過(guò)去3年余り、我が國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)は急速な成長(zhǎng)を?qū)g現(xiàn)し、多くの住宅企業(yè)も規(guī)模の突破を?qū)g現(xiàn)した?，F(xiàn)在、市場(chǎng)が高點(diǎn)に入った後の調(diào)整期には、一部の住宅企業(yè)が戦略方向と管理構(gòu)造を調(diào)整し始め、新たな規(guī)模の成長(zhǎng)ニーズに対応している。

21世紀(jì)の経済報(bào)道によると、サンシャインシティは地域會(huì)社の業(yè)績(jī)に基づいて管理を最適化するための管理構(gòu)造の統(tǒng)合を検討している。融信、中梁など千億を超える規(guī)模の住宅企業(yè)や、千億に向かって邁進(jìn)している禹州も最近、地域戦略の調(diào)整に乗り出した。

今回の調(diào)整の目的は、規(guī)模の増加する需要を満たすほか、融資コストの高止まり、販売コストの高企業(yè)、利益空間の圧縮など、現(xiàn)実的な要素が逆に追い詰められた結(jié)果がある。

その裏には、もっと殘酷な現(xiàn)実がある。「今後、不動(dòng)産市場(chǎng)の総量は収縮し、高成長(zhǎng)の段階は過(guò)ぎ去った」12月5日、サンシャインシティの朱栄斌執(zhí)行役員兼総裁は記者の取材に対し、高成長(zhǎng)に慣れた住宅企業(yè)にとって、來(lái)年は重大な試練に直面すると告白した。

高成長(zhǎng)は続きにくい

今年前の11月、サンシャインシティは契約販売1819億元を?qū)g現(xiàn)し、早期に年間販売目標(biāo)を達(dá)成した。ここ數(shù)年、サンシャインシティは規(guī)模の急速な成長(zhǎng)を?qū)g現(xiàn)し、2014年の300億未満から現(xiàn)在までに2000億近くに達(dá)している。

朱栄斌氏は、高成長(zhǎng)を目玉とする企業(yè)にとって、來(lái)年の市場(chǎng)環(huán)境の試練は大きいと述べた。サンシャインシティにとって、「これ以上成長(zhǎng)しなければ、これからの道はどう行けばいいのか」。

彼は、會(huì)社の財(cái)務(wù)安全が最も重要だと述べた?！父叱砷L(zhǎng)の目標(biāo)を立て続けることは、會(huì)社にマイナスの影響を與えるかどうかが第一の考慮事項(xiàng)だ」。

朱栄斌氏は、負(fù)債が高く、利益が低いことは千億規(guī)模以上の住宅企業(yè)の通弊だと考えている。將來(lái)の市場(chǎng)環(huán)境の下で、サンシャインシティの調(diào)整方向は、速度を遅くし、有利子負(fù)債を徐々に減らし、融資ルートを広げ、利益の引き上げが難しくてもまず成長(zhǎng)率を減速させることだ。

最近では、千億規(guī)模の融信と中梁も構(gòu)造調(diào)整を行っている。融信は四大事業(yè)部と西南地域會(huì)社を、福建地域グループ、広東地域會(huì)社、上海蘇地域會(huì)社、江蘇地域會(huì)社、山東地域會(huì)社、浙江地域グループ、河南地域會(huì)社、天津地域會(huì)社、山西地域會(huì)社、西南地域會(huì)社の10つの地域に分裂させた。

「『五』を『十』に切り、それぞれの『十』に地域総裁を設(shè)置し、例えば一部の比較的成熟した事業(yè)部を『地域グループ』に改稱(chēng)することは、より効果的な管理に有利である」と融信內(nèi)部の関係者は記者に分析し、長(zhǎng)江デルタ地域は浙江、江蘇、上海の蘇會(huì)社に分けられ、地域の直管、管理制御の時(shí)効の引き上げをより強(qiáng)調(diào)した。

融信とは異なり、中梁はこれまでの12の地域グループを収縮合併し、最終的に南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)、山東大區(qū)、江蘇大區(qū)、浙江大區(qū)の6つの地域を設(shè)立した。目的は同様に管理の強(qiáng)化である。

長(zhǎng)江デルタ地域における禹洲の統(tǒng)合は業(yè)績(jī)志向に傾いている。禹洲蘇州公司は100億元を突破した初の地域會(huì)社で、現(xiàn)在南京、揚(yáng)州と江蘇地域會(huì)社を構(gòu)成している。浙江、上海、安徽は東部地域會(huì)社を構(gòu)成している。

管理の高度化

構(gòu)造調(diào)整のほか、住宅企業(yè)のコスト、販売などの管理も精密化されている。

今年第3四半期、業(yè)界全體の利益率は下落した。業(yè)界関係者は、精密化管理によってコストを圧縮し、利益空間をさらに獲得できると考えている。

朱栄斌氏は、過(guò)去に土地を多く買(mǎi)うモデルはもはや通用せず、土地の備蓄が多すぎるとコストも増加し、在庫(kù)の消化が悪くなってから相応の価値の土地を補(bǔ)充しなければならないと考えている。「市場(chǎng)から土蔵を逆押しすべきで、現(xiàn)在の土蔵は2年間の開(kāi)発規(guī)模を満たせば十分で、この2年間にどれだけの価値を売ったら土地を補(bǔ)充するのか」。

また、日常的な出費(fèi)の中でコストを圧縮する住宅企業(yè)も少なくないことが分かった。例えば、高速鉄道（飛行機(jī)を使わない）での出張を提唱するなど。マーケティングの面では、チャネル管理を強(qiáng)化しようとする住宅企業(yè)もある。

最近、不動(dòng)産業(yè)界ではルート料の議論が盛んになっている。一部のプロジェクトのチャネル費(fèi)が高いため、住宅企業(yè)の販売利益は大幅に圧縮された。

ある不動(dòng)産企業(yè)関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、不動(dòng)産分野はインターネット時(shí)代に逆戻りした：インターネットの役割は仲介化に行くべきだが、不動(dòng)産はルートが繁栄している。原因は、住宅企業(yè)が自分の製品力、マーケティング力を重視せず、チャネルに過(guò)度に依存して販売規(guī)模を?qū)g現(xiàn)していることにある。

そのため、前述の住宅企業(yè)家は、高額なルート料金で客を奪うよりも、直接値下げしたほうがいいと考えている。

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