一般の人のイメージとは違って、萬達(dá)は「不動(dòng)産を主とする」というイメージを持っています。分譲で賃貸する」モデルは、不動(dòng)産販売によるキャッシュフローで不動(dòng)産保有をサポートします。2011年?2012年と2013年、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産の売上はそれぞれ508億、591億、868億で、不動(dòng)産の開発と販売からほとんど來ています。不動(dòng)産の賃貸と管理ではありません。2013年、不動(dòng)産販売収入は売上高の86.4%を占め、不動(dòng)産賃貸と管理収入の割合は9.8%で、ホテルの経営収入は3.7%を占めています。

　　1?プロパティ販売：2014年6ヶ月の同収入は同27.2%減少しました。何か問題がありますか？

「賃貸販売」のこの販売は不動(dòng)産販売です。2011年?2012年、2013年及び2014年上半期の不動(dòng)産販売金額はそれぞれ240億、250億、443億、99.3億である。この事業(yè)の粗利益率は約40%で、毎年1、200億円の現(xiàn)金が流れ込むことを意味しています。萬達(dá)商業(yè)帝國の「源頭活水」です。

しかし、2014年前6ヶ月のこの支柱的な業(yè)務(wù)の売上は同27.2%下落しました。どのような狀況ですか？

すべての不動(dòng)産會(huì)社と同じように、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産にも二つの「売上高」があります。一つは「契約売上高」で、実際の販売と解釈できます。一つの項(xiàng)目は長く売れるかもしれないので、前に取った売上高は全部の項(xiàng)目で売り切れて、収入とコストを合わせてから収入として認(rèn)識(shí)できます。通俗的に言えば、営収とこれらの営収のコストは一緒に確認(rèn)しなければなりません。

これは不動(dòng)産業(yè)者の営収調(diào)整に大きな空間を殘しました。計(jì)畫通りにあるプロジェクトの売上高が100億円で、今は半分売れています。すでに受け取った50億を営業(yè)収入として認(rèn)識(shí)したいです。プロジェクトは一期、二期に分けて、まず一期を結(jié)びます。また、99.9%を売ったら、受け取ったお金を営収として確認(rèn)したくないです。あと10軒のスイートルームがあるという限り、売り切れていません。四大不動(dòng)産會(huì)社である保利、投資、萬科、金地、または恒久大、龍湖、緑城はこのように「調(diào)節(jié)」されています。そこで、營収成長曲線はどのように描きたいですか？

2011年、2012年、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産は契約売上高の半分を売上高として確定しました。2013年は59.3%に引き上げられましたが、今年上半期は契約売上高の28.7%だけを売上高として確定しました。このことが分かりました。2014年上半期の売上高が同27.2%減少したことについては、驚く必要はないと思います。萬達(dá)は財(cái)務(wù)面で上場後の成長のために「余裕を持つ」という意図があるかもしれません。

　　2.不動(dòng)産の賃貸と管理：収入は著実に上がり、評(píng)価値

「テナント販売」とは、不動(dòng)産の売卻によって生じた巨大なキャッシュフローを支え、できるだけ多くの「テナントだけでは売れない」不動(dòng)産を保有しています。

「レンタルのみ販売しない」モードの利點(diǎn)の一つは、テナントのスクリーニング及び監(jiān)督管理を容易にし、ユーザー體験を良好に確保することである。不動(dòng)産を大きくまたは小さい単位に分割して小売事業(yè)者に売る場合、たとえ片手の買い手を厳しく選別しても、中古バイヤーの「等級(jí)」を保証することは難しいです。無數(shù)の事例によって、ブランド、実力、サービス水準(zhǔn)がまちまちな商店が集まって、悪貨が良貨を駆逐する効果があることが証明されています。不動(dòng)産の賃貸及び管理収入は営収の10%未満を占めていますが、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産のイメージ、名聲、更には後から述べる評(píng)価値と大きな関係があります。

2011年?2012年、2013年及び2014年上半期、萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産賃貸及び管理業(yè)務(wù)の売上はそれぞれ37.3億、58.4億、84.8億と51.1億である。これらの収入は総面積1470萬平方メートルの商業(yè)用不動(dòng)産（1020萬平方メートルのデパート、430萬平方メートルの駐車場及び20萬平方メートルのオフィスを含む）からの賃貸料と不動(dòng)産管理費(fèi)で、粗利益率は約70%である。

2014年6月末までに建設(shè)された89萬達(dá)広場（総面積1020萬平方メートル）のうち、レンタル可能面積は770.6萬平方メートルです。しかも単価は高くないです。レンタル率はとても高いです。2013年のレンタル率は99.2%に達(dá)し、1.5萬店の平均使用面積は514平方メートル、年間賃貸料は43萬元（1平方メートル當(dāng)たりの家賃は2.33元に相當(dāng)）である。年間の家賃収入は64.7億元で、不動(dòng)産費(fèi)、駐車管理（総面積は430萬平方メートル）及びオフィスビルの賃貸（総面積は20萬平方メートル）からの収入は約20億元です。

2014年上半期、不動(dòng)産賃貸と管理収入は51億を超え、同33.9%増加した。

　3?ホテル管理

萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)産はまた所有する不動(dòng)産を利用してハイエンドホテルを開設(shè)します。2011年?2012年、2013年及び2014年上半期のホテル経営収入はそれぞれ14.5億、25.6億、32.1億と17.7億で、粗利益率は約30%である。2014年6月までに計(jì)畫中の102年ホテルは48軒完成しました。そのうち28軒は第三方ホテル管理集団が経営しています。20軒は自営しています。

數(shù)は第三者管理ホテルに近いですが、自営ホテルの収益は比較的低いので、前者と比べてはいけません。2013年、ホテル業(yè)務(wù)の32億営業(yè)収入のうち26.4億元は第三者管理ホテルから82%を占めています。2014年上半期、自営ホテルの売上比は大幅に増加し、30%を超えた。