出來高高止まり、企業(yè)の販売が千億元を突破、住宅価格の高位運(yùn)営……このほど続々と「出爐」した2010年の不動(dòng)産市場(chǎng)のデータを解読すると、昨年の不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)制に「購入制限」などの厳しい手段が追加され、「史上最も厳しい」とも言えるが、不動(dòng)産市場(chǎng)は依然として逆行していることが分かった。新しい年には、「最も厳しい規(guī)制」が続くのか、ビル市の規(guī)制はどうなるのか。業(yè)界関係者は、特に「制度的なコントロール」と住宅建設(shè)の保障を強(qiáng)化すべきだと考えている。
“購入制限令」抵抗しにくいビル市の上り.態(tài)勢(shì)
昨年4月30日、北京は「國十條」実施細(xì)則を公布し、率先して「1世帯に1軒の分譲住宅しか購入できない」と規(guī)定した。9月29日に「國五條」が公布された後、累計(jì)で上海、広州、天津、南京、杭州など16の一二線都市が購入制限政策を打ち出した。各方面は當(dāng)時(shí)、行政手段が直接手を出して一部の住宅購入行為を停止し、過熱したビル市に「冷卻剤」を注入しただけではないと考えていた。
昨年12月以降に続々と発表された統(tǒng)計(jì)データは、市場(chǎng)の「粘り強(qiáng)さ」の一面を見せている。國家統(tǒng)計(jì)局のデータによりますと、2010年1月から11月にかけて、全國の分譲住宅の販売面積は8億2500萬平方メートルで、前年同期比9.8%増加し、増加幅は1月から10月にかけて0.7ポイント上昇したということです。同期の全國分譲住宅の売上高は前年同期比17.5%増の4兆2300億元だった。このうち、11月単月の販売面積と売上高は前年同期比それぞれ14.5%と18.6%増加した。
「昨年10月に市場(chǎng)がやや低迷したが、その後は明らかに好転した。年末には取引センターに行って手続きをするのに行列ができるようになった」と上海中原地産閔行區(qū)のある店の業(yè)務(wù)員は記者に語った。
住宅価格の面では、2010年11月、16都市の購入制限都市のうち広州の新築住宅価格だけが前月比0.1%下落し、他の5都市の価格は橫ばいで、他の10都市の購入制限都市はいずれも前月比で上昇した。
「史上最も規(guī)制が厳しい」2010年、不動(dòng)産企業(yè)は新たな市場(chǎng)のお祭り騒ぎを楽しんだ。萬科グループが1月4日夜に発表した公告によると、昨年最後の月の販売面積と売上高はそれぞれ68.9萬平方メートルと83.5億元で、前年同期比それぞれ69.8%と51.3%増加した。萬科の昨年通期の売上高は記録的な1081億6000萬元に達(dá)し、前年同期比70.5%増となった。
中國不動(dòng)産情報(bào)集団がこのほど発表したデータによると、主要開発業(yè)者30社の2010年通期の売上高は累計(jì)8691億元に達(dá)し、販売面積は8449萬平方メートルだった。この計(jì)算によると、開発者の販売平均価格は1平方メートル當(dāng)たり10286.42元に達(dá)し、前年同期比23.98%上昇した。
住宅購入者の「地域的な移転」と「全體的な上昇傾向」
指摘に値するのは、「購入制限令」などの措置の圧力の下で、ビル市の購入需要の「地域的な移転」が明らかになったことだ。中國指數(shù)研究院のデータによると、昨年1～11月、東部地區(qū)の分譲住宅販売面積の占める割合は49.3%で、2009年同期より2.2ポイント低下した。中部地區(qū)の割合は24%で、0.8ポイント上昇した。西部地區(qū)の割合は26.7%で、1.4ポイント上昇した。中國指數(shù)研究院の陳晟副院長は、「購入制限」などの措置の作用の下で、東部地區(qū)の第二線都市ビル市の一部の需要が他の地域への移転を加速させており、これは注目都市の投機(jī)的な住宅購入需要の抑制に一定の効果があるとみている。
しかし、「移転」イコール「消滅」ではなく、ビル市全體の行動(dòng)力は依然として変わらない。多種の圧力が織りなすマクロ経済情勢(shì)はビル市の動(dòng)きに深く影響している。インフレ予想に後押しされて、投資はすでに一部の人の剛性需要となっている。
中央銀行が発表した「2010年第4四半期預(yù)金者アンケート調(diào)査報(bào)告」によると、住民の投資意欲は初めて貯蓄意欲を上回り、都市部住民の45.2%が投資を選んだが、不動(dòng)産投資は26.1%の相対的な高値で引き続き住民投資の第一選択となった。また、反復(fù)的な「調(diào)整?上昇」ゲームを経て、住宅価格が上昇した人は調(diào)整に一定の「耐性」を持つことになる。中原地産華北區(qū)の李文傑取締役は、厳しい規(guī)制の下で、一部のビルの価格が下落したほか、ビル市全體の価格は依然として高位または上昇狀態(tài)にあり、「一部の人は住宅価格のコールバックの予想が徐々に弱まっている」とみている。
不動(dòng)産市場(chǎng)が局所的な「購入制限」の下で依然として上昇しているもう一つの原因は、長年の保障性住宅プロジェクトを遅らせ、この2年間の建設(shè)ペースは明らかに加速したが、短期的には大量の中低所得者の住宅需要を十分に満たすことができなかったことだ。住建部のデータによると、2010年には全國の各種保障住宅とバラック區(qū)の改造住宅が590萬戸著工し、基本的に370萬戸を建設(shè)し、年間任務(wù)を超過達(dá)成した。復(fù)旦大學(xué)住宅政策研究センターの陳傑執(zhí)行主任は、昨年著工した保障住宅は全體的に今年末から來年にかけて市場(chǎng)に供給されるが、2009年の我が國の保障住宅著工計(jì)畫の完成狀況は理想的ではなく、今年の各地の保障住宅供給の増量は非常に難しいと考えている。
新年の「最も厳しい規(guī)制」の行方は？
昨年以來の「最も厳しい規(guī)制」は、ビル市に多くの積極的な変化を見せていることを見るべきだ。例えば、「樓市風(fēng)向標(biāo)」と呼ばれる上海では、2010年に住宅の新規(guī)著工面積が1200萬平方メートルを超える年間目標(biāo)を達(dá)成することを保障し、住宅著工総量の約6割を占めている。2011年の保障住宅の建設(shè)?調(diào)達(dá)量は1500萬平方メートルを計(jì)畫しており、供給量も1150萬平方メートルに達(dá)する見込みだ。長期的にビル市を悩ませてきた「構(gòu)造的不均衡」は、改善の兆しを見せている。
先日、分譲住宅の購入制限政策の「有効期限」を2010年12月31日まで明記していた福州、アモイなどの一部の都市がこの政策を順延執(zhí)行することを決定した。殘りの「購入制限」を?qū)g施している都市も、「購入制限」を解除する信號(hào)を解放していない。
なぜ「購入制限」を続けるのか。陳晟氏は、「インフレ期待が高まり、投資投機(jī)的需要が再び反発する可能性がある一方、重點(diǎn)都市の住宅供給は依然として不足しており、購入制限を緩和すれば、住宅価格が再び急速に上昇する可能性がある」と述べた?！缸瞍鈪棨筏ぅ鹰胧肖我?guī)制」はある程度、2011年に続くだろう。
一部の業(yè)界関係者は、不動(dòng)産産業(yè)はさらに「制度的なコントロール」を確立し、実施すべきだと考えている。住建部政策研究センターの秦虹副主任は、これらの制度には、市場(chǎng)需要の変化をタイムリーに反映する土地市場(chǎng)制度、企業(yè)にリスクを自己負(fù)擔(dān)させる不動(dòng)産金融制度、住宅資源の占有と収益分配を自動(dòng)的に調(diào)節(jié)できる不動(dòng)産稅収制度などが含まれるべきだと考えている。
また、住宅建設(shè)と供給を保障するには、引き続き推進(jìn)を加速させなければならない。地方は投資を増やし、建設(shè)を加速させることを決意し、數(shù)年の努力を経て、住宅供給システムにおける保障住宅の比重を大幅に向上させなければならない。
