目前一線城市項(xiàng)目多在8萬方左右，10萬以上的項(xiàng)目投資者要謹(jǐn)慎選擇。但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)(購物中心)卻出現(xiàn)增速放緩、體量縮減、招商壓力增加等情況。據(jù)估算，今年全國新增購物中心數(shù)量將比年初預(yù)計(jì)至少減少20家。10萬以上的項(xiàng)目被投資者謹(jǐn)慎選擇，目前一線城市項(xiàng)目多在8萬平方米左右。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰介紹，從去年起，商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)了下滑，但根據(jù)今年上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在傳統(tǒng)商業(yè)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)兩大消費(fèi)業(yè)態(tài)支撐下，消費(fèi)首次超過了投資，成為經(jīng)濟(jì)增長的第一拉動力。今年上半年，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了60 %，比去年同期提高了5 .7個百分點(diǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)功不可沒。

　　但不能忽略的是，商業(yè)地產(chǎn)增速確實(shí)在放緩。新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷過去一兩年一直在研究這方面的問題。“以上海為例，上海目前一年開業(yè)的購物中心增加的人均建筑面積為0 .1平方米，10年就增加1平方米，而且過去上海已經(jīng)開業(yè)了160家購物中心，我們按照一個購物中心覆蓋靜態(tài)人口20萬人來算，它可以覆蓋到3200萬人，而上海只有2400萬人，所以上海的購物中心已經(jīng)過剩了?！?/p>

　　據(jù)歐陽捷介紹，今年該公司的項(xiàng)目已進(jìn)入了21個大中城市，其中有10個以上是省會城市，但他卻認(rèn)為，未來三四線城市才是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16 .5%，所以它面臨很大的機(jī)會，

　　“從我的角度來看，我覺得現(xiàn)在已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的冬天了，這是一個冬天的開始。”廣州凱德廣場·云尚總經(jīng)理劉嘉表示：“我們有50多個項(xiàng)目正在經(jīng)營，不論是客流、銷售還是租約到期的續(xù)簽都有一定的增長。但是在過去一年里面也遇到了一些重大的挑戰(zhàn)，有一些數(shù)據(jù)是下滑的。”他表示，如果是超過10萬平方米體量的購物中心，其招商營運(yùn)的挑戰(zhàn)比以往加大?；诖?，企業(yè)在投資做一個購物中心時，會更加謹(jǐn)慎。“我們在一線城市做購物中心時，會放選擇8萬到10萬的體量。我覺得這就代表商業(yè)地產(chǎn)收縮的開始?！?/p>

　　“我們也研究了一下，一個三線城市的人口平均50 9萬，一個四線人口平均是411萬。如果按照一個購物中心20萬人口的覆蓋率，城鎮(zhèn)化率50%算(50%的人住在三四線城市里面，剩下50%的人住在縣城、城鎮(zhèn)或者是農(nóng)村)，那么可以容納購物中心1600多個?！彼硎?，如果按照美國的標(biāo)準(zhǔn)———一個購物中心覆蓋12 .9萬人來計(jì)算，那么購物中心的量還可以上升到2 7 0 0個?！八?a target="_self" title=" ">購物中心未來的機(jī)會點(diǎn)也就在10年時間，過了這10年跑馬圈地結(jié)束，三四線城市也就沒有機(jī)會了?！?/p>

　　但他同時提醒，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)也存在著一些風(fēng)險(xiǎn)和陷阱，尤其要注意“新城市商圈”。他認(rèn)為，新城市商圈很難再有春天了：“政府建立了大批的工業(yè)園區(qū)，大批的新城區(qū)，但城市人口的導(dǎo)入已經(jīng)完全減緩了?！彼硎?，目前中國已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時代，一個城市中連“千人大廠”都很少見，更不要說“萬人大廠”了。在這種情況下，新城區(qū)地廣人稀，不僅購物中心，臨街商鋪都很難存活。

　　其實(shí)工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)存在大量空置項(xiàng)目了。據(jù)好租C E O曲先洋介紹，以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)的空置率為4%，這還是一個合理的水平。但如果把工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、廠改房這些新形式算進(jìn)去，在北京的空置率則超過10%.“去庫存”可能是未來三年里我國大部分城市要解決的一個問題。