歷經(jīng)十余年，深圳最大的一宗舊改土地，花落綠景中國(guó)。

10月28日，綠景公告，通過(guò)認(rèn)購(gòu)股份獲得一家目標(biāo)公司股份，該目標(biāo)公司間接擁有“深圳沙河五村城市更新項(xiàng)目（白石洲城市更新項(xiàng)目）”的投資與開(kāi)發(fā)權(quán)。

白石洲舊改項(xiàng)目規(guī)劃面積大約350萬(wàn)平方米，是深圳市區(qū)罕見(jiàn)的超大型項(xiàng)目。在土地稀缺的深圳，價(jià)值巨大。

這一項(xiàng)目的推進(jìn)，意味著深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同時(shí)在增量市場(chǎng)，深圳今年也推出了多幅土地，11月將有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。

與此前不同的是，在新的入市土地中，除一幅人才用地外，其余6幅將采取“雙限雙競(jìng)”的方式，顯示了政府嚴(yán)控地價(jià)、房?jī)r(jià)的態(tài)度。

舊改的大規(guī)模推進(jìn)和土地出讓規(guī)則的變化，讓深圳這個(gè)房?jī)r(jià)高企的一線城市從此將難現(xiàn)“地王”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯、開(kāi)發(fā)商的投資運(yùn)營(yíng)邏輯，也都不得不去適應(yīng)變化。

深圳最大城中村——白石洲。-IC photo-

最大舊改將入市

深圳是一個(gè)“舊改之城”，城市面積的狹小、增量的稀缺、人口和產(chǎn)業(yè)的急速擴(kuò)張，加之過(guò)去40年建筑的粗糲和老化，都讓這個(gè)城市不得不啟動(dòng)舊改，以提供更多的住房、商業(yè)地產(chǎn)。

舊改能力因此成為開(kāi)發(fā)商在深圳的生存和競(jìng)爭(zhēng)砝碼。本地開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)、京基集團(tuán)、鴻榮源、綠景中國(guó)等都是隱形的“地主”，央企和外來(lái)開(kāi)發(fā)商也不示弱，招商蛇口、華潤(rùn)置地、華僑城、恒大等也在深圳拿下多個(gè)舊改。

眾多正在推進(jìn)的舊改中，白石洲舊改無(wú)疑是其中最耀眼的一個(gè)，被深圳業(yè)界稱為“城市更新航母”。

項(xiàng)目地處深圳核心城區(qū)，緊鄰深南大道，并毗鄰科技園及華僑城片區(qū)，優(yōu)越的地理?xiàng)l件及龐大的規(guī)模，令開(kāi)發(fā)商眼饞，同時(shí)也被寄予了綜合社會(huì)效益的期望。

十幾年前，白石洲就傳出要改造的消息。但直到2012年8月，沙河五村城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組成立，白石洲舊改才正式確立；2014年，被正式列入深圳城市更新名單。2016年，綠景中國(guó)母公司綠景集團(tuán)獲得了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)。

據(jù)了解，此次綠景中國(guó)獲得白石洲舊改，是從母公司、控股股東黃康境手中購(gòu)得溢明投資有限公司99.99%的股權(quán)，溢明投資間接持有一家香港控股公司25%的股權(quán)，這家公司旗下業(yè)務(wù)包括白石洲舊改的投資與開(kāi)發(fā)。

也就是說(shuō)，這次注入綠景中國(guó)的白石洲項(xiàng)目股權(quán)為25%，綠景有關(guān)人士表示，向上市公司注入白石洲項(xiàng)目股權(quán)沒(méi)有上限，未來(lái)或?qū)⑷孔⑷?，但沒(méi)有明確的時(shí)間表。

綠景從1998年開(kāi)始涉足城市更新，歷經(jīng)二十余年，當(dāng)前綠景所開(kāi)發(fā)的20余個(gè)項(xiàng)目中，大部分都是城市更新項(xiàng)目，這在主流開(kāi)發(fā)商中比較少見(jiàn)。

據(jù)西南證券，綠景集團(tuán)在大灣區(qū)核心城市擁有土儲(chǔ) 1200萬(wàn)平方米。綠景中國(guó)2019年半年報(bào)顯示， 上市公司的土地儲(chǔ)備約438萬(wàn)平方米，未來(lái)有望獲得母公司的資產(chǎn)持續(xù)注入。

值得關(guān)注的是，專注舊改的綠景中國(guó)，盈利性超過(guò)同業(yè)一倍的水平。綠景財(cái)務(wù)總監(jiān)陳健民曾指出：“一般同行業(yè)毛利率水平在20%左右，而我們過(guò)往幾年基本上在50%以上?！?/p>

前述有關(guān)人士表示，自2018年底取得專項(xiàng)規(guī)劃批準(zhǔn)以后，白石洲城市更新項(xiàng)目已進(jìn)入私人物業(yè)拆賠簽約階段，目前進(jìn)度良好；不過(guò)由于項(xiàng)目的復(fù)雜程度，具體入市時(shí)間未知，還有很多不確定性。

深圳宅地供應(yīng)井噴

舊改加速推進(jìn)的同時(shí)，深圳今年在土地出讓尤其是宅地的供應(yīng)上也加大了力度。

今年6月，深圳曾迎來(lái)一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)”土拍，5宗住宅用地同時(shí)掛牌出讓，吸引數(shù)十家房企參與，最終收金224億元。

5個(gè)月后，深圳再次發(fā)出土地“大禮包”。11月22日，深圳將“一次性”推出位于坪山(3塊)、龍華、光明、大鵬新區(qū)等地的6塊居住用地。

相比上次，這次的土地掛牌起始價(jià)更低，六宗地總建筑面積約77.2萬(wàn)平米，掛牌起始總價(jià)約131.67億元。

不過(guò)，這次的規(guī)則也發(fā)生了更大變化，實(shí)行“雙限雙競(jìng)”，除限地價(jià)、競(jìng)?cè)瞬欧棵娣e外，還限定了未來(lái)要賣(mài)的最高房?jī)r(jià)，比現(xiàn)在地塊周邊的新房?jī)r(jià)格要低，對(duì)戶型也都嚴(yán)格執(zhí)行“9070政策”。

其中，龍華地塊限價(jià)7.14萬(wàn)/平米，比周邊在售的二手房中海錦城要低，而附近將要開(kāi)盤(pán)的金茂府預(yù)計(jì)價(jià)格10萬(wàn)+；光明新中心區(qū)的地塊限價(jià)到4.725萬(wàn)/平米，低于目前光明在售的項(xiàng)目。

深圳一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，政府限制地價(jià)、抑制房?jī)r(jià)的意圖明顯。因?yàn)榇饲澳且惠喭僚?，出現(xiàn)了幾個(gè)地王，帶來(lái)了很大的壓力。有關(guān)部門(mén)還約談了光明區(qū)域的相關(guān)開(kāi)發(fā)商。

“未來(lái)控制地王會(huì)常態(tài)化?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

控制地王、未來(lái)商品房房?jī)r(jià)的同時(shí)，深圳更從人才房、公共住房著手，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

這批出讓的土地，全部要求配建一定比例的人才住房，并且要求開(kāi)發(fā)商增加競(jìng)爭(zhēng)配建比重；在11月21日出讓的光明科學(xué)城地塊，更是一幅純粹的人才住房用地，面積36435平米，未來(lái)的售價(jià)也定了：基準(zhǔn)售價(jià)25800元/平方米，最高售價(jià)27100元/平方米。

“雙限雙競(jìng)，配建人才住房，這也體現(xiàn)了深圳廣羅人才的決心?！鄙钲谫Y深業(yè)內(nèi)人士徐楓分析認(rèn)為，而一次性推出7塊土地，也暗示了深圳政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，并不因?yàn)橥恋叵鄬?duì)短缺，就關(guān)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大門(mén)。

從一系列操作來(lái)看，2018年深圳推出的“二次房改”相關(guān)精神，正在指引深圳未來(lái)的土地、住房、樓市走向。

根據(jù)規(guī)劃，2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

預(yù)計(jì)本月底至明年1月，深圳總共將出讓34宗公共住房用地，總用地面積超過(guò)1平方公里，預(yù)計(jì)可建公共住房超過(guò)6萬(wàn)套，確保完成今年8萬(wàn)套公共住房建設(shè)籌集目標(biāo)。

明年開(kāi)始，深圳將有大批人才住房、安居型商品房面向符合條件的人才、市民供應(yīng)。

值得關(guān)注的是，這些公共住房的售價(jià)均為周邊地區(qū)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的五六成。位于原特區(qū)內(nèi)的4萬(wàn)－5萬(wàn)元／平方米區(qū)間，原特區(qū)外的普遍處于2萬(wàn)－3萬(wàn)元／平方米區(qū)間。

“深圳將嚴(yán)格控制用于出售的公共住房?jī)r(jià)格。” 深圳市委常委、市政府黨組成員楊洪表示，未來(lái)一段時(shí)期，深圳公共住房總體價(jià)格都將穩(wěn)定在這一水平。