2010年，鄭志剛一擲4億元人民幣，要把淮海中路的新世界大廈也改為K11 Art Mall。這個面積僅3.8萬平方米的購物藝術中心創(chuàng)造了單月100萬人流的紀錄，并成為上海潮人的聚集地。2016年，重金打造廣州K11及沈陽K11，K11商業(yè)模式正式進入加速通道。

　　“這是全上海最好喝的咖啡，我試了(所有咖啡)以后，就說我一定要這個?！?/p>

　　5月1日上午9點，一頂白色巴拿馬草帽，一身麻白色休閑服，鄭志剛走進位于淮海中路300號11樓，上海K11的會議室。

　　身為香港珠寶大王鄭裕彤的長孫，繼承衣缽的壓力并未妨礙鄭志剛追求自我價值。他在哈佛大學念東亞文學的同時，也過了一把學藝術的癮。

　　2008年，鄭志剛接過位于九龍區(qū)一個整改項目，便琢磨將藝術與購物結合在一起。這個最終名為K11的項目在開業(yè)第一年就實現(xiàn)了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

　　2010年，鄭志剛一擲4億元人民幣，要把淮海中路的新世界大廈也改為K11 Art Mall。這個面積僅3.8萬平方米的購物藝術中心創(chuàng)造了單月100萬人流的紀錄，并成為上海潮人的聚集地。

　　2016年，重金打造廣州K11及沈陽K11，K11商業(yè)模式正式進入加速通道。

　　如今，身兼新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行副主席兼聯(lián)席總經理以及周大福珠寶集團有限公司(01929.HK)執(zhí)行董事的鄭志剛，每個月至少飛上海一次，把他在全世界各地看到的新潮靈感帶進K11，偶爾還客串消費者走走逛逛，給自家的客服打分。

　　鄭志剛遞過一張黑底白邊的名片，上面印的是K11 ART FOUNDATION(藝術基金會)創(chuàng)始人兼名譽主席。他常說，“K11是有靈魂的，來的人都能感受到?！?/p>

　　這位年僅35歲的創(chuàng)始人給同樣年輕的K11許了一個200億元的遠景：“2020年，全國將會有12個K11。”

　　屆時，K11的零售網絡將遍及北上廣以及沈陽等二線城市，預計每年總人流3.5億，總銷售額高達200億元。

　　2015年的夏天，上海炙熱多雨?？藙诘隆つ蔚氖状沃袊卣埂坝∠笈纱髱煛つ翁卣埂痹贙11展出了3個月，近35萬人紛至沓來只為一睹莫奈真跡。

　　那個炎炎夏季，上海奢侈品銷售低迷，而K11營業(yè)額因為這場莫奈展同比(比上年同期)上升了30個百分點。

　　鄭志剛很是滿意：“K11每年至少會有一次大師級別的展覽。今年我們把達利帶過來了?！?/p>

　　由K11藝術基金會與西班牙菲格拉斯的卡拉-達利基金會舉辦的《跨界大師·鬼才達利》超現(xiàn)實藝術展，將在11月登陸上海chi K11美術館。這也是今年大中華區(qū)惟一官方授權的薩爾瓦多·達利藝術展。

　　“有一個價值800萬歐元的國寶展品會過來?！编嵵緞傉f，“光講達利是沒有意思的，我們做了一個超現(xiàn)實主義與中國當代藝術家的碰撞，講講中國超現(xiàn)實主義的發(fā)展脈絡?！?/p>

　　鐘愛當代藝術的鄭志剛在2010年創(chuàng)立的K11藝術基金會，已合作過的藝術家逾600名。為扶植藝術人才，K11位于武漢的藝術村每年免費為11個藝術家提供創(chuàng)作空間?！懊磕甓紩儯绻矣X得好，也會繼續(xù)孵化他們。”

　　這些K11孵化出的藝術家不僅有機會去巴黎東京宮、大都會博物館、Mus e Marmottan這樣的夢想地交流，還可以被輸出到K11自己的藝術品商店(K11 Art Store)。

　　2015年的夏天，一波又一波的外地開發(fā)商興沖沖來到上海K11考察。他們不能理解，為什么如此小的購物中心愿意犧牲靠近地鐵出口的3000平方米面積，用整個B3層做公共藝術空間。

　　6年前，鄭志剛在東京中城B1層閑逛，看到了ABC cooking studio。彼時，香港K11已無空鋪，他隨即對上海K11的團隊說，“我一定要這個，而且位置一定要好。”

　　上海K11的運營團隊對此提出質疑，這個品牌大悅城已經有了而且開出來不是很火爆，租金不夠高，位置卻占很大。

　　“那時，KLUB11(K11會員)剛創(chuàng)立。我堅持一定要，而且一定要這個位置，讓地鐵進來的人流一眼能看到。”鄭志剛回憶這一次他與團隊的博弈說。

　　ABC cooking studio一炮走紅，成了K11 B2層的金字招牌。“剛開始他們給不了一個很高的租金，現(xiàn)在他們不管是人流量還是租金，都贏了周邊的租戶，而且?guī)恿苏麄€KLUB11的創(chuàng)意手工主動性?！编嵵緞傉f。

　　之后，不少開發(fā)商試圖模仿K11，紛紛給自己的購物中心貼出藝術標簽。

　　鄭志剛對此不以為意：“他們做這些活動是可持續(xù)發(fā)展的嗎?是一個品牌的核心價值嗎?即使活動每年都做，背后所謂的空間、開發(fā)商和購物中心到底代表什么?是一個空盒子里放一些品牌再去做同一個活動?”

　　“K11一直在變，但是原本的靈魂、核心價值和愿景是不會變的?！编嵵緞傞_始反問早報記者，“K11做了兩年多了，你在其他地方有感覺到同一種五官體驗，看到同一個東西嗎?”

　　鄭志剛認為，K11給每個空間都創(chuàng)造出了靈魂，這是K11的根本。他管自己這套模式叫博物館零售，他不愛說K11是一個mall，而喜歡反復談及museum。

　　“K11不是一個地產項目，更不只是一個mall。K11只是一個品牌，其中包括購物中心、寫字樓、K11藝術品商店(K11 Art Store)、K11設計店(K11 Design Store)、K11設計師精選服飾店(K11 Select Store)，未來還會有服務式公寓?！编嵵緞倧娬{，“我們也不是一個開發(fā)商?！?/p>

　　鄭志剛打了個比方：“傳統(tǒng)開發(fā)商和品牌都是業(yè)主與租戶的關系，K11和租戶是合作方。我們也會收提成和租金，但租戶的整個零售空間、貨品、做活動都是一起去設計，做到有靈魂的感覺。”

　　K11在過去9個月里零售額實現(xiàn)雙位數增長，這源于K11的明星效應。鄭志剛說，“差不多四成營業(yè)額都來自我們的粉絲?！?/p>

　　香港K11的粉絲經濟也很驚人。新世界發(fā)展2015年中報顯示，香港K11出租率接近100%，營業(yè)額按年上升11%，每月平均客流量超過130萬人次，其中以本地高消費年輕客戶群為主。

　　K11在開業(yè)之前，就在鎖定目標消費人群。“25歲至45歲的時尚上班族、潮人，就是我們想要的客人?，F(xiàn)在，他們正是我們的VIP?！?/p>

　　鄭志剛透露，“現(xiàn)在有約1.2萬名金卡會員和300名黑卡會員?！痹谏虾11，一次性消費5000多元即可成為金卡會員，而一年消費累計30萬元以上即可成為黑卡會員。

　　“粉絲黏性很強。我們有的黑卡會員一次性消費就是四五十萬元。”鄭志剛表示，“我們非常了解他們，知道怎么去溝通。我們的客服和他們都是差不多大，有差不多的思維方式?！?/p>

　　“場地有限，我們重質不重量。太多人流，對我們來說也沒用?！编嵵緞偟膱F隊對新媒體營銷手到擒來，上海K11如今在新浪微博擁有200萬粉絲，微信服務號上亦擁有20萬粉絲。

　　“我們的粉絲都是有消費力的時尚達人，他們喜歡用新媒體溝通。我們在微博、微信與他們互動，就能知道他們喜歡什么?”鄭志剛表示，K11在今年3月推出了咖啡藝術之旅，現(xiàn)在在做巧克力之旅，這些都是粉絲想學習的東西。

　　有不少商業(yè)地產人士對早報記者表示，K11的人流集聚在餐飲，而諸如一樓的奢侈大牌鮮少有人問津。

　　“不是不是?！编嵵緞偭⒓唇o出了反駁，“過去9個月，我們一樓國際品牌營業(yè)額都有超過20%的增長。B1、B2的零售業(yè)態(tài)，漲得更多。”

　　鄭志剛認為，“我們比很多mall(的業(yè)績表現(xiàn))都要好。因為我們是以品牌的角度去營運，而不是以開發(fā)商的角度?！?/p>

　　K11的下一批項目在沈陽、武漢以及廣州，這些都是直接開發(fā)的幾十萬平方米的綜合體。對于鄭志剛而言，“大有大的玩法，小有小的玩法?！?/p>