疫情似乎沒怎么影響樓市。

開年來的深圳樓市上演了一波魔幻行情，打新風(fēng)起，似乎帶動(dòng)了其他一些城市也開始火了起來。

上個(gè)月，杭州破紀(jì)錄的5萬人搖號(hào)搶房，吸引了全國人民的眼光。南京、成都等地，也出現(xiàn)了類似的“打新”現(xiàn)象。

但投資新房，終究要在二手房市場變現(xiàn)。在絕大多數(shù)城市，新房局部火熱，二手房卻非常疲軟。掛牌量飆升的同時(shí)，流通性卻很差，有價(jià)無市。

打新必賺不是任何時(shí)候都成立的。未來，樓市“房住不炒”的調(diào)控方向下，一二手房差價(jià)或?qū)㈦y有以往的盈利空間。

一二線打新集聚

今年一線城市除了深圳，最熱的就是上海了。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4-5月份，上海出現(xiàn)至少7個(gè)“日光盤”，其中最火熱的是位于前灘的東方惠禮，總計(jì)411套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)2284，認(rèn)籌率高達(dá)5倍，這也是截至目前，年內(nèi)上海認(rèn)籌數(shù)最多的樓盤。

像深圳、上海這樣的一線城市的樓市率先回暖，新一線也不甘示弱。

作為南京今年首個(gè)“萬人搖”，去年底開盤的江畔都會(huì)上城，在今年6月1日加推223套房源，總計(jì)約有11890組參與搖號(hào)，中簽率僅有1.8%。除人才房源外，普通房源中簽率低至1.43%。

低至個(gè)位數(shù)的中簽率在南京樓市歷史上也是現(xiàn)象級的。據(jù)悉，當(dāng)日銷售額達(dá)8.3億元，排號(hào)僅到三百多號(hào)，且開盤當(dāng)日即全部售罄。

緊鄰著的杭州也誕生了震驚全國的“5萬人搖”。

6月初，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館推出959套房源，吸引了5萬人登記搖號(hào)，創(chuàng)下紀(jì)錄，限價(jià)下的賺錢預(yù)期，引來購房者紛紛入市，人人都想要大賺一筆。

另一邊，城北萬象城幸福里緊接著推出了最后一批房源，引來2萬人搖號(hào)，兩大熱盤正面相遇，直接導(dǎo)致杭州搖號(hào)登記系統(tǒng)癱瘓。

作為新一線城市，杭州樓市的火熱與日俱增，即使疫情剛過依然熱度不減。國家統(tǒng)計(jì)局5月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)中，杭州環(huán)比上漲0.7%，同比去年上漲5.1%。

其實(shí)“打新”火熱無非是因?yàn)榉績r(jià)倒掛。西溪公館的959套房子，毛坯均價(jià)只有2.8萬/平米，周邊項(xiàng)目均價(jià)3.5萬~4萬/平米。“限價(jià)盤的紅利就在眼前。以90平米計(jì)算，搖到最少能賺60萬。”一位投資客說。

打新熱潮之下，一些城市的成交都回升了。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國28個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比增長19%，同比降幅收窄至2%，其中一線城市環(huán)比增長30%，尤其是上海，成交創(chuàng)新高，單月成交面積109萬平方米，同、環(huán)比漲幅皆超60%。

二手房流通性存疑

但樓市有AB面，搶新房的背后，似乎僅僅是局部過熱。

今年2月至5月底，杭州市區(qū)共推出新盤203次，而流搖樓盤達(dá)95次，流搖率約46.7%，即使是火爆如余杭區(qū)，也有21次流搖。

有杭州開發(fā)商對記者表示，除了部分新盤因?yàn)閮r(jià)差吸引人之外，其他大部分新盤去化率都不太好。

同時(shí)，“打新”的意義，最終落腳在二手房市場。新房再劃算也要能賣掉。但二手房市場真的如預(yù)期那么好嗎？

以杭州首個(gè)萬人搖項(xiàng)目融信瀾天為例，當(dāng)初，幾乎所有人都認(rèn)為單價(jià)1.85萬元/平方米，搖到就能賺100萬。

二手房交網(wǎng)站顯示，融信瀾天成交價(jià)在2-2.24萬/平左右，并沒有那么大的套利空間。

事實(shí)上，整個(gè)杭州市二手房掛牌量已達(dá)到驚人的11.6萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杭州一年的銷量。

在廣州，有中介人士表示，廣州的二手房很尷尬，大部分賣家都不肯降價(jià)，買家卻覺得會(huì)再降，已經(jīng)僵持了很久。而有很多房源已經(jīng)忍不住降價(jià)掛出了。

不少業(yè)主就告訴記者，自己所在的小區(qū)房價(jià)這一年降了5000左右/平。

在鏈家官網(wǎng)上，廣州目前的二手房掛牌量超過7萬套，相比較去年6月份二手房掛牌量剛剛突破5萬套，一年漲了兩萬套。充足的房源量，讓買家有了更多議價(jià)空間。

廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，廣州二手住宅成交1089宗，環(huán)比下滑3.2%，相較于此前的活躍，成交量已連續(xù)兩周出現(xiàn)下滑。

二手住宅業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)環(huán)比下降2.9%，后市的信心影響著業(yè)主報(bào)價(jià)，畢竟還是要把房子賣出去才有利潤。

5月，北京、青島、成都、蘇州、廈門等城市，二手房累計(jì)同比都有不同程度的下降，成都和蘇州同比跌幅更是超50%，環(huán)比也有12%-13%的下降。

58研究院分析師張波表示，在新房二手房市場上，可以理解為一二手房的交易存在板塊差。往往一手房市場較好的市場，二手房的交易量也并不差，只是大部新房成交集中的區(qū)域，二手房反而成交量會(huì)較差；而二手房的成交集中區(qū)，往往集中在一手房沒有集中供應(yīng)的區(qū)域。

張波認(rèn)為，未來，在房住不炒的大背景下，房價(jià)未來長期預(yù)期保持穩(wěn)定。一二手房的價(jià)差本身會(huì)逐漸被市場淡化，很難存在所謂的極大盈利空間，房地產(chǎn)市場將保持健康平穩(wěn)發(fā)展。