限購(gòu)令下，商業(yè)地產(chǎn)因不受政策限制而發(fā)力走俏。據(jù)透露，上周銷售最好的十個(gè)樓盤，商業(yè)地產(chǎn)占半壁江山。而據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在日趨緊張的購(gòu)房政策下，今年二季度，商業(yè)地產(chǎn)銷售絕對(duì)值和占比都將繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　然而，與酒店式公寓這一商業(yè)地產(chǎn)形式不同，因區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投放數(shù)量等因素，杭城極具投資價(jià)值的商鋪已然成為一種稀缺資源。誰投資預(yù)期更好？誰投資回報(bào)率更高、更穩(wěn)、升值潛力更大、更保值？如何目標(biāo)準(zhǔn)確地抓住這些稀缺資源？需要投資者們做足前期功課。

　　好商鋪稀缺

　　杭州企業(yè)主丁建柱十分佩服網(wǎng)友“寧?kù)o致遠(yuǎn)66”的投資眼光。據(jù)悉，2002年4月，該網(wǎng)友在杭州濱江濱盛路一帶買下一間面積85平方米左右的單層商鋪。剛開始，商鋪年租金僅1.8萬元，出租后主營(yíng)裝潢和建材。隨著品牌樓盤入住率的提高及后續(xù)不斷開發(fā)和配套的落成，再加上地鐵利好因素，該商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)隨之升級(jí)，租金開始水漲船高。目前，該商鋪?zhàn)饨o了一家茶餐廳，年租金收益13萬-14萬元，售價(jià)從最初的8000元/平方米，上漲至目前的4.8萬元/平方米。

　　“可惜，像這樣的溫州炒房族老黃最近忙著四處打聽哪里有好商鋪可買。前段時(shí)間他了解到，與吳山夜市一起被稱作杭州最具人氣兩大老牌夜市之一的大關(guān)夜市，因2009年5月拱墅區(qū)政府改革而“走紅”，現(xiàn)在人流密集，攤位身價(jià)大漲：一個(gè)不到3平方米的小攤，轉(zhuǎn)讓費(fèi)被炒到10萬元，租借費(fèi)達(dá)到2000元以上。盡管如此，因生意不錯(cuò)，依然有大批的人支付高昂租金希望進(jìn)入。而其上級(jí)管理公司卻只收兩三百元管理費(fèi)。

　　老黃對(duì)沒抓住這次機(jī)會(huì)一直耿耿于懷，“稀缺資源要早點(diǎn)下手，否則只能再次扼腕嘆息！”

　　記者在透明售房網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，2月的最后一周，杭州主城區(qū)二手房總成交量555套，其中住宅成交460套，非住宅的商業(yè)項(xiàng)目成交95套，占比17%；而3月第一周，杭州主城區(qū)二手房總成交量為180套，其中非住宅45套，占比上升到25%。之后兩周，隨著住宅打折風(fēng)漸盛，非住宅類比例又有所下降。

　　“不少中介還為此專門成立了商業(yè)地產(chǎn)部。”不少中介業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)成交量在下降，相比新政后總成交量下滑，地段好、回報(bào)率高的商鋪一直比較稀缺、供不應(yīng)求。

　　杭城一項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理王然說，不同于住宅一次性的投機(jī)行為，商鋪投資屬于長(zhǎng)期利益，投資價(jià)值遠(yuǎn)大于投機(jī)價(jià)值，不少開發(fā)商為此不約而同選擇商鋪，其市場(chǎng)供應(yīng)量越來越少也導(dǎo)致好房稀缺。

　　“現(xiàn)在，只要杭州一有新盤推出商鋪，溫州的商鋪團(tuán)就來了。從看準(zhǔn)到下單，速度很快。”中介人士王成郊曾說，去年年底，他帶的一個(gè)溫州團(tuán)一下子買下了名城燕園幾乎一條街的商鋪。

　　而雄厚的購(gòu)買力支撐著稀缺商鋪熱銷：金都·城市芯宇一間面積50多平方米的商鋪賣出了450萬元的高價(jià)，折合單價(jià)達(dá)89100元/平方米，刷新杭州社區(qū)商鋪成交價(jià)紀(jì)錄；丁橋某樓盤新推商鋪，均價(jià)達(dá)50000元/平方米，甚至接近主城區(qū)一些沿街商鋪。

　　可關(guān)注板塊

　　商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷售此消彼長(zhǎng)，在住宅低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)占比肯定會(huì)有所增長(zhǎng)。針對(duì)目前好鋪稀缺現(xiàn)狀，導(dǎo)報(bào)記者多方查詢，發(fā)現(xiàn)還是有不少板塊接下來可緊密關(guān)注。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不下三四十家。隨著今年商業(yè)地產(chǎn)的投資潮日漸高漲，不少商鋪新項(xiàng)目正陸續(xù)開盤。{page_break}

　　“城西地標(biāo)性城市綜合體浙商財(cái)富中心位于蓮花街的展示中心目前已開張，商鋪均價(jià)4.9萬元左右，面積在120-500平方米之間。”浙江藍(lán)盾置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理曹楊介紹，目前人氣最旺的房源已有6家客戶盯上。

　　以板塊論，具有高密度、高定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的錢江新城依然受關(guān)注。從去年開始就有大批公建項(xiàng)目進(jìn)入集中交付期，原本投資者最擔(dān)心的生活配套正得到積極改善。有媒體報(bào)道，去年4月萬象城開業(yè)后，目前節(jié)假日日均人流量已基本穩(wěn)定在五六萬人次，說明該區(qū)域商業(yè)集聚效應(yīng)正在增強(qiáng)，板塊價(jià)值會(huì)進(jìn)一步凸顯。

　　而據(jù)杭州市總體規(guī)劃，下沙新城60平方公里城市建設(shè)范圍“一核一心帶兩區(qū)”總體框架結(jié)構(gòu)，“一核”即金沙湖所在的新城中心區(qū)，規(guī)劃總面積7.8平方公里，是規(guī)劃確定的下沙副城公共中心區(qū)，也是下沙未來的中央商務(wù)區(qū)。金沙湖湖區(qū)面積86公頃，計(jì)劃明年底基本完成湖體開挖。杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)決定用一個(gè)五年計(jì)劃，基本完成區(qū)域重要公建設(shè)施，使之成為杭城東部的“城市會(huì)客廳”。

　　地鐵核心區(qū)的多個(gè)綜合體項(xiàng)目也成就了下沙區(qū)塊的強(qiáng)勁潛力：地鐵1號(hào)線34個(gè)站點(diǎn)該區(qū)占7個(gè)，涉及龍湖·滟瀾山、德信·早城、盛泰·名都、伊薩卡等樓盤，促成盛泰·名都商鋪?zhàn)罡叱山痪鶈蝺r(jià)近2.4萬元。該樓盤所在站點(diǎn)附近也可稱下沙人氣最旺之處，集金融、商貿(mào)、行政三大中心，被稱下沙“武林廣場(chǎng)”。“這邊的商鋪很少有轉(zhuǎn)手出售的，就是出租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)高的也要上百萬”。一位中介公司經(jīng)紀(jì)人稱，曾經(jīng)附近有一排商鋪，整體裝修后出租，租金價(jià)格高達(dá)每天12元/平方米，可照樣被照單全收。目前該區(qū)域是“一鋪難求”。

　　去年起，杭州城北、運(yùn)河之畔、拱宸橋西的杭城北部都市新商圈已悄然鋪開，總投資逾20億元、總建筑面積逾40萬平方米的拱墅區(qū)六大公建項(xiàng)目聯(lián)袂啟動(dòng)。其中啟動(dòng)較早的華豐板塊周邊上塘中河高架、秋石高架快速路、德勝高架快速路、留石高架快速路、石大快速路形成“井”字形交通線。規(guī)劃的地鐵3號(hào)線、試行的快速公交B3線及多路公交車更突出該板塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前在售的泰地北上新城、大華·海派風(fēng)景“歐陸生活街”等物業(yè)受到廣泛關(guān)注。

　　城東新城則借地鐵、高鐵、水上巴士、快速公交等交通之勢(shì)，投資千億傾力打造杭州“徐家匯(002561,股吧)”，在售同方國(guó)際、中凱東方紅街等項(xiàng)目十分受熱捧。

　　因經(jīng)適房拉動(dòng)鋪位林立的丁橋商鋪價(jià)格驚人：廣宇上東城沿街商鋪2期均價(jià)達(dá)5萬元，但銷售中心信息為“現(xiàn)在50-60平方米左右的商鋪已基本賣光”。與上東城同處新城廣場(chǎng)附近的另一在售盤冠宇·雋園，商鋪一經(jīng)推出，就被整體團(tuán)購(gòu)一空。該板塊目前唯一的大型商業(yè)綜合體新城廣場(chǎng)周邊鄰里人家等商鋪目前無論出租或出售，價(jià)格均為區(qū)內(nèi)最高。而丁橋另一商業(yè)綜合體丁蘭廣場(chǎng)綜合體目前已動(dòng)工，另一商務(wù)廣場(chǎng)和睦新天地也在建造中，在可預(yù)見的未來，丁橋大規(guī)模商業(yè)集群效應(yīng)值得關(guān)注。

　　而濱江區(qū)塊商鋪?zhàn)顭岬木褪菂^(qū)政府一帶，附近春曉路沿線商鋪出租率近100%，2008年左右交付的瑞立中央花城、風(fēng)雅錢塘40平方米商鋪年租金在7萬元左右，90平方米商鋪一般年租金達(dá)13-14萬元，而200平方米以上的商鋪，有些超過了20萬，且基本能保持每年8%左右租金增長(zhǎng)率。濱江區(qū)擁有社區(qū)商鋪的樓盤相對(duì)較多，像東方郡、云廈連園、天鴻君邑、風(fēng)景蝶院等熱點(diǎn)盤基本都包含了不同體量的底商。

　　申花板塊商鋪成交量的持續(xù)走熱與銀泰、沃爾瑪等入住不無關(guān)系，這些沿街商鋪潛力也可見一斑。昆侖·橡樹園多套商鋪以超過4萬元單價(jià)成交，有一間轉(zhuǎn)角店面單價(jià)甚至超過6萬元。

　　此外，正在施工的國(guó)大城市廣場(chǎng)將挖地下5層，一、二層開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，其余建地下車庫(kù)。其中二層將通過地下通道，與武林廣場(chǎng)地鐵站連通，地鐵客流可直接進(jìn)入商場(chǎng)。若成功與一街之隔的百大、銀泰武林店、杭州大廈形成“無縫連接”，武林商圈將形成“地下大走廊”，升值潛力不言而喻。