A+H計劃出籠許榮茂重布世茂地產(chǎn)棋局

2007年7月16 日，許榮茂入主6年之久的世茂國際（0649.HK）私有化事宜終于塵埃落定。據(jù)了解，其已向香港聯(lián)交所申請撤銷股份上市，并獲上市委員會批準(zhǔn)。許榮茂將付出總計2.34億元至2.54億元的代價。

在私有化主專注于海外市場的世茂國際的同時，許榮茂重組旗下主做內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的H股上市公司世茂房地產(chǎn)（0813·HK）和A股上市公司世茂股份（600823·SH）的思路早已浮出水面。

此前的6月7日，世茂股份向世茂房地產(chǎn)全資附屬公司Peak Gain International Limited（簡稱“世茂BVI（商業(yè)）”）、間接全資附屬公司北京世茂投資發(fā)展有限公司和公司第一大股東上海世茂企業(yè)發(fā)展有限公司以每股10.68元定向增發(fā)不超過7億股。其中，世茂BVI以其擁有的11個商業(yè)地產(chǎn)項目作價入股認(rèn)購不超過5.58億股；北京世茂以其擁有的北京華平大廈資產(chǎn)作價認(rèn)購不超過0.72億股；上海世茂以現(xiàn)金認(rèn)購不超過0.7億股。

此番運作通過世貿(mào)房地產(chǎn)控股世貿(mào)股份，使得世茂股份變更為“外商投資股份公司”，解決了世茂股份暗淡的成長預(yù)期，并將其納入世貿(mào)集團(tuán)核心資產(chǎn)。此外，世茂股份高盈利項目儲備的增加讓世貿(mào)集團(tuán)通過世貿(mào)股份在A 股再融資的可能性大增。在短短的一個多月里，許榮茂正藉此重新打造時下流行的A+H模式。

三駕馬車定位尷尬

許榮茂的世茂集團(tuán)旗下有三駕馬車：世茂房地產(chǎn)、世茂國際和世茂股份。不過就三家上市公司而言，資產(chǎn)分布非常不均衡，可用“兩弱一強”一言概之

“兩弱”指的是同為借殼上市的世茂國際和世貿(mào)股份。

世茂國際，主要開發(fā)黑龍江綏芬河項目以及俄羅斯圣彼得堡波羅的海明珠項目。世茂股份，開發(fā)及儲備的項目包括上海世茂湖濱花園、福州世茂外灘花園、南京世茂濱江新城、昆山世茂商城以及上海大都會項目五大項目。

“一強”指的是在去年逆勢上市的世茂房地產(chǎn)。它擁有世貿(mào)集團(tuán)大部分優(yōu)質(zhì)項目，陣容豪華，擁有11塊未完工地產(chǎn)項目，包括上海標(biāo)志豪宅世茂濱江花園、世茂國際廣場、世茂奧林花園、世茂南京等。根據(jù)相關(guān)資料，截至2007 年6 月，世茂房地產(chǎn)土地儲備2080 萬平方米，為國內(nèi)一線的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

由于偏好于開發(fā)優(yōu)質(zhì)地段的高端項目，注定了世茂集團(tuán)項目前期投入大，進(jìn)而資金壓力很大。而自入主以來，世貿(mào)股份未從股市融資。類似的，世茂國際規(guī)模較小，集資能力也相對受限。許榮茂原本冀望用來改善世貿(mào)集團(tuán)資金窘境的希望落空，只得另尋它法。

許榮茂將出路寄托在世茂房地產(chǎn)身上。2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)IPO逆流而上，不惜以招股價下限發(fā)行緩解其資金鏈危急。而為了將世茂房地產(chǎn)包裝上市，許榮茂重新劃分業(yè)務(wù)給世茂房地產(chǎn)上市鋪路。不僅將絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源劃給世茂房地產(chǎn)，而且為了消除港交所對其與另兩家上市公司同業(yè)競爭的狐疑，將世茂國際和世貿(mào)股份分別定位于發(fā)展海外項目、內(nèi)地規(guī)模小于20 萬平米的住宅項目和規(guī)模小于10 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目。

不過，在厚此薄彼的許榮茂將天平向世茂房地產(chǎn)傾斜的同時，定位尷尬的世貿(mào)股份以及失去內(nèi)地地產(chǎn)項目支撐的世茂國際，也擺脫不了被邊緣化的命運。
據(jù)了解，目前世貿(mào)股份的五大項目中，上海世茂湖濱花園已開發(fā)完畢，福州世茂外灘花園也只剩余尾盤沒有銷售結(jié)轉(zhuǎn)。上海大都會項目仍處在和政府談判階段，規(guī)劃尚未通過，土地也沒有全部取得，目前手里的項目實際上僅有南京和昆山兩個，權(quán)益建筑面積不到80 萬平方米。

“由于在世茂集團(tuán)內(nèi)部被邊緣化的戰(zhàn)略定位，世茂股份在新開發(fā)項目的獲得和儲備上進(jìn)展乏力。股價估值不高，基本也被資本市場邊緣化。”聯(lián)合證券分析師魚晉華指出。

與世貿(mào)股份類似，定位于國際地產(chǎn)業(yè)務(wù)的世茂國際經(jīng)營并不理想。根據(jù)年報，2006年世茂國際虧損1.94億元，資產(chǎn)凈值為6.29億元。確切地說，世茂國際的失寵并非只是世茂房地產(chǎn)的擠兌造成。據(jù)了解，世茂國際開發(fā)的黑龍江省的商展中心及酒店雖然已在去年8月完工, 但是由于俄羅斯開始執(zhí)行最新的禁商令, 相關(guān)的租賃業(yè)務(wù)大受影響, 而在圣彼得堡的明珠項目也因此擱置。

在世茂房地產(chǎn)成功上市之余，許榮茂也給業(yè)界展現(xiàn)了整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的清晰路線圖：地產(chǎn)旗艦世茂房地產(chǎn)不斷跑馬圈地壯大，并把集團(tuán)的房地產(chǎn)資源向世茂房地產(chǎn)匯集。而旗下三大地產(chǎn)上市公司的最終整合手術(shù)，成為惟一的懸念。

A+H謎底揭曉

對于已處于“雞肋”狀態(tài)的世茂國際，許榮茂選擇將其私有化，并將持有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為其私人投資。而對于融資能力不足的世貿(mào)股份，許榮茂選擇世茂房地產(chǎn)注資的方式，讓逼入死角的世茂股份脫胎換骨，并打造成時下流行的A+H模式。

“同時運作三家上市公司的做法，造成了資金、人力資源的分散，相比之下，A+H模式更有運作空間和融資效率。”一家房企高管分析。

事實上，在世茂房地產(chǎn)上市并不斷壯大后,世茂股份在許榮茂的地產(chǎn)棋局中一度變得有些無足輕重。

不過，對于紅籌上市的世茂房地產(chǎn)來說,直接回歸A股有些力不從心。世茂房地產(chǎn)注冊地在開曼群島，目前，紅籌回歸對于房企來說尚屬可望不可及。

恰恰在這一點上，世茂股份的A股身份成全了世茂房地產(chǎn)曲線回歸的可能性。

這一點得到中金房地產(chǎn)分析師白宏偉的認(rèn)同，世茂房地產(chǎn)要回歸A股，完全可以將現(xiàn)有的世茂股份作為平臺，把資產(chǎn)注入進(jìn)來。

果不其然，6月7日，世茂股份跟世茂房地產(chǎn)展開了增資、注入資產(chǎn)、增發(fā)股份等一系列運作，世茂房地產(chǎn)曲線嫁接世茂股份。

據(jù)悉，注入的部分項目目前正由世茂房地產(chǎn)旗下轉(zhuǎn)移至世茂BVI(商業(yè))全資附屬的各項目公司過程中，而上述交易屬重大關(guān)聯(lián)交易，尚需相關(guān)部門批準(zhǔn)

“增資完成后，世茂股份的大股東世茂企業(yè)將成為世茂房地產(chǎn)的控股子公司，本次非公開發(fā)行實質(zhì)是世茂房地產(chǎn)間接登陸A 股市場。”魚晉華指出。

憑借本次注入的400 多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，世茂股份將一躍為國內(nèi)一線的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此舉意味著世茂股份將擺脫在集團(tuán)內(nèi)較為尷尬的定位，持續(xù)發(fā)展的空間大大拓寬。同時，世茂房地產(chǎn)又將A 股公司納入囊中，并不失去這些商業(yè)地產(chǎn)的控制權(quán)，對于世茂房地產(chǎn)的發(fā)展也將較為有利。

而世茂房地產(chǎn)及世茂股份的業(yè)務(wù)范圍藉此重新明確。其中世茂房地產(chǎn)將繼續(xù)從事住宅及酒店業(yè)務(wù)，世茂股份將業(yè)務(wù)定位于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)街及辦公樓等。

分析人士指出，世茂房地產(chǎn)2006 年在香港上市前后，新獲得了近1000 萬平方米的土地儲備，隨著這些項目的陸續(xù)開發(fā)，資金需求量非常大。目前，A 股估值高過H股，此時選擇將世茂房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)分拆注入到世貿(mào)股份，然后擇機融資，可以賣個好價錢。