時，作為非典型性商業(yè)聚集地的香積寺路必然是首選。”我愛我家營銷企劃部經(jīng)理周包軍說。

　　此外，香積寺路的繁華和這一帶消費者的構(gòu)成息息相關(guān)?！安糠滞鈦淼摹⑾M能力偏弱的居民會選擇錢江小商品市場;35歲以上、經(jīng)濟實力較強的本地居民，本土化的消費習(xí)慣很難改變，比起商場他們更愿意逛商業(yè)街。”葉蘭說。