公募REITs終于來了！

      4月30日晚，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。同時，中國證監(jiān)會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿，簡稱《指引》）公開征求意見。

      REITs被稱為“不動產金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場。參照美國公募REITs市場占GDP規(guī)模的比例，中國公募RETIs市場未來可達6萬億元。有基金業(yè)內人士預計，公募REITs試點階段可能達到千億級別。

21世紀經濟報道記者采訪了十多家基金公司，對于公募REITs，一些基金公司已躍躍欲試，而另一些基金公司仍在觀望。

躍躍欲試

公募REITs將首先在基礎設施領域開閘。

   《指引》中的公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱基礎設施基金）是指，80%以上基金資產投資于單一基礎設施資產支持證券，通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權，同時積極運營管理基礎設施項目以獲取穩(wěn)定現金流，并將90%以上可供分配利潤按要求分配給投資者的封閉式基金產品。

“簡單說是‘ABS產品+公募’，在交易所市場流通，像買公募一樣買REITs產品。比如一個公司擁有收費公路的收益權，把這個公司的股權拆分成基金賣，屬于權益型基金?！币晃粯I(yè)內人士解釋。

     此前中國市場雖未推出REITs制度，但基于市場的迫切需求，市場機構通過債權性質的類REITs模式進行探索，目前深滬兩交易所合計發(fā)行的類REITs產品發(fā)行規(guī)模約4000億元。

    “公募RETIs有穩(wěn)定收益。預計收益區(qū)間在5%-8%左右，估計很多機構會去配這樣的資產?！币晃粯I(yè)內人士表示，“目前存量基建項目平均回報率80%的項目，REIT回報率會落在6%-12%之間，市場接受度沒問題?！?/p>

有分析人士認為，公募REITs試點破冰，擴大了公募產品的投資范圍，并且由于REITs是有穩(wěn)定長期回報的低風險產品，首批公募REITs可望獲得機構投資者追捧。

不少基金公司已經躍躍欲試。

   “我們肯定會參與公募REITs這項大戰(zhàn)略，想象空間很大。公司的投研部門此前就在做這方面研究準備，包括人員儲備?！币患冶本┑幕鸸救耸空f。

    “我們公司準備去爭取REITs業(yè)務，產品部門正在準備產品，但目前還沒設立部門和招兵買馬。”一家大型基金公司人士表示。

一家有公募資格的證券公司資管子公司的相關人士則表示，此前及五一小長假都在忙著為基礎設施REITs業(yè)務做組織架構、部門設置、制度設定、系統對接等方面的工作。

     還沒有做準備的基金公司也表示：“這兩天相關部門正要專門開會研究REITs業(yè)務。”

“從目前來看，很多基金公司都希望獲得首批管理人資格?！备裆县敻谎芯繂T張婷說。

不過，記者采訪發(fā)現，大部分基金公司的產品部表示，目前對公募RETIs尚無計劃，畢竟《指引》征求意見稿剛落地。

也有基金公司望而卻步，相關人士坦承，“我們公司估計不會太有興趣。REITs基金與傳統概念的證券投資基金業(yè)務差別太大了，REITs基金做不動產投資，基金公司需要履行基礎設施項目運營管理職責，我們不具備這方面經驗，也沒有相應的人才儲備，最重要是擔心基礎設施的公募RETIs回報不理想，我們先觀望?！?/p>

   一位基金公司人士認為，在公募REITs業(yè)務上最有優(yōu)勢的并不是大型基金公司，而是有大型券商股東背景或旗下子公司有成熟ABS經驗的公司，或者是有公募基金資格的券商資管公司。

挑戰(zhàn)仍存

欲戴王冠必承其重，基金公司布局公募REITs也面臨挑戰(zhàn)。

張婷指出，“首先，好項目很難找，實力較強或者具備一定經驗的股東方支持的基金公司更具備優(yōu)勢；其次，《指引》要求，基金公司需要設立獨立的基建設施基金投資管理部門，需要配備3名及以上的人員。此外，從文件來看，會優(yōu)先聚焦在重點發(fā)達地區(qū)，比如京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)等等，這需要有經驗的人員進行產品設計以及甄別?！?/p>

上投摩根基金認為，基礎設施REITs落地的關鍵要看具體項目資質。只有運營成熟且具備穩(wěn)定收益的優(yōu)質項目才能吸引大量散戶參與，低回報或公益類基建仍將仰賴舉債完成。

那么，哪些資產適合發(fā)行基礎設施公募REITs？

       鵬華基金運作了國內首只公募REITs。其認為，遴選適合發(fā)行公募REITs的基礎資產要遵循三個原則：一是為較好匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率；二是基礎資產須具備長期、穩(wěn)定的現金流；三是基礎資產市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。

根據上述原則，鵬華基金表示，適合開展公募REITs的大類基礎設施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等。

此外，目前公募REITs還有一些問題待解決。

    “REITs在美國得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于其稅收政策的驅動，稅收優(yōu)惠成為了REITs發(fā)展的核心驅動力。目前REITs試點通知并未提及稅收優(yōu)惠及雙重征稅的問題，預計未來將得到進一步解決。”鵬華基金指出。