氷火二重の空一方、米國(guó)東部時(shí)間11月5日、青客マンション（QK）が正式にナスダックに上陸し、株価は上昇し続けており、卵殻マンションも近く米証券取引委員會(huì)（SEC）にF-1株の募集書を提出し、初めて株式公開（IPO）を行う予定である。一方、最近上海では中高級(jí)分散型長(zhǎng)期賃貸マンションの源淾國(guó)際が経営紛爭(zhēng)に巻き込まれている。

一つの事実は、最近1年間に寓見、楽伽などの分散型の賃貸マンションが続々と運(yùn)営問題を暴露し、業(yè)界のショートボードが絶えず暴露されています。11月7日、景暉智庫首席経済學(xué)者の胡景暉は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者のインタビューを受け、長(zhǎng)期賃貸マンション業(yè)界には參入許可のハードルが低く、資金の沈殿を利用して拡張し、レバレッジが高等問題を超えていると述べた。業(yè)界の資金運(yùn)営パターンは國(guó)內(nèi)の現(xiàn)在の資本市場(chǎng)の屬性と一致しないで、業(yè)界は立法監(jiān)督及びより完備した業(yè)界運(yùn)営基準(zhǔn)を確立する必要があります。

しかし、業(yè)界でも胡景暉とは違った見方が出ています。11月8日、不動(dòng)産2019年中國(guó)第3回ブランドマンションCEO年次総會(huì)で、不動(dòng)産創(chuàng)始者全水は、2018年の賃貸マンション業(yè)界が変化し始めたことを指摘しています。まず軽資産の爆発で、次は長(zhǎng)期賃貸マンションの住建が不動(dòng)産システムから切り離されました。これまであまり良い収益モデルがないため、再び國(guó)は業(yè)界に対して非常に多くの利潤(rùn)政策を打ち出しました。

源溿運(yùn)営の悩み

源添國(guó)際前社員によると、今年8月以來、源滃國(guó)際は一部の従業(yè)員の賃金を支払うことができなくなり、従業(yè)員が続々と退職し、労働仲裁を申請(qǐng)した。

源淾國(guó)際前社員はすでに10月29日に関系部門の下で出した決裁書を受け取って、源添國(guó)際に7日以內(nèi)に未払いを支払うように要求しましたが、ずっと滯納されています。一部の所有者によると、源滆國(guó)際カスタマーサービススタッフは電話でずっとオーナーをなだめて、家賃が入金されることを承諾していますが、まだ現(xiàn)金化されていません。源滃國(guó)際法定代表者の孫元元も所有者の訪問に関する問い合わせは避けられず、チームが資金問題に直面していることを明らかにしましたが、解決策を求めています。

記者の照會(huì)によると、2013年、孫元元は上海源滆実業(yè)有限公司（通稱「源滃実業(yè)」）に登録し、法定代表者を務(wù)めた。同時(shí)に大株主であり、個(gè)人持株比率は35.52%である。

総合啓信寶及び他の第三者工商情報(bào)プラットフォームによると、源滃國(guó)際には現(xiàn)在七大リスクが存在しており、時(shí)間通りに法律義務(wù)を履行していないため、裁判所に強(qiáng)制執(zhí)行、持分質(zhì)権設(shè)定、傘下不動(dòng)産抵當(dāng)などが含まれている。2019年10月から、源溿実業(yè)は稅金未納の情報(bào)が爆発され、渉資は約28萬元である。

源溿背后に基金の影があります。上海源淾実業(yè)の株主構(gòu)成から見ると、上海湧創(chuàng)刃源投資パートナー企業(yè)（有限パートナー）の持ち株比率は20.77%で、その高管洪も修理したのも源濛実業(yè)の取締役である。また、上海容銀投資有限公司の持ち株比率は14%で、上海潮漠マンション管理センター（有限パートナー）の持ち株比率は24.25%である。

業(yè)界加速度シャッフル

この會(huì)社の離職社員と業(yè)界関係者の分析を総合して、源溿國(guó)際が運(yùn)営紛爭(zhēng)に陥った主な原因はいろいろな方面から発生したのです。まずマクロ経済の成長(zhǎng)速度が鈍化し、中高級(jí)賃貸マンションの賃貸客源が減少した。源溿國(guó)際の問題は上海の中高級(jí)豪邸市場(chǎng)の変化を映し出している。上海中原からのデータによると、今年は多くのハイエンド住宅の家賃水準(zhǔn)が明らかに下落しています。例えば、古北プレートの金色のベラビエは、今年7月の家賃水準(zhǔn)は160元/平方メートル/月で、前年同期は171元/平方メートル/月でした。パリ花園は昨年7月に136元/平方メートル/月で、今年7月に110元/平方メートル/月です。

第二に、源滃國(guó)際自身の運(yùn)営能力は向上しなければなりません。上市場(chǎng)の相場(chǎng)が良くなく、家賃が下がる局面に遭遇すると、以前に所有者と契約した賃貸料は契約書に交付されます。

再度、源滆國(guó)際は拡張過程において、內(nèi)部管理問題が絶えず浮上している。例えば、記者が取得した源滆國(guó)際と所有者が締結(jié)した契約上、所有者は委託管理會(huì)社に3ヶ月の賃料免除を與え、この期間は內(nèi)裝に使われる。しかし、一部の所有者によると、源濛國(guó)際は実際には委託された住宅源の內(nèi)裝を行ったことがなく、ただ一部の家具と追加部分のソフトケースを運(yùn)んだだけです。

青客マンションの最高経営責(zé)任者の金光傑氏は、國(guó)內(nèi)の長(zhǎng)期賃貸マンションは発展してまだ10年にならないで、この過程の中で企業(yè)が交替して、“進(jìn)むことがあります”は正常な現(xiàn)象ですと指摘しています。彼は簡(jiǎn)単に國(guó)內(nèi)の分散型の長(zhǎng)期賃貸マンションの発展?fàn)顩rを要約しました。例えば、大部分の分散型の賃貸マンションのシングルルームの模型はお金を儲(chǔ)けています。損失は現(xiàn)金型の損失ではないです。例えば、マンションの一年目の家賃は30%の利益があります。その年の市場(chǎng)の見積もりでは黒字になるはずです。

彼は、長(zhǎng)期賃貸マンションの投資資金は必ず「長(zhǎng)い」と考えています。自分の資金だけを持ってきてもいいです。賃貸料は大丈夫ですが、一旦運(yùn)営側(cè)が住宅を拡張するために高利貸しなどの資金を使うと問題が発生しやすいです。

金光傑さんによると、現(xiàn)在の市場(chǎng)の分散型長(zhǎng)賃貸マンションのリスクについて、自分も関連部門に解決案を提案したことがあります。

彼のロジックは、現(xiàn)在いくつかの専門的ではない運(yùn)営者は、所有者と契約する時(shí)、三方のリスクを約束していません。市場(chǎng)が下り坂になると、長(zhǎng)期賃貸マンションの部屋の空き率も上昇しています。

早ければ2018年、青客マンションは企業(yè)の倒産処理に関する事前案で、「長(zhǎng)期賃貸マンション企業(yè)は直接に各種の法律上の倒産、破産が発生していないが、借入金の還付が一定の割合を超えており、各種金融機(jī)関の貸付停止などにより、長(zhǎng)期賃貸マンション企業(yè)の倒産、破産に至る可能性がある」と述べました。そのため、運(yùn)営者は契約の過程で、所有者、テナントとリスク責(zé)任を約定する必要がある。