一夜之間，“數(shù)字化轉型”成為了房產行業(yè)的趨勢——或在業(yè)務板塊中切入數(shù)字化模式，或在精細化運作中重構業(yè)務模型。

日前，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，借助數(shù)字化轉型升級及業(yè)務重構，綠地控股（600606.SH，簡稱“綠地”）擬三年內完成分拆旗下金融業(yè)務板塊上市。

近期，以綠地金融投資控股集團有限公司（簡稱綠地金融）為基礎重構的新公司綠地數(shù)科正在進行引戰(zhàn)。目前綠地金融是綠地三級子公司，因此綠地數(shù)科將成為綠地金融的母公司，并作為綠地集團金融業(yè)務未來的上市主體。目前綠地所有金融業(yè)務都放在金控里面，此輪增資完成后，綠地金控變身為綠地數(shù)科一級子公司。目前放在金控里的業(yè)務板塊將會逐一剝離出來，裝進綠地數(shù)科，綠地金控徹底成為一個持牌機構。綠地數(shù)科本輪Pre-IPO引戰(zhàn)稀釋股比約15%-20%，計劃引入包括以下四類機構：地方政府產業(yè)引導基金；互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)；海外知名PE基金；國內頭部投資和金融機構。如無意外，綠地數(shù)科Pre-IPO會在年內完成。

另有消息稱，綠地數(shù)科最多募集60億元人民幣（8.7641億美元），將其估值提升至340億元人民幣。

作為頭部房地產企業(yè)的綠地，一直爭議頗多。從混改、上市、市值一路走低，到如今“三道紅線”全部踩中、萬億債務纏身。

2020年中報顯示，綠地扣除預收賬款后的資產負債率達到82.70%；凈負債率達到180.3%，較2019年末上漲了24.7個百分點；現(xiàn)金短債比為0.72。

最近，綠地啟動二次混改，從另一個角度凸顯綠地在轉型上的迫切：綠地集團董事長張玉良已經(jīng)著手幾個新業(yè)務板塊的分拆計劃，包括大基建產業(yè)板塊、金融板塊、自由貿易港板塊。

隨著房地產的金融屬性被削弱，綠地金融也相應地被張玉良賦予另一重角色。

綠地集團執(zhí)行總裁、綠地金融董事長、總裁耿靖對21世紀經(jīng)濟報道透露，綠地在2018年就開始籌謀數(shù)字化轉型。過去幾年房地產的金融屬性，使得金融成為綠地集團轉型升級的核心驅動力。

一方面，通過分拆核心業(yè)務上市，提升資產估值，綠地直接獲取降負債效果；另一方面，綠地寄望于整體業(yè)務重構扭轉高負債、利潤下滑局面。

在耿靖的構架中，“綠地數(shù)科”與“螞蟻科技”的概念更為接近。他寄望由于綠地數(shù)科的加持，綠地集團將講述一個大集團數(shù)字化轉型的故事。

為什么分拆金融上市

綠地這幾年，經(jīng)歷了超越萬科到增速放緩，從單一房地產銷售到多元布局的變化。

2014年，綠地實現(xiàn)預銷售金額2408億元，較2013年增長50%，取代萬科，成為房地產行業(yè)規(guī)模第一。但2015年，綠地銷售略有下調，退居行業(yè)第二；2016年，綠地銷售增速10%左右，2017年同比增長17%，2018年同比增長20%。進入2019年，綠地銷售規(guī)模同比減少11%，2020年中，綠地銷售額同比減少16%。10%-20%的增速不再的同時，為了多元發(fā)展，綠地還面臨有息負債的增長。

最近三年來，綠地有息負債不斷增加。2019年有息負債約為2937億，相比2018年末的2689億，增加了近300億；2020年上半年，有息負債持續(xù)增加到約3298億，增加了約361億。償債壓力持續(xù)增加，成為侵蝕綠地利潤的一大漏洞。

早在6年前，綠地就開始籌謀產業(yè)升級，圍繞消費升級，進行了多元產業(yè)布局：房地產主業(yè)之外，張玉良手中已握有三張牌：大基建、自由貿易港、金融。

綠地營收構成中，房地產與大基建水平相當。2019年年報顯示，大基建業(yè)務營收首次超越房地產，占比50%，2020年中報，大基建營收略有下滑。綠地金融的收入在財報中的體現(xiàn)不多，但知情人士透露，綠地金融是盈利的，而且“不缺錢”。貿易港則屬于哺育期。

綠地過往28年發(fā)展中，商業(yè)模式可以說是傳統(tǒng)而緊隨行業(yè)政策方向的。

2019年9月，綠地集團董事長、總裁張玉良在第十一屆中國房地產科學發(fā)展論壇發(fā)表演講時提出，房地產具有場景優(yōu)勢和平臺效應，未來房地產與科技將深度融合，并實現(xiàn)“雙向賦能”。他堅信新一輪科技革命和產業(yè)革命的浪潮近在咫尺，綠地將全面擁抱創(chuàng)新科技，推動房地產科技化、數(shù)字化轉型。

張玉良為何有此想法？從綠地擁有的450萬戶家庭業(yè)主，線下場景遍布全國29省130多個城市、超過百家酒店、近千個綜合體，開發(fā)的樓盤項目近萬個。這是綠地實現(xiàn)數(shù)字化轉型升級的場景基礎。有一件事情或許成為張玉良決策的轉折點：2018年年初，綠地間接投資了螞蟻金服。投資互聯(lián)網(wǎng)公司的初體驗，讓張玉良開始思考馬云說的“一切業(yè)務數(shù)據(jù)化；一切數(shù)據(jù)業(yè)務化”，這句話在房地產行業(yè)的可行性。

綠地最新詮釋的產業(yè)鏈邏輯是“一體兩翼”，一體就是從百萬級房產，到十萬級的車、萬元級的文化教育健康醫(yī)療、千元級的旅游休閑、百元級的全球進口食品直采的階梯式產業(yè)布局。

但多元布局并沒有讓綠地馳入快車道。綠地在2020年上半年，營業(yè)收入2098億元，同比增長4.2%，增速較上年同期明顯放緩。利潤總額153億元，同比下降8%，歸屬上市公司股東的凈利潤為80.2億元，同比下降10.8%，降幅均較一季度有所收窄。

受疫情影響，今年行業(yè)普遍利潤下滑，但綠地2018年、2019年財報卻早有端倪。從2018年開始，綠地大基建業(yè)務比重逐漸增加，但盈利能力仍有限。2018年，綠地的總資產為10365.45億元，總負債為9276.2億元；資產負債率為89.49%，同比增加0.5個百分點；到了2019年，綠地總負債繼續(xù)增長，資產負債率88.53%，維持高位。

在這樣一個背景下，綠地金融上市成為綠地新的“突破口”。

一方面，金融既游離在實業(yè)之外，又能反哺主業(yè)。綠地金融的成立與發(fā)展，是張玉良最為放手的一塊業(yè)務。另一方面，大基建與自由貿易港板塊還在培育階段，目前只有綠地金融是成立時間最久并且盈利能力較好的業(yè)務板塊。

綠地寄望于通過綠地金融提升融資能力的同時，帶動整體運營效率的提高。

綠地2018年啟動新加坡發(fā)行酒店REITs，從前端地產基金化，到中端經(jīng)營業(yè)務的培育，到后端實現(xiàn)REITs上市。耿靖透露，綠地金融正在新交所嘗試發(fā)行REITs，計劃今年完成審批，“來得及的話今年可以發(fā)行，但是我們會選擇發(fā)行窗口”。據(jù)其透露，可能會選擇明年年初。發(fā)行成功的話，這將是中國第一只具有國有背景的特大型企業(yè)在新加坡發(fā)行的REITs，另一重要意義是這次會嘗試人民幣和新幣的雙幣種，也將是國內企業(yè)在海外發(fā)行的第一只雙幣種產品。

銷售模式改變之下的危機感

知情人士透露，最近住建部可能會醞釀改變預售模式，直接轉為現(xiàn)房模式。這些都是對整個行業(yè)投融資模式最大的變化。而對于綠地這樣的大型房企而言，面臨的是在原本已經(jīng)增速下滑的前提下，如何加速去庫存、保證現(xiàn)金流。

上市5年來，綠地的市值一直下滑，截至發(fā)稿時止，綠地總市值只有800多億，相比逐年增長的超3000億有息負債，張玉良如果能重塑綠地，實現(xiàn)財報數(shù)據(jù)指標的刷新，或許才是二次混改帶來的最大紅利。

螞蟻金服IPO前夕，更名螞蟻科技，體現(xiàn)了這家企業(yè)的商業(yè)模式就是將數(shù)據(jù)通過大量金融服務進行變現(xiàn)。耿靖對這一邏輯深以為然：螞蟻金服是工具和驅動，讓阿里巴巴的應用數(shù)據(jù)進行變現(xiàn)，通過金融服務來變現(xiàn)。

綠地正在做的四個數(shù)字化轉型包括：產品數(shù)字化、流程數(shù)字化、管理數(shù)字化、服務數(shù)字化等。數(shù)字化的邏輯在于：將數(shù)據(jù)業(yè)務化之后實現(xiàn)盈利。這一點阿里已經(jīng)實踐并驗證，淘寶和ebay的商業(yè)模式一樣，區(qū)別是ebay收費而淘寶不收費；淘寶平臺可以不賺錢，但當淘寶積累了大量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)業(yè)務化的時候，就通過支付寶或螞蟻實現(xiàn)數(shù)據(jù)變現(xiàn)。

2018年之前，綠地沒有把數(shù)據(jù)化作為轉型升級的方向之前，綠地的房地產業(yè)務相當于諾基亞；而現(xiàn)在開始，綠地要從諾基亞升級轉型成蘋果，從不與客戶發(fā)生任何關系到挖掘客戶剩余價值。

蘋果的商業(yè)模式具有里程碑意義，其偉大之處在于它能掌握購買蘋果手機的客戶資料，人們開始用蘋果的時候，就要注冊一個ID，從蘋果一代用到現(xiàn)在，客戶數(shù)據(jù)一直掌握在蘋果手里。換言之，諾基亞不知道它的用戶是誰，但蘋果清楚了解每一個用戶。

張玉良想把綠地從“諾基亞”時代帶入“蘋果”時代，蘋果專賣店，相當于房企售樓處，通過硬件銷售變現(xiàn)；當客戶成為蘋果的客戶之后，蘋果就可以打造一個開放的生態(tài)圈。Appstore的應用程序，讓蘋果的合作伙伴都融入到同一個生態(tài)當中。張玉良認為，房企也可以把客戶帶入一個消費場景。

簡言之，綠地轉型第一步是數(shù)字化轉型；第二步，通過金融科技手段進行變現(xiàn)。這與阿里、淘寶通過螞蟻金服支付寶變現(xiàn)，邏輯是一樣的。綠地推出的全產業(yè)覆蓋的綠地G優(yōu)尊享會，當中疊加To C的金融服務，從高凈值人群的財富管理到金融消費，這也是通過提供金融服務實現(xiàn)流量、數(shù)據(jù)變現(xiàn)的價值體現(xiàn)。耿靖認為，這一模式與阿里巴巴的螞蟻科技如出一轍。

綠地的“驚險一躍”

2018年，綠地大金融的利潤總額同比增幅超過50%，此前的2017年，綠地金融實現(xiàn)利潤總額20億元，2019年利潤30億，是一個逐漸增長的趨勢。

談及綠地金融，要從耿靖說起。現(xiàn)年46歲的耿靖，擁有專業(yè)金融背景，是受聘哈佛肯尼迪學院的李光耀學者、加州伯克利大學研究員、北大兼職教授、復旦大學客座教授、北美銀行家協(xié)會會員，曾在多家國有金融機構任職，2014年，耿靖選擇進入綠地打造金融控股平臺。6年過去，在集團的支持下，耿靖領導的綠地金融不斷完善和優(yōu)化自身業(yè)務板塊，已經(jīng)成為綠地集團重要的多元產業(yè)支柱和利潤來源。

耿靖坦言當年加入綠地看中三點：綠地的體制機制優(yōu)勢，吸引了眾多在綠地平臺上創(chuàng)業(yè)發(fā)展的人，這是企業(yè)發(fā)展的原動力；綠地內生的產業(yè)資源與優(yōu)勢；張玉良對綠地清晰準確的定位，這是最關鍵的核心競爭力。

耿靖加入綠地之前，張玉良與其有過一次長談。交流探討的時候，張玉良透露出其有做大做強金融產業(yè)的想法。“我當時第一個問題就是問張總，想做公司金融還是金融公司？”耿靖說，戰(zhàn)略上如果是做公司金融，僅是為綠地提供融資配套服務的話，是無法打造金融產業(yè)的；只有做金融公司，才能做大做強金融產業(yè)。于是張玉良放手讓耿靖在綠地的金融產業(yè)上大展身手。事實證明，張玉良眼光沒錯，綠地金融在集團這次轉型中將站上C位。

其實，耿靖在美國加州伯克利商學院學習金融工程的時候，論文就是《如何構建金融控股集團》。當時，耿靖還在美國JP摩根集團掛職工作和做課題研究，研究的就是美國金融行業(yè)如何演變以及以JP摩根為代表的金融控股集團未來的模式，最后形成了自己的論文。耿靖回國之后，曾經(jīng)給上海市委組織部提交過如何建立金融控股集團的專題報告。出于打造金融控股公司的抱負，耿靖當年希望自己所學能在綠地這個平臺上有所發(fā)揮。

耿靖認為，當綠地把手中的客戶數(shù)據(jù)通過業(yè)務化手段實現(xiàn)價值變現(xiàn)的時候，這就是驚險一躍。

反觀綠地數(shù)字化變革，通過消費場景實現(xiàn)C端價值變現(xiàn)，只有綠地金融是最合適的路徑、通道。相比大基建、貿易港板塊，能夠把綠地已有的應用場景串起來，實現(xiàn)利潤最大化的，就是綠地金融了。但綠地金融只是三級子公司，要做一個平臺公司把金融業(yè)務裝進去。這就有了綠地數(shù)科。

盡管綠地數(shù)科還沒有完成注冊，但綠地金融分拆路徑清晰：目前所有金融業(yè)務都在綠地金融里面，未來綠地金融變成綠地數(shù)科的一級子公司，綠地金融的業(yè)務板塊會全部放進綠地數(shù)科，而綠地金融將變成一個持牌機構。

大船掉頭不易，更何況重塑一個新的組織架構。日前，國常會定調了金控準入規(guī)范，綠地金融對標之后，會申請金控公司牌照，所有持牌機構會留在綠地金融。耿靖已經(jīng)不那么在乎前兩年努力爭取的保險等牌照了。

事實上，所有牌照在數(shù)字科技的生態(tài)當中，就是工具與渠道、路徑。綠地通過把綠地金融注入綠地科技，完成經(jīng)營服務核心內容的剝離。這一做法，能否讓綠地實現(xiàn)資產估值提升與債務減負，目前尚不得而知。

綠地金融有供應鏈金融和科技品牌，再加上保理、租賃公司，耿靖認為這是綠地金融具備to B端的開放的供應鏈金融模式。綠地金融要為供應鏈、產業(yè)鏈上的企業(yè)、合作伙伴營造生態(tài)，通過供應鏈金融為企業(yè)提供融資服務，同時為這些生態(tài)企業(yè)提供投資機會，對其進行產業(yè)賦能，使其價值得到提升，比如做股權投資的時候體現(xiàn)的是股權投資收益，對應的就是賦能投資結果。比如此前投資雅居樂物業(yè)，經(jīng)過產業(yè)賦能，如今雅生活市值相比綠地收購的時候已經(jīng)翻了5倍。

將牌照放在綠地金融，立足于一個服務平臺、渠道、工具，可以同時為C端、B端提供金融服務。耿靖覺得綠地金融與綠地的關系，將越來越像支付寶之于淘寶。綠地金融未來的核心是兼顧to C和to B，前者以綠地尊享為主體，這當中附加了金融服務，包括財富管理和消費金融服務。

不同的是，綠地金融所對標螞蟻科技、京東科技、蘇寧金融等企業(yè)均沒有to B的業(yè)務，綠地數(shù)科卻有to B的業(yè)務板塊。正是這樣的案例，啟發(fā)了張玉良，綠地將利用金融板塊作出“驚險一躍”：把to B的數(shù)據(jù)逐步變現(xiàn)。

為此，耿靖打算把供應鏈金融應用到綠地的場景中，但他指出，不是所有行業(yè)都適合做供應鏈金融。這要看所在的行業(yè)系統(tǒng)性風險如何，當一個行業(yè)或者產業(yè)處于沒落期、收縮期，此時把它“鏈”起來，不是解決風險，而是增大了風險。一個例子是，平安惠普曾經(jīng)在浙江推出互?；ベJ互聯(lián)，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，則無一幸免。

耿靖再以“火燒赤壁”的故事作類比，刮西北風的時候，船連在一起如履平地，是非常安全的；一旦赤壁地區(qū)刮起東南風，就說明出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，就變成火燒連營了。

綠地數(shù)科能否重塑一個綠地？

耿靖認為綠地有28年的房地產從業(yè)經(jīng)歷，積累了450萬戶業(yè)主家庭，將近50萬家一級供應商，近300萬家二級供應商。如何充分利用這一龐大的應用場景，實現(xiàn)價值快速提升、利潤最大化，或許是再造一個綠地的關鍵著眼點。

綠地2018年就已開始醞釀重構組織，目前科技金融的技術手段已經(jīng)具備?！熬徒鹑趤碚f金融已經(jīng)狹隘了，必須升華到一個金融科技為手段的、以大數(shù)據(jù)服務為基礎的產業(yè)生態(tài)體系，生態(tài)絕不是封閉的。正如賈躍亭最初提出打造生態(tài)鏈的概念，但生態(tài)不是一個樂視就可以打造的，如果封閉的話就容易‘死循環(huán)’。“耿靖指出，生態(tài)是開放的，必須多方主體構成，其中少不了政府、企業(yè)，第三個主體就是C端，線下的叫場景，線上的是平臺，構成了“產業(yè)+服務”，形成一個開放的生態(tài)。綠地金融上市之后，將進一步探索如何改善B和C的關系。

參照歐美的房產開發(fā)機制，耿靖認為，隨著行業(yè)細分，投資商和開發(fā)商將進行分離。未來5-10年內，或許更快，業(yè)內巨頭將不再是萬科、恒大等頭部企業(yè)，而會是資本方，比如平安不動產這樣的投資商。未來，綠地金融要做的就是投資商的角色。

對房屋銷售模式的改變，耿靖其實早就開始思考并展開內部討論，在前端做到基金化，引入外部投資機構；開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)持有階段進行基金化運作；并通過ABS、REITs等資產證券化方式實現(xiàn)后端退出。國際上成熟的REITs對經(jīng)營性物業(yè)退出是最好的方式，包括租賃房未來可以做一定模式的REITs，國內兩大證券交易所目前已經(jīng)開始試水。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，目前綠地金融正在申請一家新加坡數(shù)字銀行，向新加坡金管局申請的就是以供應鏈金融為核心業(yè)務的批發(fā)銀行，有望在年內獲批。

重塑組織架構，綠地還面臨“人”的問題。耿靖指出，前述創(chuàng)業(yè)平臺就是綠地吸納優(yōu)秀人才的一個通道。耿靖把綠地比喻成一艘航母，航母以外還有戰(zhàn)略艦、護衛(wèi)艦等。整個綠地體系中，綠地和很多企業(yè)是互為戰(zhàn)略伙伴和投資人的關系。在這個背景下，綠地提供一個創(chuàng)業(yè)平臺，引入事業(yè)合伙人機制，所謂一流人才“不花錢就請來了”。站在巨人肩膀上創(chuàng)業(yè)，優(yōu)秀人才猶如航母上的作戰(zhàn)飛機，是攻擊力最強的。在綠地旗下，事業(yè)合伙人持股比例最高可以達到40%。例如，綠地的綠化園林公司、汽車銷售公司等，管理團隊都持有40%的股權。

一邊是高額有息負債的償還壓力，一邊是大數(shù)據(jù)變現(xiàn)前景，張玉良能重塑一個綠地嗎？

記者博客|想做房產界的阿里巴巴，綠地要走的路有多長?