伴隨著夏天的來(lái)臨,房企融資也持續(xù)升溫。5月境內(nèi)融資井噴，沉寂了50天的海外融資也破冰了，碧桂園等四家房企率先境外發(fā)債。

5月20日，碧桂園發(fā)行5.44億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率僅5.40%。轉(zhuǎn)頭，碧桂園就在鹽城、南通、鹽田拿下三宗商住用地，溢價(jià)率51.93%-125%不等。

5月底，大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從疫情下的緊張中走出，打折取消、發(fā)力拿地，寬松的融資給了他們強(qiáng)力支持。

誰(shuí)也沒(méi)有想到，剛剛過(guò)去的5月竟成了這兩年高價(jià)地頻出的一個(gè)月，總價(jià)超50億元的地塊成交9宗，占今年誕生的50億地塊的43%。從城市看，深圳、廣州、北京、廈門(mén)等城市拿地?zé)岫染痈卟幌隆?/p>

克而瑞中心預(yù)測(cè)，考慮到當(dāng)前信貸政策相對(duì)寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也在持續(xù)之中，當(dāng)前地市熱度短期內(nèi)仍將延續(xù)。

緊張后的放松

疫情期間，為給企業(yè)提供支持，各國(guó)流動(dòng)性大幅寬松，房地產(chǎn)也因此受益，房企融資窗口打開(kāi)，紛紛抓住機(jī)會(huì)、發(fā)債回血。

時(shí)隔三年多，房企再次嘗到境內(nèi)融資的紅利。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，房企境內(nèi)發(fā)債已高達(dá)3076億元，為去年全年一半以上。其中，4月單月發(fā)債猛漲至971億元，創(chuàng)近年單月新高，進(jìn)入5月依然在高位運(yùn)行。整體看，今年房企境內(nèi)融資環(huán)境趨熱，同比上漲近25%。

除了融資額增加，票面利率也持續(xù)走低，特別是優(yōu)質(zhì)規(guī)模房企已經(jīng)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)，多次出現(xiàn)2字頭利率的債券。

5月，融創(chuàng)發(fā)行了33億元、票面利率5.60%的公司債。金科發(fā)行17億、利率最低5%的公司債。而萬(wàn)科25億的公司債，利率低至2.56%。恒大、保利、龍湖、旭輝等房企票面利率都出現(xiàn)了下滑。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“境內(nèi)融資出現(xiàn)井噴，主要是跟近期流動(dòng)性的大放松有直接關(guān)系，而且目前市場(chǎng)上的融資成本也在逐步降低，至少相對(duì)于去年來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了較為明顯的改善，尤其是一些頭部房企的融資門(mén)檻，降得還是比較明顯的。”

境內(nèi)融資面之寬松，一度使得境外債連續(xù)50多天無(wú)人問(wèn)津，CRIC監(jiān)測(cè)的95家典型房企4月無(wú)任何境外美元債發(fā)行，這是自2017年房企海外發(fā)債潮以來(lái)，首次出現(xiàn)單月清零。

5月6日，TOP50房企時(shí)代中國(guó)出現(xiàn)在境外債券市場(chǎng)，發(fā)行了2億美元6%利率的境外債，打破了這個(gè)紀(jì)錄。

而后正榮發(fā)行2億美元、8.35%利率的境外債。碧桂園也加入海外發(fā)債大軍，發(fā)行5.44億美元、票面利率5.4%的境外債，而力高開(kāi)賣(mài)1.5億美元、利率13%的境外債，都將用于“借新還舊”。

碧桂園、正榮、時(shí)代中國(guó)的融資成本較年初都有所下降。彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述四只美元債中，三分之一買(mǎi)家為服務(wù)內(nèi)地和香港富人的私人銀行。

中信證券預(yù)計(jì)，我國(guó)房企境外債的發(fā)行利率有下行態(tài)勢(shì)：“全球范圍來(lái)看，隨著流動(dòng)性充裕和實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率走弱，高收益資產(chǎn)匱乏。中國(guó)穩(wěn)定的房地價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，有限的境外債券供給，都使得境外地產(chǎn)債呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，發(fā)行利率走低?！?/p>

有錢(qián)了就去“搶地”？

寬松的境內(nèi)外融資環(huán)境，幫助開(kāi)發(fā)商度過(guò)最艱難的時(shí)刻。手有余錢(qián)的他們開(kāi)始把目光放在了土拍市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是北京、上海、杭州賣(mài)地收入過(guò)千億元。全國(guó)50個(gè)大城市賣(mài)地1.6萬(wàn)億元，同比上漲12%，27城賣(mài)地超過(guò)200億元。高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn)，單宗超過(guò)20億元的地塊有44宗，溢價(jià)成交占比75%，此前溢價(jià)成交不足一半。

5月，誕生了今年第3宗“百億地塊”。5月15日，龍光以總價(jià)115.97億元、樓面價(jià)8.74萬(wàn)每平方米拿下前海熱門(mén)地塊。深圳時(shí)隔五年迎來(lái)新單價(jià)地王。

4-5月，房企的拿地積極性頗高，一向拿地謹(jǐn)慎的龍湖等也下場(chǎng)開(kāi)搶?？硕饠?shù)據(jù)顯示，高熱度地塊（溢價(jià)率超過(guò)30%、最高限價(jià)、成交總價(jià)在10億元以上三個(gè)條件符合其一的土地）的競(jìng)得企業(yè)中，金地以10幅領(lǐng)先，恒大競(jìng)得9幅。萬(wàn)科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開(kāi)、龍湖、融創(chuàng)等均不小于5幅。

從房企拿地面積來(lái)看，恒大以拿地1333.4萬(wàn)平方米奪冠，領(lǐng)先第二名的碧桂園800多萬(wàn)平方米。此外，綠地、新城、龍湖、保利均拿地超過(guò)200萬(wàn)平方米。

“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)道。

在張大偉看來(lái)，房企拿地?zé)?，除了有融資面寬松的因素，還因?yàn)榉科箢A(yù)期樓市將快速企穩(wěn)，為追求市場(chǎng)規(guī)模，所以他們提前布局。同時(shí)，地方政府慷慨放出優(yōu)質(zhì)地塊也是原因之一。