從園林成本考慮，挖掘概念，追求景致，與其讓一句“我又不住在院子里”去挖苦的話，不如實實在在搞些樓間綠化，安裝休息與健身設(shè)施。否則很容易讓當?shù)厝苏J為是羊毛出在羊身上，不僅占用了不少房價還華而不實。

　　從建筑細節(jié)考慮，城市常有或新興的智能化與建筑科技、精裝修才剛剛被城市接受且問題諸多的情況下建議也一起摒棄。主要為當?shù)刭I房居尚以住為主，追求的是實際、實惠。科技固然好，未必用的住，不習(xí)慣，也未必想用。贈的裝修固然好，對包裝好的建筑未必放心，風(fēng)格也未必有土裝修稱心。

　　從配套方面考慮，由于縣域城鄉(xiāng)結(jié)合，城市生活配套尚在發(fā)展階段，新住宅入住后生活相關(guān)問題紛紛出現(xiàn)。建議新建住宅在規(guī)劃與定位時將所謂的會所等功能建筑甩開，改建沿街商業(yè)，一能銷售變現(xiàn)，二能通過物業(yè)招商或前期銷售商鋪承租實現(xiàn)配套的完善。

　　如若，同上簡述，完全站立在市場角度，定位明確，產(chǎn)品適市且價格合理的情況下，營銷將順水推舟，銷售速率定有改善。

　　■產(chǎn)品案例：濟南市長清區(qū)老成內(nèi)“陽光××苑”住宅，占地50畝，規(guī)劃容積率為1.6，規(guī)劃6棟小高層建筑，戶型60-140平方米，從建筑形態(tài)來講，周邊成熟度教高，產(chǎn)品接受相對容易，但由于成本的較高，價格將遠遠超出區(qū)域同類項目，接受抗性出現(xiàn)。

      2008年根據(jù)市調(diào)修正產(chǎn)品為多層，根據(jù)用地東西長的特點，每棟增加單元即可實現(xiàn)與小高層相同的建筑面積；戶型區(qū)間縮小到80-120平方米，房型設(shè)計為兩室兩廳至三室兩廳，適當通過頂層+贈送閣滿足部分超出此主力區(qū)間的大戶型要求；園林采用保護原低上綠植的做法，通過規(guī)劃使建筑合理避讓幾十年原生成樹，不能得到避讓的如紫葉李、法桐等極具庭院塑造的植物進行暫時移載的做法，降低園林成本；通過交房預(yù)裝太陽能、公共部分大理石裝飾及不銹鋼圍欄、外墻外保溫、外窗雙層中空玻璃等使建筑本身得到務(wù)實的細節(jié)改善；社區(qū)物業(yè)管理與部分商業(yè)配套通過外圍自建商業(yè)已充分滿足。

　　此項目核心競爭優(yōu)勢不難看出即：

　　多層：建筑成本低，價格也相應(yīng)低廉，得房率高于小高層以上。將實惠展現(xiàn)給客戶；

　　戶型：多層板式建筑戶型可輕易獲得通透、全明的布局，相對小高層以上住宅建筑而言，空間更好利用，客戶由于對此類建筑不陌生，接受也就很少出現(xiàn)疑問；

　　園林：從當?shù)卦郝渖盍?xí)慣出發(fā)，簡單的利用大樹創(chuàng)造出實用、實惠的庭院空間，可通過描述“夏日休息”、“鄰里關(guān)系”來呈現(xiàn)未來舒適愜意的生活場景，加以對樹木的實地參觀，效果比沙盤、樓樹的描述要更有說服力；

　　細節(jié)：結(jié)合當?shù)厣盍?xí)慣，和剖析生活成本后贈送太陽能，被大多數(shù)客戶認可，畢竟家家需要，自己購買安裝也不便宜。結(jié)合住宅規(guī)范要求的保溫、節(jié)能，已經(jīng)將舒適度做到了家。

　　配套：從區(qū)域配套的互補性出發(fā)，結(jié)合周邊學(xué)校、市場、商場已然齊備的情況，通過自建商業(yè)招商再次提升了項目生活配套的成熟度，即便區(qū)域配套不完善客戶也相對容易認可。

　　給營銷的命題：案名內(nèi)涵深、概念新而響、廣告創(chuàng)意，好為什么沒有好業(yè)績？

　　問題就是營銷手段太“高超”造成的。通常，下鄉(xiāng)鎮(zhèn)的營銷策劃團隊也好，開發(fā)商的營銷部門也罷，初到縣域操作項目都有市場了解不夠，眼手并高的特點?？傁虢铏C賣弄城市里普遍的那點手段，并沒有與當?shù)厝宋牧己眉藿?，固然問題多多，有甚者連問題都意識不到。

　　下縣特征與城市最大的不同就是“土氣”，具有農(nóng)村覆蓋面積大，城區(qū)面積小、客戶分散、媒體缺乏、客戶眼界狹窄等諸多問題。首先農(nóng)村覆蓋面積大，再高深營銷大師碼字熬夜拼出來案名客戶未必理解。如“CLASS”、“主語城”這樣的案名，他們認為太洋氣、太說不出口，嚴重者一旦觸及到當?shù)丶芍M將更難收拾。恰恰是“鳳凰山莊”、“玫瑰花園”類似的俗語接受起來容易，實踐也是這樣證明的。其次就是客戶分散，且當?shù)厝狈τ行襟w。

      一般城市人口多，一個項目僅在市內(nèi)甚至市內(nèi)一個區(qū)域做足推廣就可以快速售罄了，但城鄉(xiāng)結(jié)合地域很難這樣輕易的實現(xiàn)，即便是好容易找到個小報，連投幾期也未必有幾個有效來訪或來電。再就是廣告過分華麗，追求創(chuàng)意，推廣概念化嚴重，與案名一樣，若推廣語言簡意賅到“讓生活重新想想”真不如打一張白紙就寫三個字“買新房”。

　　營銷之策：形象入鄉(xiāng)隨俗、推廣見縫插針、手段融、入細致。

　　1、案名杜絕華麗，不追求內(nèi)涵，以常見、易解、易記、吉祥的詞匯為創(chuàng)作主調(diào)，建議后綴以“花園”、“庭”、“苑”、“山莊”、“居”等能夠標示此項目為住宅的名詞。

　　2、推廣語注重白話，講求說明問題。畢竟推廣語是詮釋項目的核心，并不是彰顯策劃水平高低的量具。

　　3、廣告不追求“創(chuàng)作”，畫面與文字結(jié)合要貼切，講求內(nèi)容寫實。既然說房子，就在畫面中大篇幅的體現(xiàn)房子，文字不盲目文學(xué)化，廣告中的區(qū)位圖、聯(lián)系電話、項目地址要清晰，適當情況可擴大其所占篇幅。

　　4、銷售中心選址要毗鄰項目，條件允許的情況下，應(yīng)考慮沿街、色彩鮮亮容易識別。其命名應(yīng)盡量不采用“