我的一位朋友又要搬家了。有過在大城市租房經(jīng)歷的都有體會，一兩年搬次家是普遍現(xiàn)象。如果有合適的房子可以長住，誰愿意經(jīng)常搬家折騰呢，搬之前，打包整理物品要幾天，搬之后，整理擺放物品又要幾天。如果家具用品不全，還得重新置辦。

更別說每次都要在非工作時間四處奔波尋找新的房子，好不容易看中了一套，房東卻總是咬緊牙關(guān)不肯讓步，租金不漲就是善良的業(yè)主了。

朋友與他人合租的房子并未到期。起因是大房東與二房東鬧了糾紛，相互指責，殃及租客。也是在此過程中，朋友才知曉，二房東居然月租金就吃了差價2500塊！他從其他不同業(yè)主手里收了一批房子，再通過小中介把房子租出去。

對這種二房東的行為，法律法規(guī)有什么規(guī)定嗎？

翻看了住建部剛公布的《住房租賃條例》（征求意見稿），很遺憾，對前述二房東大吃差價，遇到問題卻甩鍋的行為，《征求意見稿》里找不到對應(yīng)的條款。第五十九條有一款，“賺取租金差價”的行為，最多是處以2萬元以上10萬元以下的罰款，嚴重的吊銷營業(yè)執(zhí)照，但這個罰則是針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的。

而這個二房東吃差價，只是個人行為，中間幫他簽租賃合同的小中介，并沒有吃差價。幾個合租的室友投訴無門，只得選擇搬家。

住房租賃立法，討論好些年了。看得出來，如今的這份《征求意見稿》，已經(jīng)吸收了各方的意見，能規(guī)范的都盡量規(guī)范到了，但也沒有驚喜。

住房租賃市場，出租人處于相對優(yōu)勢地位，《征求意見稿》在保護民事主體雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，更側(cè)重于規(guī)范出租人及其代理人的行為，罰則占比亦如此。這當然很有必要。但對如何規(guī)范個人出租行為，除了用合同法來規(guī)范，專項法規(guī)可以做一些創(chuàng)新探索。

值得注意的是，我們的住房租賃市場，仍然是以個人房源為主，機構(gòu)化率占比只有5%左右。2017年以來，長租公寓有了較快的發(fā)展，但機構(gòu)運營的房源也多是從業(yè)主個人收集而來。2018年暑期在北京等城市曾經(jīng)出現(xiàn)一輪運營機構(gòu)高價收集房源從而哄抬房租的現(xiàn)象?！墩髑笠庖姼濉穼Υ艘沧鞒隽艘獙⑵淞腥虢?jīng)營異常名錄的規(guī)定。

但我個人認為，這個規(guī)定重在事后處置缺乏事前防范且無相應(yīng)罰則，偏輕。建議該條款以“不得”為前置，并增列罰則。因為房屋租金被哄抬上去后給承租人造成的損害，很久都難以消除（漲易跌難），應(yīng)該防范在先，追罰在后。

必須承認，多年來，我一直在鼓吹發(fā)展住房租賃市場，規(guī)范好住房租賃市場。理由是：第一，住房租賃市場是整個房地產(chǎn)市場不可分割的重要部分，而“租購并舉”也是中央確立的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的原則之一；第二，所謂的樓市黃金時代，其實是新建住房銷售市場的黃金時代，而隨著新房增速的放緩，存量房將占據(jù)越來越多的市場份額，它們中的相當部分將進入租賃市場，這也就是為什么以存量房交易為主的貝殼找房，市值超過萬科的主要原因。

第三，也是我個人認為最重要的，租賃住房既是住房保障的基礎(chǔ)，也是住房保障的核心之一，以租房解決住房問題的人群，往往是較為弱勢的群體，因而也是最需要給予保障、保護的群體。但過去多年，我們更多將住房租賃市場交給市場自我調(diào)節(jié)，雖然也曾在房租上漲過快時有過干預，但關(guān)注度有限，效果有限。

我愿意再次呼吁，應(yīng)將住房租賃市場納入整個房地產(chǎn)市場調(diào)控之中，納入房地產(chǎn)長效機制之中，要像抓房價一樣抓住房租賃市場，規(guī)范市場主體的租賃行為，管控房屋租金，堅決遏制房租的過快上漲。甚至可以將房租漲幅不得超過當年CPI漲幅寫入《住房租賃條例》里。

前面講了，我國住房租賃市場的機構(gòu)化率只有5%左右，而成熟經(jīng)濟體的占比少則25%以上，高者達50%以上，日本甚至達到80%。《征求意見稿》的扶持政策，鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，支持發(fā)行REITs等，但在供應(yīng)側(cè)方面的激勵措施略顯不足。

比如，利用集體建設(shè)用地建租賃住房，是增加租賃住房供應(yīng)的重要渠道。各地還在試點，但進展緩慢?！墩髑笠庖姼濉吩诟絼t里也寫了，“集體土地上依法建造的住房的租賃活動及其監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行”，但利用集體建設(shè)用地建租賃住房的具體規(guī)定，可能有賴于其他法律來規(guī)范，我個人希望正在修訂中的土地管理法能夠增加這方面的內(nèi)容。

雖然我們的文化和消費傳統(tǒng)，是以擁有自己的住房為最大追求，而“擁有”往往又是以“購買”為指代，但所有人都買房，尤其是年輕人剛出校門就買房，顯然不現(xiàn)實。住房租賃市場的主體是年輕人以及中低收入群體，規(guī)范住房租賃市場，保障租賃雙方合法權(quán)益尤其是承租人的合法權(quán)益，很大程度上，就是保護我們的年輕一代。他們是城市的未來，是時代的未來。從這個意義上說，將一定的社會資源向他們傾斜，并不為過。