新冠疫情籠罩下，售樓處關(guān)閉，房地產(chǎn)市場進入了“冰封”時刻，百強房企2月銷售跌至冰點，近9成企業(yè)同、環(huán)比雙降，只有7家賣房過了百億。

這是中國商品房銷售歷史上幾乎沒有出現(xiàn)過的情形。“2003年非典時，市場都沒有這么差?！北本┮幻_發(fā)商說，2月份市場幾乎冰凍，雖然開啟了線上賣房，但收效不大。

劇烈的收縮之下房企的排位發(fā)生了明顯變化。2月份以及前兩月，連續(xù)三年登頂?shù)谋坦饒@落后于恒大，失去了冠軍之位，而房企四巨頭的融創(chuàng)，則跌到第六、七位。

疫情還在持續(xù)，并可能到4月底才將平穩(wěn)，這考驗著每家房企的應(yīng)變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應(yīng)正在產(chǎn)生。能夠從容面對這輪周期的房企，或許可以獲得彎道超車的機會。

2020年的房地產(chǎn)開局不利。開發(fā)商們期盼的像去年那樣的“小陽春”，沒有再來。-甘俊攝

失約的“小陽春”

2020年的房地產(chǎn)開局不利。開發(fā)商們期盼的像去年那樣的“小陽春”，沒有再來。

受疫情影響，大部分房企業(yè)績表現(xiàn)不佳。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月單月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降43.8%，同比降37.9%，創(chuàng)下近幾年來單月銷售最低紀錄。

100家房企中，有23家單月同比降幅在20%至50%之間，近6成房企單月業(yè)績同比降幅超過50%。

龍頭碧桂園2月銷售金額300億元，同比減少49.2%，萬科2月銷售金額285.9億元，同比減少33.8%。

但仍有一些房企實現(xiàn)了增長。比如恒大2月錄得銷售470億元，同比增長11%，主要是靠前期留存，以及線上售樓、疊加折扣優(yōu)惠來撬動業(yè)績。

相較而言，龍頭還是顯出了規(guī)模的優(yōu)勢，2月過百億的有七個。而其他排名10、20以后的房企，銷售額大部分不足50億，50強房企最低僅有12億。

前兩個月，百強房企總銷售金額9007.2億元，同比下降25.6%；合約銷售額超過百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。

近幾年來，房企銷售排位的前10名、5名相對固定，而今年2月、前兩月，這個格局發(fā)生了顯著變化。

2月單月恒大以470億超過碧桂園的300億，躍居榜首。保利以212億位列第四，而融創(chuàng)僅以119億位列第七。

萬科、中海、綠地表現(xiàn)相對穩(wěn)健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。

前兩月，恒大也以875億位列冠軍，萬科緊隨其后，銷售835億元，碧桂園以765億元位列第三。

據(jù)統(tǒng)計，目前百強房企中已有92家發(fā)起線上賣房，但中原地產(chǎn)指出，這只能算是“熱身運動”，主要為了搶奪客源，增加用戶粘性，對于真正的簽約回款意義并不大。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，此次疫情至少對一季度的銷售造成較大的影響，房企仍需做好3月銷售持續(xù)下滑的準(zhǔn)備。

從往年數(shù)據(jù)來看，1、2月占全年商品房銷售的比重約在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱預(yù)計2020年全年，房企銷售總額可能會在2019年16萬億的基礎(chǔ)上，有5%-10%左右的下調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，在疫情影響下，全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。

現(xiàn)金流的壓力

銷售的停滯和下滑，只是對房企影響的第一環(huán)。

對房企來說，銷售是其最大的資金來源，而工程款、土地款、員工工資、供應(yīng)商欠款、債務(wù)、銀行融資利息等支出都要一一支付，若沒有銷售回款，短期內(nèi)面臨的現(xiàn)金流壓力較大，尤其是前期資金鏈崩得比較緊的開發(fā)商。

此外，房企不能按時開工或者竣工，勢必會影響后期的交付。一般來說，開發(fā)商和購房者簽訂的交付時間是1-2年左右。

不過平安證券指出，一季度是建筑行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，考慮后期旺季趕工，疫情對全年影響較小；且本次疫情屬不可抗力，延期交付有一定合理性。

針對房企的困境，地方政府首先出手了。據(jù)中原統(tǒng)計，2月已有超過60城市發(fā)布了75次不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控，主要是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓?、預(yù)售資金的監(jiān)管政策放開，以緩解房企資金壓力。

需求的刺激也在醞釀中。“對于一個年銷售額16萬億的行業(yè)，銷售回款斷崖式下跌后，不刺激需求，任何政策都毫無意義?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

張大偉預(yù)測，從市場穩(wěn)定的角度，地方政府在不違反“房住不炒”的原則下，3月份會繼續(xù)出臺一些穩(wěn)定真實自住的剛需與改善政策，避免出現(xiàn)部分房企資金鏈斷裂的可能性。

中信證券分析師陳聰認為，影響銷售的除了需求側(cè)，還有供給側(cè)因素。他預(yù)計三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕?！褒嫶蟮目缒甏媪靠墒圪Y源，較2019年初普遍上升；同時，一些地方公開降低預(yù)售門檻，另一些地方事實上加快預(yù)售證審批?！?/p>

克而瑞樂觀預(yù)計，房地產(chǎn)市場在二季度有望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。短期市場供應(yīng)量將快速回升，一季度積壓的購房需求也得以釋放，或?qū)⒂瓉黼A段性的銷售窗口期，屆時成交量將明顯回升，迎來小陽春。

不過克而瑞也提醒，如果疫情持續(xù)到二季度，勢必會對企業(yè)資金鏈造成巨大壓力，特別是高杠桿的企業(yè)，管理成本、利息費用的高額支出疊加上半年的債務(wù)到期，將面臨更大的經(jīng)營甚至生存壓力。

對于房企而言，張波認為，當(dāng)下要更重視線上賣房，除了獲客鎖客力度的提升，對一些前期已線下實地看過房的老用戶，要加快線上交易的推進過程。此外，還要充分利用好各地對企業(yè)的政策性支持，例如部分地區(qū)對于預(yù)售政策的放松，對于拿地資金付款條件的放松等，結(jié)合自身情況，做好土地儲備，調(diào)整銷售節(jié)奏。

他表示，房企在關(guān)注整體負債水平的同時，更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)金流充裕度，平衡好規(guī)?；拓搨街g的關(guān)系，以保障安全度過疫情影響期，適當(dāng)可調(diào)整自身的階段性銷售目標(biāo)。