中國(guó)公募REITs藍(lán)圖正徐徐展開。

7月23日，在中國(guó)REITs論壇2021年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委再議萬(wàn)億REITs市場(chǎng)。證監(jiān)會(huì)副主席李超指出，推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設(shè)，要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，打破審批的慣性思維。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)投資司副司長(zhǎng)韓志峰則表示，從發(fā)展改革委角度，今后將重點(diǎn)做好保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下加快工作進(jìn)程，切實(shí)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，充分發(fā)揮地方發(fā)改委作用，做好已發(fā)行項(xiàng)目后續(xù)跟進(jìn)和綜合運(yùn)用多種手段支持試點(diǎn)推進(jìn)等五方面的工作。

此前，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，受到市場(chǎng)追捧，首日集體收漲。對(duì)此，證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，首批REITs試點(diǎn)符合預(yù)期，下一步，要繼續(xù)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。

首批公募REITs上市“滿月”

6月21日,首批公募REITs基金上市發(fā)行，至今已過月余。

上市首日，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs均實(shí)現(xiàn)溢價(jià)交易。具體來(lái)看，蛇口產(chǎn)園、首剛綠能漲幅較高，分別達(dá)到14.72%和9.95%。華安張江REIT也達(dá)到了5.89%，漲幅最小的是平安廣州交投廣河高速公路REIT，漲幅則不足1%僅有0.68%。值得一提的是，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT盤中一度出現(xiàn)3.876元/份的最低價(jià)，低于其發(fā)行價(jià)3.88元/份。

同時(shí)，首批上市的公募REITs基金成交活躍，有8只基金成交量占流通量比例超過10%，成交最活躍的是蛇口產(chǎn)園，成交量占到流通量的33%，其次是首鋼綠能和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT。

盡管上市首日市場(chǎng)情緒火熱，但接下來(lái)的時(shí)間里，公募REITs整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

上市次日，公募REITs基金在二級(jí)市場(chǎng)上開始出現(xiàn)破發(fā)情況，9只產(chǎn)品中只有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REITs小幅上漲，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REITs收平，另外7只REITs收盤下跌。

截至7月23日，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格低于發(fā)行價(jià)情況的公募REITs基金有2只，分別是廣州廣河和鹽田港REIT。

北京大潮資本有限公司副總經(jīng)理王甲同認(rèn)為，首批公募REITs項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)，無(wú)論是區(qū)域位置、行業(yè)屬性，還是運(yùn)營(yíng)成熟度，均是市場(chǎng)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于公募REITs結(jié)構(gòu)中不存在兜底主體，僅靠資產(chǎn)信用，因此即使是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在發(fā)行過程中如果定價(jià)過高，待二級(jí)市場(chǎng)上市后，會(huì)存在交易價(jià)格跌破發(fā)行價(jià)的情況。

公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)容

據(jù)發(fā)改委最新數(shù)據(jù)，首批9個(gè)項(xiàng)目發(fā)售基金規(guī)模314億元，扣除償還債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則回購(gòu)份額后，用于新增投資的凈回收資金約149億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過1700億元。

在總結(jié)前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，發(fā)改委于近日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱958號(hào)文），從試點(diǎn)區(qū)域、資產(chǎn)范圍等多個(gè)層面對(duì)公募REITs范圍進(jìn)行了擴(kuò)容，并提出了進(jìn)一步的要求。

華安基金認(rèn)為，“958號(hào)文”主要影響體現(xiàn)在4個(gè)大的方面。一是區(qū)域擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大至全國(guó)；二是新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等試點(diǎn)；三是進(jìn)一步提高了首發(fā)規(guī)模的要求，同時(shí)對(duì)原始權(quán)益人擴(kuò)募能力進(jìn)行量化要求，鼓勵(lì)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富的發(fā)起人以體量較大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs；四是將凈回收資金用于新建項(xiàng)目的比例提高到90%，計(jì)算口徑明確為“扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金”。

中信證券研報(bào)指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍，保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入，這既有利于豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，提升REITs板塊吸引力，又有利于助力企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，打開長(zhǎng)租、停車場(chǎng)等領(lǐng)域的局面。特別是集中式長(zhǎng)租公寓過去幾年慘淡運(yùn)營(yíng)的狀況，反而導(dǎo)致這一領(lǐng)域具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的品牌寥寥。一旦資產(chǎn)證券化路徑打通，企業(yè)有可能憑借運(yùn)營(yíng)能力快速做大。

后續(xù)將加強(qiáng)制度建設(shè)

市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報(bào)告顯示，保守估計(jì)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億至12萬(wàn)億元?？紤]到中國(guó)城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國(guó)，中國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

在7月23日舉行的中國(guó)REITs論壇2021年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)副主席李超指出，總體來(lái)說，公募REITs在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新事物，尚未形成制度性、機(jī)制性安排。今后要形成完善的制度規(guī)則，推動(dòng)長(zhǎng)線資金參與投資。

李超進(jìn)一步指出，推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設(shè)，要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，打破審批的慣性思維，減少行政管制和項(xiàng)目投資管理色彩，著力構(gòu)建公開透明、連續(xù)穩(wěn)定、預(yù)期明確的制度體系。審核工作應(yīng)當(dāng)遵循注冊(cè)制理念，項(xiàng)目推薦工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持側(cè)重于符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)等方面，避免實(shí)質(zhì)上的多頭審核給市場(chǎng)主體和投資者穩(wěn)定的預(yù)期，防止市場(chǎng)扭曲。

國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰則表示，市場(chǎng)非常關(guān)注的REITs產(chǎn)品金融監(jiān)管、稅收繳納、國(guó)資轉(zhuǎn)讓等配套政策的出臺(tái)，確實(shí)有利于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長(zhǎng)期發(fā)展，但政策出臺(tái)一定是一個(gè)循序漸進(jìn)、逐步進(jìn)行的過程，出臺(tái)的快慢也和基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)本身的發(fā)展有一定關(guān)系，因?yàn)楦鞣綑C(jī)構(gòu)需要對(duì)配套政策的出臺(tái)有耐心。

同時(shí)，韓志峰強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其收益的主要來(lái)源是相對(duì)穩(wěn)定的分紅，不適合短期炒作，適合有耐心的長(zhǎng)期資金參與。