7月23日凌晨，南京市七部門聯(lián)合發(fā)布文件調(diào)控樓市，其中在限購(gòu)政策上，規(guī)定夫妻任何一方在離異后兩年內(nèi)進(jìn)行買房的，仍按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

約一周前，深圳也出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，其中也包含一項(xiàng)類似的條款。按照深圳的規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

這項(xiàng)條款的主要目的，是為了防止通過“假離婚”的方式進(jìn)行買房。所謂“假離婚買房”，是指夫妻并無真實(shí)的離婚意愿，但仍通過離婚，使其中一方獲得購(gòu)房資質(zhì)。多個(gè)房企人士和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道證實(shí)，實(shí)際操作中，通過假離婚進(jìn)行房屋買賣的情況不在少數(shù)。

由于市場(chǎng)升溫、部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲過快，近期，樓市調(diào)控政策正出現(xiàn)新一輪升級(jí)。其中，圍堵類似“假離婚”的政策漏洞、限制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、支持無房戶購(gòu)房，成為重要的政策方向。

有保有壓

樓市調(diào)控升級(jí)的跡象，從7月初就已出現(xiàn)。7月2日，杭州和東莞同時(shí)出臺(tái)樓市調(diào)控政策。杭州對(duì)人才購(gòu)房實(shí)施五年限售政策，同時(shí)擴(kuò)大限購(gòu)范圍。東莞則對(duì)商品房?jī)r(jià)格漲幅實(shí)施限制，同時(shí)限制裝修價(jià)格，禁止開發(fā)商借助“精裝修”進(jìn)行漲價(jià)。7月6日，寧波擴(kuò)大限購(gòu)范圍，并對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“從嚴(yán)核定”，對(duì)地價(jià)“嚴(yán)格控制”。

此后，深圳、鄭州、內(nèi)蒙古、青島、長(zhǎng)春、南京等地也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。其間，國(guó)資委、銀保監(jiān)會(huì)也在表態(tài)或發(fā)文中提及樓市政策。

從政策的方向看，7月以來的樓市調(diào)控，正從寬松變?yōu)槭站o?！叭绻f2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以人才政策、落戶政策等寬松刺激為主，從7月開始，隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，收緊的政策開始出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

雖然力度不同，但深圳、南京圍堵“假離婚”的做法仍被認(rèn)為精準(zhǔn)而有效。某大型房企南京分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“假離婚”的“成本低、見效快”，在南京市場(chǎng)，靠這種方式來獲得購(gòu)房資格的情況頗為常見，“幾乎每個(gè)項(xiàng)目的客戶中，都有剛離過婚的?！?/p>

張大偉表示，經(jīng)過多年的調(diào)控，現(xiàn)有的樓市政策力度已經(jīng)較為嚴(yán)厲，“假離婚”是為數(shù)不多的政策漏洞之一。盡管法律人士并不建議這種方式，但在很多城市，“假離婚”仍是家庭獲取購(gòu)房資格，并進(jìn)行改善型或投資型購(gòu)房的一種選擇方式。

除圍堵“假離婚”外，限制各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，也是本輪調(diào)控的重要特征。

7月16日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人彭華崗表示，要堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，繼續(xù)嚴(yán)控非主業(yè)投資比例和投向，“持續(xù)加大金融、房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目的監(jiān)管力度?！?/p>

7月17日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》，強(qiáng)調(diào)貸款資金不得用于購(gòu)房及償還住房抵押貸款。

在對(duì)市場(chǎng)實(shí)施約束的同時(shí)，一些支持性的政策也在出臺(tái)。比如，南京要求商品房開盤時(shí)，須對(duì)本市戶籍的無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源保障；寧波也允許三類“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)1套商品住房，但有五年的限售期限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，南京和寧波的調(diào)控政策，均體現(xiàn)了“有保有壓”的方向，既保護(hù)了剛性需求，又能夠打擊炒房現(xiàn)象。該政策的實(shí)施，將有助于市場(chǎng)從當(dāng)前的過熱回歸平穩(wěn)理性。

投資投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng)

樓市調(diào)控的升級(jí)，源于部分區(qū)域市場(chǎng)走向過熱。在上半年支持性政策的刺激下，被疫情壓抑的需求加速釋放，促使市場(chǎng)快速回暖。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)商品房銷售額僅比去年同期下降5.4%。其中，5月和6月，市場(chǎng)銷售規(guī)模已連續(xù)兩月超過去年同期。這也說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易已徹底從疫情中恢復(fù)。

6月，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市已經(jīng)達(dá)到61個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市有50個(gè)，均為最近12個(gè)月來新高。其中，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.9%，位居70城之首。近期加碼調(diào)控的南京、寧波，房?jī)r(jià)漲幅同樣明顯。

值得注意的是，在一些熱點(diǎn)城市，因新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，部分項(xiàng)目出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況，很多項(xiàng)目的中簽率不足5%。

北京某大型房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，除被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng)，使得部分區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)過熱。他表示，除了“假離婚”外，另一個(gè)表現(xiàn)為“房抵貸”開始抬頭。

“房抵貸”是指借款人以名下的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款或經(jīng)營(yíng)貸款，然后再將貸款用于購(gòu)房的一種加杠桿行為。前述房企人士稱，“房抵貸”主要出現(xiàn)在二套房的購(gòu)買中，由于熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍較高，很多購(gòu)房者借助這種方式來填補(bǔ)首付款的缺口。

據(jù)悉，監(jiān)管層近年來多次強(qiáng)調(diào)，防止信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)。這部分“違規(guī)資金”中，就包含“房抵貸”。

張大偉認(rèn)為，收緊調(diào)控將是未來的政策方向，具體手段仍然以“打補(bǔ)丁”、“堵漏洞”為主。地方政府會(huì)繼續(xù)采用因城施策的辦法，進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整。受此影響，一些過熱的區(qū)域市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)降溫，但在流動(dòng)性充裕的大環(huán)境下，樓市仍將維持高位運(yùn)行。