多方采訪獲悉，由于上海迪士尼樂(lè)園宣布將在2016年6月開(kāi)業(yè)，因此各大零售業(yè)者預(yù)估，上海的旅游類(lèi)商圈的租金和人流量將大大增加，大批外來(lái)開(kāi)發(fā)商將于2016年入滬舉行商業(yè)體開(kāi)發(fā)。

　　上海商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)速度放緩

　　“受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，上海地區(qū)2015年入市項(xiàng)目以體量8萬(wàn)平方米以下的社區(qū)型及區(qū)域型項(xiàng)目為主。就各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)而言，在11月份整體營(yíng)業(yè)額首次同比下跌。其中百貨及專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)在電商影響下下滑最為明顯，同比下滑分別為3.6%及2.7%;但文化娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)延續(xù)強(qiáng)勢(shì)在增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別為14.88%和13.28%?！盧ET睿意德創(chuàng)始人張家鵬表示。

　　記者采訪了解到，2015年，上海商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)數(shù)量排名全國(guó)第一。但受到供應(yīng)增大，品牌發(fā)展限速等影響，開(kāi)業(yè)速度有所放緩，實(shí)際開(kāi)業(yè)率僅為61%，但仍高于全國(guó)平均水平。而且新入市項(xiàng)目大多分布在中外環(huán)周邊，部分向外圍擴(kuò)散，都注重體驗(yàn)化、特色化的經(jīng)營(yíng)策略。由于各大開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)地，上海商業(yè)地產(chǎn)的地王“分區(qū)”涌現(xiàn)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市的商業(yè)空置率為7%，約342.9萬(wàn)平方米;二線城市空置量約1918.8萬(wàn)平方米，空置率約21%;三線城市空置率則高達(dá)28%，約1089.2萬(wàn)平方米。

　　隨著項(xiàng)目增量井噴，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)升級(jí)，上海將呈現(xiàn)局部區(qū)域超飽和布點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，但優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心依舊供不應(yīng)求。與此同時(shí)，落后的項(xiàng)目將被降級(jí)淘汰。

　　對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2015是轉(zhuǎn)型與變革之年。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、電商對(duì)實(shí)體商業(yè)沖擊等使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，而同質(zhì)化嚴(yán)重則成為了各大商業(yè)運(yùn)營(yíng)者亟待解決的難題。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，必然是圍繞滿足消費(fèi)者全方位體驗(yàn)和感受來(lái)建造規(guī)劃的。

　　但是上海迪士尼樂(lè)園即將在2016年6月開(kāi)業(yè)的消息一出，各大實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)著又看到了希望。

　　“我們數(shù)年前就開(kāi)始布局大型商業(yè)體，比如奧特萊斯、購(gòu)物中心，且傾向于重資產(chǎn)持有。上海迪士尼樂(lè)園的商機(jī)是我們一直看好的，我們也在距離樂(lè)園交通便利的地方提前布局奧特萊斯等業(yè)態(tài)?！币晃话俾?lián)系內(nèi)部人員透露。

　　業(yè)界預(yù)估，上海迪士尼的開(kāi)園可以帶來(lái)約1500萬(wàn)~2000萬(wàn)客源，而這些客源除了游玩迪士尼樂(lè)園，還會(huì)發(fā)生酒店、餐飲、購(gòu)物等消費(fèi)，尤其是到上海其他景點(diǎn)或商圈的游覽，會(huì)增加大量的消費(fèi)可能。

　　記者觀察到，在外灘地區(qū)，近期也出現(xiàn)了一家由授權(quán)商開(kāi)設(shè)的迪士尼商品專(zhuān)賣(mài)店。

　　“而除了迪士尼商品，對(duì)于到上海迪士尼樂(lè)園的游客而言，來(lái)了上海，必然會(huì)去豫園、南京路等地方，那么我們可以預(yù)見(jiàn)這類(lèi)商圈的商鋪?zhàn)饨鹪?016年會(huì)明顯上漲?！? 第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮告訴記者。

　　睿意德預(yù)計(jì)，上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)金融中心，擁有充足的消費(fèi)者和消費(fèi)力。大批外來(lái)開(kāi)發(fā)商將于2016年入滬，結(jié)合了運(yùn)動(dòng)、兒童、醫(yī)療等主題的購(gòu)物中心會(huì)是未來(lái)趨勢(shì)。迪士尼的到來(lái)也會(huì)增加沿街商業(yè)價(jià)值，比如淮海路商圈街鋪占比上海之最，預(yù)估其未來(lái)的沿街商業(yè)價(jià)值會(huì)不斷凸顯。

　　先了解一下迪士尼的掘金法則——內(nèi)容為王、延伸品經(jīng)濟(jì)。

　　記者曾采訪《獅子王》的導(dǎo)演和制作團(tuán)隊(duì)，其透露，當(dāng)年派動(dòng)畫(huà)師在非洲大草原駐扎三年多，觀察并繪制動(dòng)畫(huà)片所需要的場(chǎng)景、動(dòng)物形象和符合角色性格的動(dòng)作捕捉等。有了扎實(shí)的內(nèi)容，迪士尼就創(chuàng)造米奇、米妮、人魚(yú)公主、白雪公主等一系列虛擬人物。迪士尼有一套完善的“虛擬人物管理”法則，將人物分為男孩組，如汽車(chē)總動(dòng)員系列;女孩組，比如公主系列;兒童組，比如維尼熊等。這些虛擬人物會(huì)延伸出玩具、服飾、家居、音樂(lè)劇甚至郵輪等延伸品經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。比如迪士尼零售店等。

　　“我們可以預(yù)見(jiàn)到，南京西路、外灘、陸家嘴、豫園等游客聚集的商圈可以結(jié)合迪士尼效應(yīng)運(yùn)作，目前一些零售商家已經(jīng)抓緊在重點(diǎn)旅游商圈布局門(mén)店，比如迪士尼官方在陸家嘴的東方明珠邊上開(kāi)設(shè)了零售品旗艦店。也因?yàn)榭春梦磥?lái)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，我們睿意德的業(yè)務(wù)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張，我們正謀劃2016年登陸新三板?！睆埣淫i指出。