2020年最后一天，一則金融領(lǐng)域的文件發(fā)布，宣告房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入一個新的時代。

12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內(nèi)的所有法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

具體為，將法人銀行分為五檔，根據(jù)各銀行所處的不同檔位，對房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比設(shè)定上限。其中，前者最高不超過40%，后者最高不超過32.5%。

《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

這一文件被認(rèn)為是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分，雖然設(shè)置的額度比例并不苛刻，且監(jiān)管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。

過去多年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策對購房者的限制近乎嚴(yán)苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出，在保護(hù)剛需的同時，也令購房者“加杠桿”變得越來越難。2020年8月，“三條紅線”政策提出，從房企的角度對融資需求進(jìn)行量化管理。而此次“涉房貸”集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的題中應(yīng)有之義，也被認(rèn)為長效機(jī)制的重要內(nèi)容。

分五檔考核房地產(chǎn)貸款占比

按照《通知》規(guī)定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農(nóng)發(fā)行+進(jìn)出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)為第三檔，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為第四檔，村鎮(zhèn)銀行為第五檔。農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括：農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。

指標(biāo)方面，第一檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。

按照監(jiān)管層的說法，上述分檔根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素確定，而管理要求的設(shè)定綜合考慮了銀行類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及未來空間。

值得一提的是，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

《通知》自2021年1月1日起實(shí)施，以2020年12月末數(shù)據(jù)為界，并對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平等特點(diǎn)，在增減2.5個百分點(diǎn)范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

此外，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機(jī)構(gòu)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，算上開發(fā)貸款、按揭貸款，以及非標(biāo)融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行額度管理，會很快引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅從額度上看，這一規(guī)定并不苛刻。

貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，截至2020年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中占比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中占比為19.8%，平均水平低于管理目標(biāo)限制。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。

同時，監(jiān)管層根據(jù)年末銀行的實(shí)際情況設(shè)定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動。因此，許小樂認(rèn)為，“該方案對短期市場不會造成大的影響?！?/p>

兩部委有關(guān)負(fù)責(zé)人同樣明確了這一點(diǎn)。據(jù)介紹，2019年以來，央行、銀保監(jiān)會已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，“目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求?！?/p>

但新規(guī)“堵漏洞”的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規(guī)實(shí)施差異化管理要求，從規(guī)模和防控風(fēng)險(xiǎn)能力兩方面為依據(jù)制定分檔。也就意味著，以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

去杠桿之路

過去多年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策對購房者的限制近乎嚴(yán)苛。限購、限貸、限售等一系列“限”字訣政策的推出，在保護(hù)剛需的同時，也令購房者“加杠桿”變得越來越難。

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的框架下，從2020年開始，樓市“去杠桿”的過程逐漸延伸到房企的融資環(huán)節(jié)。

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，首次提出實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。會議還提出，以“三道紅線”為原則，對房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)施管理。

所謂“三道紅線”，是指對房企設(shè)置剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍等三個指標(biāo)，根據(jù)觸線情況不同，將企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行量化管理。

據(jù)悉，“三道紅線”已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)影響，近期，房企已經(jīng)在銷售回款、拿地銷售比、債券發(fā)行規(guī)模增速方面進(jìn)行了實(shí)質(zhì)調(diào)整，一些企業(yè)還設(shè)定了具體的降檔期限。

按照許小樂的說法，“三道紅線”是在資金需求端的管理，而此次的“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。

他還認(rèn)為，對“涉房貸”進(jìn)行集中管理，不僅是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容。未來，該政策將和“三道紅線”一起，成為樓市調(diào)控的常態(tài)。

多數(shù)受訪者指出，隨著資金供給側(cè)的管理全面收緊，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“去杠桿”行動也將全面展開。

許小樂指出，近年來的樓市調(diào)控，主要沿著“去杠桿”的方向進(jìn)行，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)與金融及實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利于構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退后，金融紅利也在消失。未來房地產(chǎn)市場的將告別紅利下的高增長，轉(zhuǎn)而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。