中國開發(fā)商的住宅開發(fā)在2019年達(dá)到巔峰，其他存量領(lǐng)域的競爭也進(jìn)入白熱化。

其中之一是物業(yè)服務(wù)。自去年7月入股戴德梁行后，12月12日，萬科在物業(yè)競爭領(lǐng)域又投下一枚炸彈。

萬科物業(yè)與戴德梁行再度聯(lián)手，雙方將出資成立一家合資公司，專注在中國市場開展商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，目標(biāo)是打造資產(chǎn)管理龍頭。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策縮緊、市場增量轉(zhuǎn)存量的大背景下，物業(yè)領(lǐng)域正在成為房企們切換的重點(diǎn)賽道之一，新戰(zhàn)場烽煙遍地。

打造資產(chǎn)管理航母

“這個合作更多是merge（融會、合并，編者注），看董事會的席位基本能看出來?！比f科集團(tuán)合伙人、物業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官朱保全說。

這次合作可以追溯到去年。2018年7月，萬科物業(yè)以IPO定價的方式，購買戴德梁行4.9%的股權(quán)，一個月后，戴德梁行在美國紐交所成功上市，萬科物業(yè)即成為其第四大戰(zhàn)略股東。

之后，雙方高層先后在香港和芝加哥會面，直到2019年8月達(dá)成共識，于是有了此次成立資產(chǎn)服務(wù)公司的合作。

朱保全透露，談判時間超過了1年，兩家公司的財務(wù)語言存在不同，比如包干制和酬金制的差異，“現(xiàn)在都調(diào)到一致了。”

新公司管理層來自雙方團(tuán)隊(duì)，原戴德梁行大中華區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部主管葉世源擔(dān)任CEO，原萬科物業(yè)政企商業(yè)服務(wù)事業(yè)部管理合伙人莫凡擔(dān)任CFO。股權(quán)方面，據(jù)朱保全透露，萬科物業(yè)處于控股地位。

合資公司將由雙方股東注入資產(chǎn)包構(gòu)成，業(yè)務(wù)聚焦商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理，使用“萬科物業(yè)”和“戴德梁行”兩個品牌，明年還可能成立新品牌。朱保全介紹，資產(chǎn)包是雙方原來服務(wù)的客戶，以商業(yè)客戶為主，不包括國企和政府。

值得一提的是，朱保全認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)規(guī)模不再以平方米算，而是按合同和客戶計算，他說：“歷史上在國內(nèi)，大家看物業(yè)管理，更多是站在自己的視角來看，我有多少平方米，有多少項(xiàng)目。但是站在國際視角，更多是看服務(wù)了多少客戶，包括客戶有多少樓?！?/p>

作為五大行之一的戴德梁行，雖然進(jìn)入中國市場很早，也有高端國際品牌的優(yōu)勢，但隨著中國本土物業(yè)龍頭不斷擴(kuò)張，戴德梁行也要考慮在中國區(qū)業(yè)務(wù)增值的破局方式。朱保全說：“主要在中國客戶的深度挖掘，歷史上他們做了更多的外資客戶、香港客戶，但是今天，中資客戶發(fā)展的速度可能要更快一些。”

對于深耕住宅的萬科物業(yè)而言，商業(yè)物業(yè)管理并不是優(yōu)勢?！凹词埂f物商企’發(fā)展得很好，萬科物業(yè)的品牌形象還是住宅。”朱保全說，五大行一直占據(jù)服務(wù)商企的高點(diǎn)，如果合作，一直深耕住宅的萬科物業(yè)可以獲得品牌協(xié)同效應(yīng)，帶來更多優(yōu)質(zhì)客戶和項(xiàng)目資源。

早在2015年，萬科在商企物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的步伐就邁開了，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)BAT三巨頭、京東、中國移動、中國聯(lián)通等體量巨大的企業(yè)都是它的客戶。

2018年10月，萬科物業(yè)還將“萬物商企”子品牌獨(dú)立出來，專門負(fù)責(zé)商企服務(wù)業(yè)務(wù)，截至2018年底，萬物商企共有項(xiàng)目635個，總管理面積3974萬平方米。

朱保全回憶，最開始去投標(biāo)（設(shè)施管理）的時候，我們投標(biāo)的價值是別人的好幾倍；萬科此前做寫字樓物業(yè)管理時，也一直沒有像租賃、大宗交易這樣的配套資產(chǎn)服務(wù)。

反觀戴德梁行，他們一直在這個領(lǐng)域里深耕。

這次合作，遠(yuǎn)不止品牌協(xié)同效應(yīng)，“首先在設(shè)施管理上，大家不會再說你們不懂了；二是在大宗交易和租賃上，背后有一個這樣的股東，可以同步提供服務(wù)；三是國際客戶到中國來，他們可以直接介紹過來。”朱保全說。

物業(yè)巨頭隱現(xiàn)

地產(chǎn)存量競爭時代，不管是龍頭房企還是中小房企，物業(yè)服務(wù)都已剝離成為獨(dú)立業(yè)務(wù)，行業(yè)整體也早已進(jìn)入了兼并整合的階段。

隨著馬太效應(yīng)顯現(xiàn)，物業(yè)領(lǐng)域集中度進(jìn)一步提高，萬科物業(yè)和戴德梁行的深度合作，更加深了這一進(jìn)程。

目前，物業(yè)服務(wù)的競爭格局初定，幾大巨頭雛形已現(xiàn)，萬科物業(yè)之外，像花樣年彩生活平臺、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商物業(yè)等等都在虎視眈眈。

在行業(yè)規(guī)模上，財報顯示，如今萬科物業(yè)收入體量位居行業(yè)第一，其次為綠城服務(wù)、中航善達(dá)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)，五家企業(yè)2018年收入總規(guī)模分別為98億、67億、64億、47億、42億。

在業(yè)務(wù)類型上，每一家企業(yè)都在謀求從住宅業(yè)務(wù)拓展到商企業(yè)務(wù)，從社區(qū)延伸到城市服務(wù)，波及城市群與都市圈。

如自去年8月上市以來，碧桂園服務(wù)就一直在擴(kuò)張規(guī)模，聚焦城市服務(wù)，并購動作頻繁，將北京盛世、成都嘉祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實(shí)業(yè)收入囊中，還斥資買入中國恒大旗下嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)。

作為國家隊(duì)的央企物業(yè)龍頭，保利物業(yè)不僅有母公司保利地產(chǎn)的優(yōu)勢，來自第三方開發(fā)商的在管面積占比也持續(xù)增加，今年8月又向港交所提交IPO申請，提出“大物業(yè)”概念，謀求擴(kuò)大業(yè)務(wù)類型的野心已經(jīng)很明顯。

今年4月，有強(qiáng)大資金背景的招商蛇口收購中航善達(dá)22.35%股權(quán)，緊接著招商物業(yè)便向中航善達(dá)轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

相比其他同行，萬科物業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量更為突出，預(yù)計今年收入過百億，是唯一營收百億的物業(yè)公司。

2019年半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收52.8億元，同比增長27.1%。新增項(xiàng)目簽約飽和收入21.64億元，同比增長113.8%，其中，住宅業(yè)務(wù)服務(wù)占13.33億元，同比增長84%，商業(yè)物業(yè)服務(wù)占8.31億元，同比增長189%，住宅業(yè)務(wù)與商企業(yè)務(wù)收入比例約為2:1。

據(jù)朱保全透露，萬科物業(yè)希望接下來兩個業(yè)態(tài)的占比能夠達(dá)到1:1。

從住宅物業(yè)到商業(yè)物業(yè)，乃至城市群，萬科在物業(yè)服務(wù)的賽道上，不斷拓展業(yè)務(wù)邊際。

上市融資成為競爭的一部分。碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、招商善達(dá)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)物業(yè)、彩生活等，都已上市，擴(kuò)寬了融資渠道，用更強(qiáng)的資金儲備并購其他中小物業(yè)公司。

在競爭對手上市與并購潮面前，萬科物業(yè)此時與戴德梁行聯(lián)手，顯然也有所考量。

萬科董事會主席郁亮稱，萬科物業(yè)不會以一個傳統(tǒng)的物業(yè)公司上市?！拔覀円欢ㄒ獏^(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)，被認(rèn)可為城市服務(wù)商的時候，（上市）才有價值?！?（編輯：陸宇）