2020年5月，北京學(xué)區(qū)房交易再掀起一陣熱潮。

       4月30日，作為北京市“教育高地”的西城區(qū)發(fā)布教改新規(guī)，新購房者子女入學(xué)，由“單校劃片”改為“多校劃片”。一個學(xué)區(qū)房，原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位。西城區(qū)也成為北京“城六區(qū)”中，最后一個實(shí)施“多校劃片”的區(qū)域。

由于新規(guī)主要面對7月31日后戶籍遷入西城區(qū)的適齡兒童，5月至7月，也被很多人視為該區(qū)域?qū)W區(qū)房最后的“上車”機(jī)會。

     5月以來，北京市西城區(qū)商品房成交量大幅攀升，德勝、金融街等熱門片區(qū)尤甚。以德勝片區(qū)的知名學(xué)區(qū)房小區(qū)“裕中西里”和“裕中東里”為例，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，這兩個小區(qū)平時的月度成交量僅10套左右，但5月中上旬就已成交了50多套，一些優(yōu)質(zhì)房源在推出當(dāng)天就被簽下，很多購房者感慨“手慢無”。

    多年來，學(xué)區(qū)房一直雄踞住房體系的“金字塔尖”。因匹配了最好的教育資源，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的供應(yīng)往往十分稀缺。由于歷史原因，很多學(xué)區(qū)房屬于“老破小”，居住條件不佳，價(jià)格卻十分高昂。

近些年來，北京市一直在推進(jìn)基礎(chǔ)教育均衡化改革，同時采取各種手段，如取消過道房、車庫房、空掛戶的入學(xué)資格等，從而圍堵政策漏洞。但在很長一段時間里，購房者對學(xué)區(qū)房的熱情有增無減，“宇宙中心”等現(xiàn)象時見報(bào)端。

如今，隨著房屋交易的不斷規(guī)范，以及教改的持續(xù)深入，這種局面早已不復(fù)存在。有觀點(diǎn)還認(rèn)為，在西城區(qū)實(shí)施多校劃片后，北京學(xué)區(qū)房的狂熱將很快成為歷史。

     但現(xiàn)實(shí)是，望子成龍的期望和優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，仍將長期存在。通過對發(fā)展脈絡(luò)的梳理，學(xué)區(qū)房——這個套在無數(shù)家長身上的無形束縛，真的能成為歷史嗎？

從福利分房到價(jià)值初現(xiàn)

學(xué)區(qū)房的概念，脫胎于“就近入學(xué)”政策。

1986年，第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國義務(wù)教育法》（下稱《義務(wù)教育法》），其中的第九條明確規(guī)定：“地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級中學(xué)等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)?！?/p>

但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在當(dāng)時，只有“重點(diǎn)?！钡母拍?，還沒有“學(xué)區(qū)房”的概念。

陳志表示，上世紀(jì)八九十年代，北京的城市發(fā)展并不如現(xiàn)今這般龐大與恢宏。當(dāng)時的城市核心區(qū)，主要局限在如今的二環(huán)以內(nèi)，大致相當(dāng)于東城和西城兩區(qū)的區(qū)劃范圍。

     當(dāng)時，包括教育在內(nèi)的各種城市資源主要集中在核心區(qū)，但由于人口規(guī)模不大，流動性不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺程度并不明顯。

此后，北京進(jìn)入快速發(fā)展期，城市范圍擴(kuò)大，人口增加，但由于各種原因，優(yōu)質(zhì)教育資源的分配格局并未發(fā)生太大變化。如今，東城、西城兩區(qū)由于歷史傳統(tǒng)，一直擁有較好的教育資源。海淀依托高校和科研院所的優(yōu)勢，教育資源同樣優(yōu)質(zhì)。其他各區(qū)在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等方面迅速趕超，但其擁有的優(yōu)質(zhì)教育資源水平，仍明顯不如上述三區(qū)。

陳志還表示，1998年啟動房改之前，北京市幾乎沒有真正意義上的商品房交易。當(dāng)時的所謂“學(xué)區(qū)房”，大多是單位分房，或老舊平房，且無法在市場上流動。

到房改時，這些房屋才首次有了價(jià)值，但“學(xué)區(qū)”帶來的附加值仍不明顯。在北京市海淀黃莊區(qū)域，某中關(guān)村三小的小戶型學(xué)區(qū)房，掛牌單價(jià)約為12萬元。據(jù)房主介紹，這套房子原本是單位分的，上世紀(jì)90年代房改時，以3000多元/平方米的價(jià)格買下?！爱?dāng)時根本沒想過學(xué)校的事，因?yàn)橐呀?jīng)住了好幾年了，也住習(xí)慣了，就順手買下來?！?/p>

如今，這套房子的價(jià)格已經(jīng)翻了50多倍，這個建于上世紀(jì)80年代、看上去頗為破舊的板樓小區(qū)，也已是該區(qū)域交易最旺盛的小區(qū)之一。

不僅升值快，還抗跌

     在21世紀(jì)教育研究院副院長熊丙奇看來，“學(xué)區(qū)房”概念真正興起，是在2006年。當(dāng)年，修訂后的《義務(wù)教育法》頒布，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“就近入學(xué)”的原則。

     在此之前，為遏制部分家長的“擇校”沖動，從上世紀(jì)90年代開始，國家教委連續(xù)出臺文件，強(qiáng)調(diào)九年義務(wù)教育階段初中和小學(xué)必須堅(jiān)持就近入學(xué)的原則，不準(zhǔn)招收“擇校生”。同時，嚴(yán)厲禁止把捐資助學(xué)同錄取學(xué)生掛鉤。

當(dāng)時，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)教育均衡化已經(jīng)是政策的著力點(diǎn)，但不同區(qū)域之間的教育水平差異，仍然無法在短期內(nèi)抹平。加之北京的城市規(guī)?？焖贁U(kuò)大，人口增多，對教育資源的需求大大增加。

到2014年，北京市開始推行9年一貫制教育改革，通過小升初的直升制度，減輕擇校壓力。

在此背景下，“學(xué)區(qū)房”的重要性不斷凸顯，價(jià)格也持續(xù)攀升。

從本世紀(jì)初開始，北京市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房就享受著“皇帝女兒不愁嫁”的待遇。鏈家地產(chǎn)某資深從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，其從業(yè)的十多年來，所接觸的學(xué)區(qū)房價(jià)格要明顯高出同地段其他商品房，價(jià)差從最初的10%，一度攀升到如今的30%、40%。但學(xué)區(qū)房仍然是砍價(jià)最少、交易周期最短的房源之一。

    他表示，在2009年，北京海淀區(qū)的中關(guān)村、五道口、學(xué)院路等區(qū)域，學(xué)區(qū)房的供需比例在1：4到1：5的水平。如今，這些區(qū)域的供需缺口更大。但無論是次新商品房還是老舊公房，都是家長們關(guān)注的對象。

在新房銷售中，“學(xué)區(qū)”也成為重要賣點(diǎn)。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目宣稱將引入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，并借此給項(xiàng)目定出更高的價(jià)格。多年來，因未能兌現(xiàn)“引校”承諾而引發(fā)的投訴并不少見，但這也側(cè)面反映出學(xué)區(qū)房的熱度。

一位不愿具名的分析人士認(rèn)為，發(fā)生于每年3月到5月的樓市傳統(tǒng)“小陽春”，也有學(xué)區(qū)房的帶動作用。由于信息采集的時間要求，每年二、三月份是學(xué)區(qū)房交易的高峰，這批價(jià)格偏高、成交迅速的交易，很容易點(diǎn)燃市場的熱情。

學(xué)區(qū)房價(jià)格的攀升，還與北京房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的大潮密不可分。

北京市商品房銷售額從2001年的610億元，攀升至2019年的3000多億元。即使北京有著全國最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，若拉長時間周期來看，最近20年來，北京的房價(jià)仍然有著數(shù)倍的上漲。

     在此期間，學(xué)區(qū)房的價(jià)格不僅一直處于“金字塔尖”，在多個市場下行周期中，以及2008年金融危機(jī)期間，學(xué)區(qū)房還表現(xiàn)出了較好的抗跌性。

2008年，西城區(qū)金融街片區(qū)的著名學(xué)區(qū)房小區(qū)豐匯園，成交均價(jià)還不到3萬元。到2014年，該小區(qū)的交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬元/平方米的水平。此后，豐匯園的房價(jià)再度攀升，2018年的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到17萬元左右。到今年5月，該小區(qū)部分房源的成交單價(jià)已經(jīng)超過20萬元/平方米。

學(xué)區(qū)房的“情感屬性”

     2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的學(xué)區(qū)房叫價(jià)350萬元，因價(jià)格過高，此地也被冠名為“宇宙中心”。3個月后，位于東城區(qū)景山東街的一個400平方米的四合院，因報(bào)價(jià)1.3億元被稱為“宇宙新中心”。

盡管這兩套房源因報(bào)價(jià)過高而很快下架，但學(xué)區(qū)房的價(jià)格水平，仍然可見一斑。

     事實(shí)上，由于價(jià)格偏高，很多購房者在選擇學(xué)區(qū)房時，只能購買小戶型。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的多個優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年，西城區(qū)的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房，單價(jià)達(dá)到34萬元。

但小戶型的居住條件往往不盡如人意，為了彌補(bǔ)這種不足，很多家庭選擇“買小租大”。即購買一套小戶型學(xué)區(qū)房用于落戶并占據(jù)學(xué)位，然后在同一個小區(qū)里租一套大房子用于生活。如今，這種生活方式仍然大量存在。

     由于“占學(xué)位”的目的過于明顯，學(xué)區(qū)房交易也一度變味。2017年，北京市西城區(qū)大耳胡同的一個四合院內(nèi)，有業(yè)主將過道改建成10平方米的“零居室”，標(biāo)價(jià)150萬元?！斑^道學(xué)區(qū)房”由此誕生。

此外，還有將學(xué)區(qū)內(nèi)的車庫、商鋪等作為獨(dú)立居住單元進(jìn)行出售的案例。

    陳志指出，嚴(yán)格來說，學(xué)區(qū)房既不是自住性質(zhì)，又不完全屬于投資品。由于夾雜了“望子成龍”的期待，學(xué)區(qū)房交易很容易受到家長的情感因素干預(yù)，從而變得不夠理性。為迎合這種情緒，違規(guī)改建的做法也大量滋生，才造成學(xué)區(qū)房交易中的各種奇葩景象。

2014年，吳婷（化名）和老公賣掉了自己位于朝陽區(qū)的110平方米的大房子，在西城區(qū)德勝片區(qū)的裕中西里小區(qū)購買了一套不到60平方米的學(xué)區(qū)房。面對周圍人的不解，吳婷完全不以為然，她認(rèn)為，對孩子的“投資”，不能太計(jì)較成本。

為購買學(xué)區(qū)房“不計(jì)較成本”的大有人在。一位長期服務(wù)于德勝片區(qū)的某資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回憶，2013年，德勝片區(qū)的一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房曾被10多個買家同時看中。為解決爭議，業(yè)主在某天晚上宴請所有買家，并在飯桌上接受報(bào)價(jià)，最終以價(jià)高者得的方式將房屋賣出。

“那一頓飯工夫，業(yè)主多賺了50多萬。”他說。

陳志認(rèn)為，社會競爭激烈，以及應(yīng)試為主的選拔模式，使很多家長患上教育焦慮癥，這種焦慮往往伴隨著子女從出生到入學(xué)，再到走向社會的各個人生階段。鑒于優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡的現(xiàn)實(shí)，這就反過來對學(xué)區(qū)房造成一種逆向壓力，使學(xué)區(qū)房成為相關(guān)社會問題的顯性表現(xiàn)。

為了控制“學(xué)區(qū)房熱”，2017年，北京市教委加大對實(shí)際居住的審核力度，重點(diǎn)對過道房、車庫房、空掛戶等情況進(jìn)行核查，凡不符合實(shí)際居住條件的，均不得作為“點(diǎn)對點(diǎn)”、“單校劃片”入學(xué)資格條件。

于是，過道學(xué)區(qū)房、車庫學(xué)區(qū)房等奇葩住房在曇花一現(xiàn)后，迅速成為歷史。

學(xué)區(qū)房熱必將消退

     為進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)教育資源均衡化，遏制學(xué)區(qū)房過度炒作，從2017年開始，北京城六區(qū)實(shí)施幼升小多校劃片，明確“六年一學(xué)位”。在朝陽、東城、海淀、石景山、豐臺等區(qū)域先后實(shí)行后，西城區(qū)也將于2020年開始推行此項(xiàng)政策。

多校劃片是相對于單校劃片而言的，是指一個小區(qū)不再對應(yīng)單個學(xué)校，而是對應(yīng)學(xué)區(qū)內(nèi)或相鄰學(xué)區(qū)的多個學(xué)校。

    雖然要完全推開尚需時日，但多校劃片對學(xué)區(qū)房狂熱的遏制作用，仍被很多人看好。有分析人士將西城區(qū)單校劃片的最后入籍期限2020年7月31日，稱為“731大限”。認(rèn)為在此時點(diǎn)之后，學(xué)區(qū)房將走下價(jià)值的巔峰。

政策于4月30日出臺后，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易明顯升溫。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在德勝和金融街兩個片區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)的小戶型房源成交火爆，這類房源的價(jià)格也有小幅攀升。

     這也帶動了北京市的整體房價(jià)水平。貝殼研究院指出，僅在五一長假期間，北京鏈家平均成交均價(jià)就達(dá)到63530元/平方米，比4月的交易價(jià)格有明顯提升。有從業(yè)者向記者估算，五一長假期間，北京商品房成交價(jià)格要比4月高出10%。

除購房者外，一些賣方也意識到了“大限”的存在。西城區(qū)德勝片區(qū)的某經(jīng)紀(jì)人透露，在對西城區(qū)的上述政策進(jìn)行研究后，一位身在澳洲的業(yè)主選擇將身份證和房本先寄回北京，從而表達(dá)賣房的誠意。

那么，2020年的7月31日，果真能成為北京學(xué)區(qū)房的“大限”嗎？

     陳志指出，學(xué)區(qū)房是教育焦慮癥和教育資源不均衡的矛盾產(chǎn)物。除制度層面的改進(jìn)外，還要看購房者的思想觀念和行為模式?！坝行枨缶陀惺袌觥保挥行枨蠼禍?，學(xué)區(qū)房的交易才能趨于理性。他認(rèn)為，北京學(xué)區(qū)房的狂熱必將消退，但這中間會有一個緩慢降溫的過程。

根據(jù)記者調(diào)研，北京西城區(qū)德勝、金融街片區(qū)的多位經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，在近期的透支性成交后，學(xué)區(qū)房交易有可能會在明后兩年出現(xiàn)降溫，但價(jià)格未必會明顯下滑。因?yàn)橹灰鴵韮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房價(jià)值不會受到太大影響。

      熊丙奇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從全國各地實(shí)行“多校劃片”入學(xué)政策的效果看，是否能起到抑制學(xué)區(qū)房熱、擇校熱的作用，主要取決于政策實(shí)行后，各地是否有進(jìn)一步推進(jìn)義務(wù)教育均衡的實(shí)際行動。具體而言，就是調(diào)整義務(wù)教育資源配置方式，加大對薄弱學(xué)校投入力度，改善薄弱學(xué)校辦學(xué)條件等。

   “推進(jìn)義務(wù)教育均衡的力度越大，投資學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)就越大?！毙鼙嬷赋?，到時候，學(xué)區(qū)房不需要唱衰，自然就會降溫了。

在遏制“學(xué)區(qū)房熱”方面，北京向來是多管齊下，其中還包括對銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。近期，北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合10個區(qū)住建房管執(zhí)法部門開展房地產(chǎn)市場檢查，共有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被查處。在被查處的各項(xiàng)違規(guī)情形中，就包括炒作“學(xué)區(qū)房”。

即使從經(jīng)濟(jì)的角度來考量，學(xué)區(qū)房似乎也越來越偏離其原本的價(jià)值。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，市區(qū)的學(xué)區(qū)房是目前價(jià)值被高估的兩類房產(chǎn)之一（另一類為遠(yuǎn)郊的低價(jià)房）。

      鐘偉認(rèn)為，在北京相同地段，學(xué)區(qū)房售價(jià)可能比非學(xué)區(qū)房高出50%?！皬慕?jīng)濟(jì)層面來說，買學(xué)區(qū)房不如把孩子送進(jìn)優(yōu)質(zhì)的私立國際學(xué)校；而從家長觀念轉(zhuǎn)變來看，90后家長的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變，對子女的期望值趨于理性，未來90后拋棄學(xué)區(qū)房的時代會來得很快?！?/p>