（一）需給のアンバランス

2003年から始まった大型ショッピングセンターの投資ブームによって、投資が盲目的に増え、全體の計(jì)畫(huà)案と実現(xiàn)可能性の分析が不足しています。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局の數(shù)字によると、2005年末までに全國(guó)の商業(yè)営業(yè)用住宅の空き面積は3872萬(wàn)平方メートルに達(dá)し、同23.2%伸びた。

それに対して、大型ショッピングセンターの募集自體も巨大なプロジェクトであり、これは伝統(tǒng)的な大百貨店の先の場(chǎng)所選び、先の開(kāi)発、後の募集とは違っています。反対に、大型ショッピングセンターはまず誘致してから開(kāi)発するべきです。つまり、ショッピングセンターの主體経営項(xiàng)目を先に確定してから、主體経営項(xiàng)目に所屬する各主力店の規(guī)範(fàn)に従って、全體の統(tǒng)一計(jì)畫(huà)と開(kāi)発を行うべきです。これによって、開(kāi)発完了後のショッピングセンターは市場(chǎng)のニーズに合致し、完成後の投資リスクを回避します。ショッピングセンターのプロジェクトを盲目的に行う開(kāi)発リスクは非常に大きいです。

　　（二）都市機(jī)能セット建設(shè)大型とショッピングセンター不調(diào)和

海外の先進(jìn)國(guó)がすでに発展した數(shù)十萬(wàn)平方メートルの大型ショッピングセンターは現(xiàn)地の都市全體の機(jī)能と完全にセットになっています。國(guó)內(nèi)の一般中心都市の人口は500萬(wàn)以上で、國(guó)內(nèi)中心都市の計(jì)畫(huà)はいつも都市の経済と人口の増加に遅れをとっています。都市人口の急激な膨張によって都市の機(jī)能が整備されています。

國(guó)內(nèi)中心都市の交通の不調(diào)、主力商業(yè)圏の駐車(chē)スペースの建設(shè)の遅れなど、大型ショッピングセンターが消費(fèi)のゴールデンタイムに更に多くの人を引きつけていることを制約しています。西安市の小寨區(qū)域の百盛、金鷹國(guó)際、省軍區(qū)の三つのショッピングセンターを持って言えば、金鷹國(guó)際門(mén)の前には大きな駐車(chē)場(chǎng)があります。

そのため、國(guó)內(nèi)都市の計(jì)畫(huà)、都市機(jī)能の組み合わせの程度は大型ショッピングセンターの成否の決定要素です。

　　（三）経営管理モードの欠如

　　Shoping Mallの経営方式は主に三つあります。一つは、開(kāi)発者が自ら賃貸し、統(tǒng)一的に経営管理を行うことです。これは主に歐米の先進(jìn)國(guó)が業(yè)態(tài)が成熟した時(shí)に採(cǎi)用したものです。二つはレンタル主力店で、小さい単位を販売します。

現(xiàn)在、わが國(guó)のMallの開(kāi)発は主に第二の方式をとっており、主力の取引先と契約を結(jié)び、小口の単位を売卻して資金を回収する。その原因を追求して、開(kāi)発者が依然として短視と投機(jī)の行為が存在する以外、その自身の経済の実力の不足も開(kāi)発者のやむを得ない行為です。しかし、このような結(jié)果は、Mallの管理を統(tǒng)一することは困難であり、所有権を購(gòu)入する所有者は自分の利益のために行動(dòng)することができます。

大型ショッピングセンターのプロジェクトは中國(guó)でここ數(shù)年やっと興った新しいタイプの業(yè)態(tài)です。百貨店小売業(yè)界のこの業(yè)態(tài)に対する認(rèn)識(shí)と経営管理はまだ多くの盲點(diǎn)があり、まだ一定の成熟した経営管理の経験が蓄積されていません。商業(yè)不動(dòng)産の経営パターンによって、つまり店舗を全部売ったりレンタルしたりして、普通の不動(dòng)産管理しかしないなら、この業(yè)態(tài)の市場(chǎng)育成と発展には極めて不利です。

折衷の選択は、成熟した大型百貨店経営管理経験のあるチームが統(tǒng)一的に管理することで、一般的な不動(dòng)産管理以外にも、統(tǒng)一的な運(yùn)営と普及の機(jī)能管理を加えて、中國(guó)の國(guó)情に合った大型購(gòu)入センターの経営と管理モードを探索することである。