一、土地開発支出の區(qū)分と帰集の原則として不動産開発企業(yè)が開発した土地は、その用途によって次の2つに分けられます。一つは譲渡、賃貸のために開発した商品性土地（商品性建設場所ともいいます。）と、もう一つは住宅開発、賃貸住宅などの住宅開発のために開発された自家用土地です。

前者は企業(yè)の最終開発製品で、その費用は単獨で土地を構成する開発コストを支出します。後者は企業(yè)の中間開発製品で、その費用支出は商品室、賃貸住宅などの住宅開発コストに計上します。

現(xiàn)在の會計制度では、「開発コスト——土地開発コスト」という科目が設けられていますが、その計算の內容は、企業(yè)が発生した土地開発支出と完全に一致していません。原則としては、企業(yè)が各種の商品性土地を開発するために発生した支出に限られています。

企業(yè)が商品室、賃貸住宅などの住宅を開発するために開発した土地は、その費用が負擔の対象をはっきり區(qū)別できる場合、直接に関連住宅開発コストに計上し、「開発コスト——住宅開発コスト」の科目で計算します。

企業(yè)が開発した自家用土地について、負擔の対象がはっきりしない場合、二つ以上の原価から対象を計算しなければならない場合、その費用はまず「開発コスト——土地開発コスト」の科目を通じてまとめられ、土地開発が完成したら、投入する時、一定の基準（例えば家屋の敷地面積や家屋の建築面積など）でその配分を関連住宅開発コストに計上することができます。

企業(yè)が商品室を開発し、賃貸住宅で使用する土地が企業(yè)の商品性土地開発の一部に屬する場合、土地全體を原価計算の対象とし、「開発コスト——土地開発コスト」_アカウントで発生したすべての開発支出をまとめ、その総コストと単位コストを計算し、土地開発が完了した時に、コストを「開発製品」口座に振り替える。

土地を使用する場合は、土地を使用する際に負擔すべき開発コストを、「開発商品」口座から「開発コスト——住宅開発コスト」に入金し、商品室、賃貸住宅などの住宅の開発コストに計上する。

土地開発コスト計算対象の確定とコスト項目の設定については、土地開発コストの原則に基づいて、土地開発コスト計算対象の確定ができます。土地開発支出の帰集に有利であると同時に、土地開発コストの原則に基づいて開発コストを確定することができます。開発面積が大きく、開発工期が長い、區(qū)域別に開発された土地に対して、一定の區(qū)域を土地開発コストとして計算することができる。

原価計算の対象は著工前に確定しなければならず、確定したら勝手に変更できなく、更に相互に混同することができない。

土地開発コストプロジェクトの設置_企業(yè)が開発した土地は、設計要求によって開発のレベル、程度、內容が違っています。あるのは、既存の建物、障害物の解體と土地のならしなど、場所を整理するだけです。

そのため、それぞれの具體的な土地開発プロジェクトについて、開発支出の內容は全く同じではない。

企業(yè)は開発した土地の具體的な狀況と會計制度によって規(guī)定されたコスト項目に基づいて、土地開発プロジェクトのコスト項目を設置しなければならない。

會計制度に規(guī)定されている、企業(yè)に対して支出內容のコスト項目が発生していない、例えば建築設置工事費、付帯施設費は、設置する必要がない。

土地開発支出の一般狀況によって、企業(yè)の土地開発コストの計算は、以下のいくつかのコスト項目を設定することができます。

その中の土地収用および立ち退き補償費は、都市建設の全體計畫に従って土地収用費、耕地占用稅、労働力配置費、および関連地、地下物立ち退き補償費などを行うものです。

しかし、古い建築物の解體?立ち退きに対する殘額は記帳を評価し、関連原価を控除しなければならない。

土地を開発する場合、リース方式で取得した場合、リース地価に計上しなければならない。

前期工事費とは土地開発プロジェクトの前期工事に発生した費用で、計畫、設計費、プロジェクトのフィージビリティスタディ研究費、水文、地質実地調査、測量費、土地の整頓費などを含む。

インフラ費とは、土地開発の過程で発生した各種インフラ費のことで、道路、水道、電気供給、ガス供給、汚染物質排出、洪水排出、通信などの施設費を含む。

開発間接費とは、商品性土地開発のコストから負擔すべき開発間接費のことです。

土地開発プロジェクトは有料で譲渡できない付帯施設費を負擔する場合、また「付帯施設費」のコスト項目を設置し、土地開発コストに計上すべき付帯施設費を計算する必要がある。

_三、土地開発コストの計算_企業(yè)が土地開発において発生した各種支出は、直接家屋開発コストに算入できる自家用土地開発支出を「開発コスト——家屋開発コスト」口座で計算するほか、他の土地開発支出はすべて「開発コスト——土地開発コスト」口座を通じて計算しなければならない。

譲渡、賃貸用土地開発のコストと負擔先の土地開発のコストを確定できないため、土地開発のコストは土地開発プロジェクトの種類によって、それぞれ「商品性土地開発コスト」と「自家用土地開発コスト」の二つの二級口座を設置し、コスト計算の対象とコスト項目によって明細分類帳を設置しなければならない。

発生した土地収用及び立ち退き補償費、前期工事費、基礎施設費などの土地開発支出に対して、直接に各土地開発コストの細分類の帳簿に記入し、「開発コスト——商品性土地開発コスト」、「開発コスト——自用土地開発コスト」口座の借り方と「銀行預金」、「買掛金——買掛金」などの口座の貸方に記入することができます。

発生した開発間接費用は、まず「開発間接費用」の口座で計算し、月が終わったら一定の基準に従い、開発原価について計算する。

商品性土地開発のコストから負擔すべき開発間接費は、「開発コスト——商品性土地開発コスト」口座の借り方と「開発間接費用」口座の貸方に記入しなければならない。

現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下； 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出： 301　　　　　 　351 商品性土地　　　　自用土地 支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發(fā)間接費 10 000元 合　　　計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本——

土地開発コスト18,000貸付け；買掛金——買掛工事代金43,000_分配は商品性土地開発コストの開発間接費用に記入すべきである場合、開発コスト――商品性土地開発コスト10,000_貸付：開発間接費用10,000_同時期に土地開発コストをそれぞれ明らかにしなければならない。

土地開発コストの繰越が完了した場合、すでに開発された土地の用途に応じて、異なる原価繰越方法を採用しなければならない。

_譲渡、賃貸のために開発された商品性土地は、開発が完了し、検収された後、その実際のコストを「開発コスト——商品性土地開発コスト」口座の貸方から「開発商品——土地」口座の借方に転入しなければならない。

上述の開発企業(yè)の商品性土地が開発され、検収された場合、以前の月開発支出に合わせて1002萬元を計上し、以下のように分類して記帳しなければなりません。借：開発製品——土地1002萬_に計上します。開発コストは當企業(yè)の土地開発に転入し、実際の住宅開発を完了した場合、住宅開発の原価を完了し、実際の原価に転用して、住宅開発を完了した場合、住宅開発の原価とした住宅開発を完了した場合は、実際の原価とした住宅開発に転用して、住宅開発を完了した住宅開発に転用しクラス集中法

項目別平行繰越法とは、土地開発支出の各費用を原価項目別に平行に関連住宅開発コストの対応コスト項目に転入することをいう。

分類集中法とは、土地開発支出を分類して「土地収用および立ち退き補償費または地価承認」と「インフラ費」の2つの費用項目に合併し、その後、住宅開発コストに関する「土地収用および立ち退き補償費または地価承認」と「インフラ費」のコスト項目に転入することをいう。

土地収用および立ち退き補償費または地価承認に関する費用は、いずれも住宅開発コストに関する「土地収用および立ち退き補償費または地価承認」プロジェクトに転入し、その他の土地開発支出に対しては、前期工事費、インフラ費などを含み、_は関連住宅開発コストに関する「インフラ費」プロジェクトに合併して転入する。

転用された自家用土地開発支出は、「開発コスト——土地開発コスト」口座の貸方から「開発コスト——住宅開発コスト」口座の借り方に転入しなければならない。

上記の開発企業(yè)が自社の土地を開発したら、以前の月に開発した車は540萬元で648萬元です。

這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。