1、從投資角度，開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率一般在多少?

　　一般投資回報(bào)率8%以上是比較好的，但是近三年一些發(fā)展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內(nèi)，但是目前純粹的商業(yè)很難做到，除非是綜合體和一些銷(xiāo)售的產(chǎn)品才能做到10年以內(nèi)。

　　2、充足的資金也不代表就能把購(gòu)物中心做好。很多項(xiàng)目都卡在“招商”上了。前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模，比較好招商?

　　首先，單層建筑面積比較講究。單層達(dá)到1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米(以下除使用面積會(huì)單獨(dú)注明，其他面積都指建筑面積)就會(huì)比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報(bào)數(shù)給發(fā)展商)。

　　假如對(duì)于一層只有3000平方米使用面積的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，如果要招進(jìn)一個(gè)服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)，因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進(jìn)駐了。

　　主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒(méi)好的鋪位給其它“鄰居”了。

　　6萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心就會(huì)比較靈活，可以做成家庭式的消費(fèi)，一站式購(gòu)物中心，這樣的話，可以考慮引進(jìn)電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點(diǎn)的服飾品牌做主力店。

　　3、超市、電影院之類，他們給的租金都很低，不利于提高投資回報(bào)率?

　　從市場(chǎng)角度來(lái)看，精品超市就是順應(yīng)購(gòu)物中心的發(fā)展成熟而興起。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場(chǎng)變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長(zhǎng)的缺點(diǎn)，而且薄利多銷(xiāo)的商業(yè)模式并不能有效地帶來(lái)中高端客源。

　　于是，購(gòu)物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場(chǎng)和正佳廣場(chǎng)，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購(gòu)物中心的檔次，可謂一舉數(shù)得。