韋森說，自己是個(gè)很敢講的人，但現(xiàn)在不太敢講了。因?yàn)楝F(xiàn)在每天都在發(fā)生變化，世界經(jīng)濟(jì)將發(fā)生什么，沒人知道。但變化總是相對的，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，這一點(diǎn)沒有改變。

新冠肺炎疫情之下，中國經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到什么影響？8月8日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)上，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授韋森發(fā)表了題為“新冠疫情沖擊下的世界經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)”的演講，他指出，在復(fù)雜的國際環(huán)境下，基建和房地產(chǎn)還是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等短期內(nèi)不會(huì)推出。

但在人口紅利消失、價(jià)格高企等因素下，未來房價(jià)也不可能大幅上漲了。

頑強(qiáng)恢復(fù)的房地產(chǎn)

5個(gè)月前，韋森對中國經(jīng)濟(jì)還是很樂觀的。不過，如今他對中國今年的經(jīng)濟(jì)增速多了一些擔(dān)憂，究其原因，除了可能會(huì)伴隨人類很長時(shí)間的新冠病毒，還有就是不斷惡化的國際環(huán)境。

在這種情況下，中國的外貿(mào)訂單驟然下降，雖然7月有所回升，但影響甚微。韋森表示，從最近召開的中央政治局會(huì)議釋放的信息表明，中央已經(jīng)意識(shí)到中國當(dāng)下遇到的很多問題都是中長期的。

不過從全世界范圍來看，中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)還是很好。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，第一季度GDP下降了6.8%，第二季度為3.2%正增長，中國經(jīng)濟(jì)上半年GDP同比正增長。

5月份以來，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。

一方面，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升。例如，5月份綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為53.4%，中下游企業(yè)的利潤也在回升。

另一方面，工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資開始回升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.4%，環(huán)比增長1.53%。1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長1.9%。

宏觀政策調(diào)節(jié)力度加大，地方因城施策更加靈活，疊加疫情緩和后前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復(fù)，尤其是長三角地區(qū)熱點(diǎn)城市。

從房企銷售來看，根據(jù)易居研究院發(fā)布的前7月TOP100房企銷售榜單顯示，房企操盤口徑單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，7月進(jìn)一步提升至25.7%，累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比增長2.7%。

從多種數(shù)據(jù)可見，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)，迅速而明顯。

按照長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈的研究，多年來中國GDP增長貢獻(xiàn)最多的是房地產(chǎn)和基建。韋森同樣認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟(jì)增長的最重要行業(yè)之一。

房價(jià)上升空間有限

在今年的疫情沖擊下，世界各國都開啟了貨幣寬松。

在此背景下，有觀點(diǎn)認(rèn)為，“只要貨幣一放水，房價(jià)就會(huì)上漲”。但韋森認(rèn)為，房價(jià)上漲與貨幣寬松的關(guān)系，是互為因果的，說不上是誰決定誰。

韋森還通過比較納斯達(dá)克綜合指數(shù)與上海房價(jià)指數(shù)、深圳房價(jià)指數(shù)指出，“在深圳、上海買房，比在納斯達(dá)克賺得還多，至少這是大家過去一二十年的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

不過在多個(gè)約束條件下，他認(rèn)為，未來房價(jià)很難再有大幅上漲的空間。

首先，國家政策一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，也就是說不提倡再通過房地產(chǎn)來增加自己資產(chǎn)的價(jià)值。韋森表示，最近中央重申“房住不炒”說明，盡管經(jīng)濟(jì)下行，決策層對樓市調(diào)控并沒放松。

其次，從現(xiàn)狀講，中國城鎮(zhèn)居民的住房空置率、自有房率、房價(jià)在世界上都很高。根據(jù)2018年中金分析的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人均住房的套數(shù)比例為1：1.6，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查中心的數(shù)據(jù)雖然有些差別，但都可以表明，一個(gè)三口之家，大約有3.5-3.6套房。

此外，根據(jù)NUMBEO國際房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，在全球房價(jià)收入比排名前20位的城市中，中國城市就占據(jù)了16席。其中，北京、深圳、上海的房價(jià)收入比位居國內(nèi)外主要城市的前三位。

韋森還提到，從中國的出生率、老齡化率長期來看，中國人口紅利正在消失。

從以上因素綜合考慮，未來房價(jià)的上升空間有限，但這并不影響房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。

韋森判斷，在目前險(xiǎn)惡的國際環(huán)境中，基建和房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和增長的主要產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅不會(huì)推出，遺產(chǎn)稅也不會(huì)推出。