昔日文人墨客詩詞歌賦中優(yōu)雅恬淡的蘇州，如今已演變成資本蜂擁的商業(yè)高地。

5月31日-6月2日，蘇州集中供地連拍三天，一共32幅土地，其中25幅為純住宅、商住和涉宅地塊。這批地塊出讓總面積為247.8萬平方米，總起拍價為405億元。

5月31日是蘇州第一天集中供地，成功拍出了12幅土地，其中涉宅地塊9幅，成交金額192.8億。

多年來，蘇州一直是環(huán)滬城市中最受關(guān)注的市場。由于接壤上海嘉定區(qū)，經(jīng)濟高速發(fā)展，蘇州自然承接了上海人口外溢壓力，房地產(chǎn)市場也隨之上漲。今年蘇州首次集中供地連拍三天，吸引了90多家房企報名。土拍天數(shù)與報名房企數(shù)量這兩點刷新了此前杭州、南京等城市集中供地數(shù)據(jù)。由于在長三角熱點城市杭州、南京之后供地，上海土拍門檻更高，此前搶不到地或者投拓指標還有很多的房企，難免不把蘇州當作補倉長三角的最后機會。

蘇州此次集中供地，除了有不少重磅地塊之外，所有宅地取消現(xiàn)房銷售，最高限價為28500元/平方米。

事實上，截至5月31日土拍開始前，已有21幅土地出價；有一幅將于6月1日開拍的奧體地塊，由于是蘇州奧體板塊最后一幅宅地，截至發(fā)稿時止，報名房企已接近30家。

無論從房企競拍結(jié)果還是土地分布來看，這一輪集中拍地將決定蘇州今年樓市走向。據(jù)3月份公布的年度出讓計劃，蘇州今年一共掛出116幅涉宅地塊，分布于六個區(qū)，其中吳江區(qū)有32幅。首次集中供地只有25幅，還有大部分在第二、第三次集中供地，后續(xù)還會有更多資金蜂擁而至。

為防止土拍過熱，蘇州早已做好阻擊狂熱資本的準備，更新土拍規(guī)則的同時，出臺對房企違規(guī)操作的管控政策。5月27日，蘇州召開房地產(chǎn)調(diào)控和租賃住房建設(shè)專題會議。會上強調(diào)要全力做好“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作，確保蘇州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

做了這么多布防的蘇州土拍，又是一番怎樣的景象？

華僑城表現(xiàn)耀眼

蘇州土地市場有多熱？據(jù)統(tǒng)計，2021年一季度，蘇州經(jīng)營性建設(shè)用地（含吳江區(qū)）出讓23宗地塊，成交面積82.97萬平方米，同比上漲39.8%；成交金額198.59億元，同比上漲33.43%。

盡管房企覬覦蘇州土地，但也有有心無力的。去年在蘇州受罰的金地、雅居樂旗下子公司禁止入市三年，還有今年年初被處罰的龍湖子公司，這意味著競爭對手少了；但在上海被禁止入市三年的萬科、中海、華潤卻來了，還有融創(chuàng)、旭輝、新希望、龍光、融信等等各路近兩年市場熱度較高的房企也悉數(shù)到來。

不僅如此，據(jù)媒體報道，金地近日內(nèi)新增15家房地產(chǎn)咨詢公司，其中除了太倉棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家均于5月18日成立，注冊地為蘇州太倉；5月7日，旭輝在蘇州太倉新增6家商務(wù)咨詢公司，均持股100%，法定代表人均為旭輝集團副總裁兼上海區(qū)域集團總裁方軼群；綠城也在短時間新注冊6家公司。業(yè)內(nèi)人士認為，這樣的操作很顯然是為了去蘇州“搶地”。

5月21日晚間，蘇州市自然資源規(guī)劃局緊急掛出《關(guān)于嚴格落實競買要求的通告》，再次重申同一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金，違規(guī)參與競買將被認定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

蘇州再次重申了競買規(guī)則，限制房企的報名條件，要求子公司不得參與，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與如同一幅地塊的競拍。

蘇州緊急阻擊過熱的土拍資金，一方面是對各家房企起到提前警示的作用，另一方面也意味著集中供地的事后審查或比去年更加嚴格。

此前，為了降溫土地市場，蘇州已修改土地出讓規(guī)則，由原本的自主報價改為一次報價，并對違規(guī)房企公開處罰。比如上述金地、雅居樂等。

這一次，蘇州又更新了土拍規(guī)則，采取“指導價+價格上限+一次報價”規(guī)則。本輪28幅土地設(shè)置了市場指導價，分為網(wǎng)上掛牌自由報價和限時競價階段，在網(wǎng)上自由報價階段，如果報價超過中止價，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次性報價，房企需要在規(guī)定時間內(nèi)完成一次報價資格確認和報價，所有報價中，報價最接近各家出價均價的競拍人將獲得土地。

第一天土拍的結(jié)果降溫作用就顯現(xiàn)了，土拍溢價率并沒有大幅上漲。成功出讓的涉宅地塊有9幅，其中7幅進入了一次性報價區(qū)間。當天華僑城、萬科先后拿地。萬科拿下的太湖新城一幅宅地，以大約10億元一次性報價競得，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率14.42%，成為當天成交溢價率最高的地塊；華僑城第一天拿了3幅土地，金額超過80億，其中57.77億拿下的元和街道商業(yè)綜合體地塊，或是蘇州此次集中供地最貴地塊。

房企投拓城市分化

第一天拿地以大房企居多，包括萬科、華僑城、綠城等。其中華僑城曾經(jīng)在2019年將上海蘇河灣項目一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓，手握資金有備而來。有參拍房企向21世紀經(jīng)濟報道記者分析道，由于大部分地塊即便達到價格上限，對于競拍房企而言仍有不錯的利潤空間。很多地塊地價房價比在50%左右，測算比上周的寧波土拍大部分70%以上的地塊地價房價比要低，凈利潤率尚有空間。

蘇州當?shù)赜蟹科笕耸繉?1世紀經(jīng)濟報道記者表示，房企內(nèi)卷厲害，集中供地之后，資金實力與內(nèi)部管控能力薄弱的小房企生存將更為艱難；集中供地導致集中供應(yīng)，可能導致同區(qū)域多競品的現(xiàn)象，房企趕工對于房企產(chǎn)品力、去化能力都是一場考驗。

盡管如此，外來房企還是不停入駐蘇州。反觀環(huán)滬市場，是從蘇州開始火起來的。自從2016年上海開啟最嚴調(diào)控以來，位于上海北出口的蘇州等地樓市就不斷上漲，尤以南通為甚。

另一方面，蘇州在城建上相當給力，5月份釋放了一波教育、醫(yī)療、交通、產(chǎn)業(yè)等利好。比如華中師范大學附屬蘇州太湖實驗中學施教區(qū)已獲官方發(fā)布；蘇州高新區(qū)融入滬蘇同城發(fā)展推介會共有92個項目簽約落地高新區(qū)，投資金額高達536億；長三角一體化示范區(qū)異地就醫(yī)結(jié)算免備案政策實現(xiàn)再升級，免備案范疇，從門診結(jié)算擴大至住院結(jié)算等等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，蘇州土地市場有兩個優(yōu)勢。第一，隨著宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇，蘇州購房需求明顯會釋放，尤其是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，勢必有助于后續(xù)房產(chǎn)項目的消化；第二，蘇州過去幾年調(diào)控較為嚴厲，所以市場容易反彈，這種情況下，房企認為拿地機會是較好的。

從22城已經(jīng)進行過首次集中供地的城市來看，大部分城市熱度較高，如重慶、廣州、深圳、廈門、杭州、南京等，其中重慶、廈門樓板價漲幅均超45%。

上海中原市場分析師盧文曦指出，長三角已經(jīng)出現(xiàn)城市分化。相比寧波、無錫等地，蘇州的土地市場熱度較高。第一天的土拍結(jié)果顯示，除了三幅商辦地零溢價之外，其他涉宅地塊均有溢價。這說明城市內(nèi)部土地根據(jù)地段、土地性質(zhì)等，房企投資分化也較為明顯。盧文曦進一步指出，由于房企開發(fā)凈利潤大幅下跌，運營能力不強的房企在投資上更注重區(qū)域的商業(yè)成熟度，不愿意耗費時間去運營一個項目，盡量規(guī)避盈利上的不確定因素。

此外，房企“內(nèi)卷”，也體現(xiàn)在持續(xù)深耕上。2020年，蘇州姑蘇區(qū)政府與華僑城簽訂了虎丘大型文旅綜改項目，投資金額達到了60億，目前還沒有進入收獲期，此次拿了一幅綜合體地塊，可以通過住宅部分提前回收部分資金。華僑城當天還拿了兩幅姑蘇區(qū)地塊，用于文旅項目開發(fā)。而近期對國內(nèi)文旅項目投入較大的復(fù)星集團，也入局蘇州，在太湖新城旁邊拿了一幅綜合地塊。

6月1日、6月2日，蘇州還有20幅地塊開拍，大概率溢價率不會超過15%，市場更關(guān)注的則是哪些房企能獲得入場券。