6308億元，6011億元，5522億元（權(quán)益），5562億元。

       3月31日，隨著恒大2019年業(yè)績(jī)會(huì)落槌，中國(guó)房地產(chǎn)“第一軍團(tuán)”——萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)2019年銷售業(yè)績(jī)悉數(shù)浮出水面。

           近期，上市房企陸續(xù)披露2019年業(yè)績(jī)，規(guī)模、利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，土儲(chǔ)充裕，負(fù)債可控，構(gòu)成了頭部房企良好的基本面。

       但與此同時(shí)，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化和樓市調(diào)控常態(tài)化，一些指標(biāo)開始走低，比如毛利率和凈利潤(rùn)率。利潤(rùn)率下滑的現(xiàn)象覆蓋整個(gè)行業(yè)，除融創(chuàng)外的“第一軍團(tuán)”均出現(xiàn)盈利能力下降，“利潤(rùn)王”中海、“穩(wěn)健先生”龍湖也未能幸免。在一些財(cái)務(wù)分析人士看來(lái)，這意味著房企正在告別市場(chǎng)紅利。

       因此，當(dāng)融創(chuàng)宣稱謹(jǐn)慎并購(gòu)，并試圖將手中的持有型項(xiàng)目出讓時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的“風(fēng)向”似乎開始變了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的疊加影響下，房地產(chǎn)業(yè)不再有以往常見的高昂情緒，降速、維穩(wěn)正在成為今年的主流思路。

         這一次，他們能安全著陸嗎？

利潤(rùn)都去哪了？

        2019年，萬(wàn)科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。在連續(xù)兩年增長(zhǎng)后，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)下滑。

       2019年，“利潤(rùn)王”中海的毛利率為33.7%、凈利率為25.4%，在連續(xù)兩年走高后也出現(xiàn)下滑。以穩(wěn)健著稱的龍湖，去年毛利率為33.6%，核心稅后利潤(rùn)率為15.5%，后一個(gè)指標(biāo)已連續(xù)兩年下降。遠(yuǎn)洋集團(tuán)的凈利率低至8.18%，連續(xù)三年下滑。

       實(shí)施了“以價(jià)換量”策略的恒大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達(dá)到8.4個(gè)百分點(diǎn)。

          2019年，旭輝、華潤(rùn)、新城控股等大型房企都出現(xiàn)利潤(rùn)率下滑的現(xiàn)象。頭部房企中，僅融創(chuàng)的毛利率從2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但這并不是一個(gè)高水平。

        利潤(rùn)率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的現(xiàn)實(shí)。從頭部房企的年報(bào)中不難看出，這主要源于銷售價(jià)格增長(zhǎng)乏力，以及各項(xiàng)成本的提高。

      價(jià)格方面，除了“以價(jià)換量”策略外，各地出臺(tái)的“限價(jià)令”，成為“蠶食”利潤(rùn)的重要因素。近幾年，北京的商品房項(xiàng)目在備案時(shí)，普遍面臨因價(jià)格過高而不能獲批的情況。這不僅延遲了項(xiàng)目的入市時(shí)間，而且因此增加了資金成本。

       成本提高則是近幾年的大趨勢(shì)?？硕鹧芯恐行闹赋?，去年中海地產(chǎn)新增土儲(chǔ)樓板價(jià)約為9994元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)61%?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，這不僅影響當(dāng)下，還會(huì)影響到以后的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。高盛預(yù)計(jì)，中海地產(chǎn)今年毛利率將會(huì)進(jìn)一步下降至32%。

        融創(chuàng)則面臨著融資成本和銷售成本的壓力。2019年融創(chuàng)的平均融資成本為8.1%，高于2018年的6.8%。去年融創(chuàng)銷售成本的增幅達(dá)到36.6%，明顯高于銷售額20%的增幅。但由于融創(chuàng)有超過六成的土地通過并購(gòu)獲得，土地成本較低，才得以維持其利潤(rùn)率不降。

      有財(cái)務(wù)分析人士指出，利潤(rùn)率下降，說(shuō)明房企正在告別此輪市場(chǎng)紅利。在我國(guó)過往的房地產(chǎn)周期中，這并不罕見。

       由于樓市調(diào)控頻發(fā)，企業(yè)在保持銷售增速的同時(shí)，很難兼顧對(duì)利潤(rùn)的追求。以萬(wàn)科為例，2010年至2016年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率從29.61%一路下滑至18.5%。借助本輪市場(chǎng)紅利，到2018年，該指標(biāo)一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。

     實(shí)際上，在2019年的中期業(yè)績(jī)中，萬(wàn)科的利潤(rùn)率就已出現(xiàn)下滑。去年8月，時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的王文金表示，隨著地價(jià)占售價(jià)比的不斷提升，未來(lái)毛利率下降是行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。今年3月，萬(wàn)科總裁祝九勝再度表達(dá)了這一觀點(diǎn)。

        這種看法已成為行業(yè)共識(shí)。3月31日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“房地產(chǎn)黃金時(shí)代沒有了”。

保衛(wèi)資金鏈

        正因意識(shí)到這一趨勢(shì)，在2020年的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定中，大型房企普遍顯得保守。

       萬(wàn)科、碧桂園均未公布2020年銷售目標(biāo)?？紤]到新冠肺炎疫情的影響，手握8000億可售貨值的融創(chuàng)，將銷售目標(biāo)調(diào)整到6000億的水平。向來(lái)保守的龍湖，設(shè)定的今年銷售目標(biāo)為2600億，僅比去年實(shí)際銷售額提高了7.2%。

      雖然部分企業(yè)仍有規(guī)模追求，但在2020年，大型房企設(shè)定的銷售目標(biāo)增幅普遍在20%以內(nèi)。其中，新城控股制定的銷售目標(biāo)為2500億，甚至低于去年的實(shí)際銷售水平（2708億元）。

      相對(duì)于單一的規(guī)模指標(biāo)，企業(yè)考慮更多的是整體安全。在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全，成為房企管理層口中的高頻詞匯。富力就明確了今年的降負(fù)債目標(biāo)，碧桂園則強(qiáng)調(diào)抓現(xiàn)金流。

   “ 今年本來(lái)不想提銷售目標(biāo)的，我們認(rèn)為銷售目標(biāo)不太重要?！?月27日，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，到了這個(gè)規(guī)模以后，利潤(rùn)與降負(fù)債已經(jīng)變成第一位，公司希望穩(wěn)健、安全，通過提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)提高利潤(rùn)。

       不僅如此，近年來(lái)持續(xù)并購(gòu)的融創(chuàng)，也開始謹(jǐn)慎面對(duì)并購(gòu)市場(chǎng)。孫宏斌認(rèn)為，今年的并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但好標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司會(huì)十分謹(jǐn)慎。同時(shí)，融創(chuàng)正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業(yè)等持有型物業(yè)，并降低融資成本。

      去年剛剛完成一宗大幅并購(gòu)的世茂，也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇指出，今年的收并購(gòu)有更大的機(jī)會(huì)，但對(duì)收并購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，“不一定會(huì)跟去年一樣這么多的并購(gòu)動(dòng)作”。

       上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)業(yè)因其需求的剛性和周期波動(dòng)規(guī)律，有著相對(duì)較強(qiáng)的耐受力，但疫情的影響仍然不可忽視。比如，今年前兩月的銷售規(guī)模普遍下滑，會(huì)使房企面臨短期的資金壓力。此外，雖然已在陸續(xù)復(fù)工，但疫情后的市場(chǎng)復(fù)蘇前景，也存在一定的疑問。

      另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，出于降費(fèi)增效的需要，以及新冠肺炎疫情帶來(lái)的外部壓力，很多企業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)了薪酬、架構(gòu)、人事等制度的調(diào)整。其中，降薪現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)已頗為普遍。另有不少房企啟動(dòng)了管理架構(gòu)調(diào)整和人員裁撤，其中涉及碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福等大型企業(yè)。