(一)供求不平衡

　　由于2003年開(kāi)始的大型購(gòu)物中心投資熱，致使一些投資盲目上馬，缺乏總體的規(guī)劃方案和可行性分析，由此導(dǎo)致不少的建好用房沒(méi)有招商成功。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字稱，截至2005年底，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.2%。

　　相對(duì)應(yīng)，大型購(gòu)物中心的招商本身也是一項(xiàng)龐大的工程，這有別于傳統(tǒng)大百貨店的先選址、先開(kāi)發(fā)、后招商的模式。相反，大型購(gòu)物中心應(yīng)該是先招商再開(kāi)發(fā)，也就是將購(gòu)物中心的主體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目先確定下來(lái)，再按主體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所屬各主力店的規(guī)范要求來(lái)做整體的統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)完成后的購(gòu)物中心即符合市場(chǎng)的需求又規(guī)避了完成后的招商風(fēng)險(xiǎn)。盲目做購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是非常之大的。

　　(二)城市功能配套建設(shè)與大型購(gòu)物中心不協(xié)調(diào)

　　國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已發(fā)展成功的數(shù)十萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心與當(dāng)?shù)卣麄€(gè)城市的功能是完全配套的，比如交通位置便利、大型停車(chē)場(chǎng)等。國(guó)內(nèi)的一般中心城市的人口都在500萬(wàn)之上，國(guó)內(nèi)中心城市的規(guī)劃總是滯后城市的經(jīng)濟(jì)與人口增長(zhǎng)，城市人口的急劇膨脹造成城市的功能配套建設(shè)總是在修修補(bǔ)補(bǔ)，急劇膨脹的人口與車(chē)輛造成國(guó)內(nèi)的中心城市大范圍的堵車(chē)現(xiàn)象，節(jié)假日這一現(xiàn)象就更加嚴(yán)重。

　　國(guó)內(nèi)中心城市交通的不順暢、主力商圈停車(chē)位的建設(shè)滯后等，制約了大型購(gòu)物中心在消費(fèi)的黃金時(shí)間內(nèi)吸引更多的人流，更重要的是吸引不到更多有購(gòu)買(mǎi)力的有車(chē)階層。就拿西安市小寨區(qū)域的百盛、金鷹國(guó)際、省軍區(qū)三個(gè)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，僅金鷹國(guó)際門(mén)前有一個(gè)面積不大的停車(chē)場(chǎng)，這嚴(yán)重制約了小寨商圈購(gòu)物中心的發(fā)展。

　　因此，國(guó)內(nèi)城市的規(guī)劃、城市功能的配套程度才是決定大型購(gòu)物中心成敗的決定因素。

　　(三)經(jīng)營(yíng)管理模式缺乏

　　Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)方式主要有三種。一是開(kāi)發(fā)商自行出租，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這主要是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家在業(yè)態(tài)已發(fā)展成熟時(shí)采用的;二是出租主力店，出售小塊單位;三是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)或委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行運(yùn)作。

　　當(dāng)前我國(guó)Mall 的開(kāi)發(fā)主要采取第二種方式，與主力商戶簽訂承租合同，出售小塊單位回籠資金。究其原因，除了開(kāi)發(fā)商仍存在短視和投機(jī)行為外，其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不足也是開(kāi)發(fā)商迫不得已的行為。但這樣造成的后果是Mall的管理難以統(tǒng)一進(jìn)行，買(mǎi)斷所有權(quán)的業(yè)主可以為了自己的利益各行其是，以至Mall難以從整體上開(kāi)展統(tǒng)一規(guī)劃和營(yíng)銷活動(dòng)。

　　大型購(gòu)物中心項(xiàng)目是中國(guó)近幾年才興起的新型業(yè)態(tài)，百貨零售業(yè)界對(duì)此業(yè)態(tài)的認(rèn)識(shí)與經(jīng)營(yíng)管理仍存在許多盲區(qū)，還沒(méi)有形成一定的成熟經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)積累。如果完全按照商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，也就是說(shuō)將鋪位全部賣(mài)出去或租出去，只做一些普通的物業(yè)管理，那是極不利于這一業(yè)態(tài)的市場(chǎng)培育與發(fā)展的。

　　折衷的選擇是，由具有成熟的大型百貨店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，除了一般的物業(yè)管理之外，仍要加上統(tǒng)一的營(yíng)運(yùn)與推廣的職能管理，以此來(lái)探索出一條符合中國(guó)國(guó)情的大型購(gòu)中心的經(jīng)營(yíng)與管理模式。