1ヶ月前、彩生活の業(yè)績発表會で、彩生活取締役局の潘軍主席兼最高経営責任者は「物産第一株の活力を再び奮い立たせる」と豪語したことがある。

9月28日夜、碧桂園サービスホールディングスは公告を発表し、碧桂園物業(yè)香港ホールディングスと彩生活サービスは株式譲渡契約を締結(jié)し、33億元以下の総代価で彩生活傘下の隣裏楽ホールディングス有限會社の100%株式を買収したと発表した。取引が完了すると、碧桂園は彩生活のほぼすべての核心資産を保有する。

これは彩生活の発展過程の転換點かもしれない。

彩生活は2014年に港交所に上陸し、親會社は花形年で、後者は曽赤ちゃんが創(chuàng)立した。彩生活が発売された當初、資本市場のためにカスタマイズされた物語は一度市場価値を上昇させ、資本市場の寵児となった。しかし、上場から7年、彩生活は何度も統(tǒng)合の悪い買収合併を経験した後、口コミが急転直下し、何度も戦略調(diào)整をした後もボトルネックを突破することが難しく、業(yè)績の成長は停滯している。

現(xiàn)在のこの微妙な時點で、彩生活の親會社は何年も同じように動揺しており、その資産はまだ注目されているが、「身を売って救い主」の道を歩まなければならない。

不動産業(yè)。IC photo

身売り

彩生活は核心資産を碧桂園に譲渡し、業(yè)界から見れば価格の公正な取引である。

碧桂園のサービス公告によると、2021年6月30日現(xiàn)在、近隣の楽は審査を経ずに総合純資産価値が約13億7400萬元に達した。2020年末現(xiàn)在、近所の楽は稅引き前の利益を除いて約4億1200萬元、稅引き後の利益を除いて約3億9000萬元を記録した。この計算によると、碧桂園サービスの近隣楽買収の推定値はPEの11倍を超えない。

現(xiàn)在、彩生活の総市場価値は約37億香港ドルにすぎず、市場収益率は約6.14倍のPEである。他の頭部物企業(yè)に比べて、この推定値は低いレベルに屬している。IPG中國首席経済學(xué)者の柏文喜氏は21世紀経済報道記者に、「彩生活はもともと上場不動産管理會社であり、その取引推定値は市場取引価格を參考にして行われているからだ」と述べた。

碧桂園サービスはこの取引のために分割支払い方式を設(shè)置した。公告によると、碧桂園物業(yè)香港は自己資金、株式融資、ローンなどの方式で3期の支払いを行い、各期に相応の支払い條件の細則があるという。

彩生活に近い人は21世紀の経済報道記者に、この取引は実は數(shù)ヶ月間話して、碧桂園サービスが買ったのも彩生活の現(xiàn)在最も価値のある商業(yè)資産で、例えば萬象美物業(yè)と開元國際です。

碧桂園のサービスを知っている人も、「（碧桂園サービスが）買ったこの部分は商業(yè)サービスで、碧桂園サービスのスタイルによっては、他の資産を買うことはない」と分析しています。

近年、彩生活は買収合併後の投資管理が不足しているため、基礎(chǔ)サービスレベルはずっと非難されているようで、ある程度彩生活の資本市場での表現(xiàn)にも影響を與えている。

2019年から、彩生活は何度も経営陣の変動と會社戦略の調(diào)整を行った。2020年の業(yè)績會で、潘軍は、全體の仕事が1年半の調(diào)整を通じて基本的に完成したと報告した。管理構(gòu)造の簡素化、業(yè)務(wù)の発展戦略の調(diào)整、報酬の最適化、激勵メカニズムを含む。

今年半ばの業(yè)績會で、潘軍は再び、彩生活が不動産業(yè)界で最も多くの會社を買収し、現(xiàn)在までに200以上の不動産會社が買収合併していることを明らかにした。1年半の統(tǒng)合を経て、會社は將來、対応する第三者業(yè)務(wù)の開拓に入り、成長の軌道に戻ることができます?！肝磥恧尾噬瞍线m度に買収合併に注目し、會社の規(guī)模も適度に拡大する」。しかし、大刀広斧の調(diào)整の下で、彩生活は急速な発展を迎えていない。彩生活の2021年中間業(yè)績公告によると、期間內(nèi)の會社の売上高は約17億922萬元で、前年同期比約0.75%増加し、行內(nèi)の平均売上高の伸び率を下回った。粗利益は5億3400萬元で、前年同期比0.43%増加した。収益は下落から上昇に転じたが、上昇幅は依然として小さく、成長は力がない。期間內(nèi)の管麺積は5億531萬平方メートルで、管麺積は前年同期比0.26%増加し、成長率は他の頭部物企業(yè)よりはるかに低い。

救い主

彩生活が核心資産を譲渡した背景には、親會社の長年の狀況も楽観的ではない。

柏文喜氏は21世紀の経済報道記者の取材に対し、「彩生活が核心資産を売卻したのは、親會社が花形年に大きな流動性圧力に直麺していることが主な原因だが、傘下で急速に換金できる能力の高い資産、つまり彩生活不動産プレートである」と述べた。

花形年には現(xiàn)在、業(yè)績が下落し、債務(wù)が頭打ちになっている狀況がある。柏文喜氏は、「花形年の業(yè)界地位と規(guī)模もあまり優(yōu)勢ではなく、財務(wù)狀況もあまり楽観的ではないため、花形年の未來の発展圧力は大きい」と述べた。

花見本年2021年中報によると、花見本年の多くの業(yè)績データが下落し、発展が弱くなった。今年上半期、販売麺では、サンプル年間の累計販売額は281.2億元で、2021年の販売額600億元の目標の半分にも達していない。売上高の麺では、花様の年間粗利益は22.77億元で、前年同期より26.75%下落した。粗金利は約20.8%で、前年同期比38%下落した。純金利は2.77%で、前年同期より7.58%下落した。

収入が下落すると同時に、債務(wù)狀況も楽観的ではない。貝殻研究院の統(tǒng)計によると、花形年に事前入金を取り除いた後の資産負債率は72.7%、純負債率は74.8%、現(xiàn)金短債比は1.59で、「三つの赤い線」が一つ踏み入れられ、「黃色枠」に屬している。同時に、花形年は現(xiàn)在、それぞれ借金約168.5億元、優(yōu)先手形と債券約343.7億元、資産擔保証券約2.68億元を所有し、総借金は515億元で、2020年より約10%増加した。

このような背景の下で、花形年は國際格付け機関のスタンダード、フィッチ、ムーディーズなどに相次いで格付けを引き下げられた。

スタンダードの統(tǒng)計によると、サンプル年には約7億6200萬ドルの優(yōu)先無擔保債券が2021年の殘りの時間に期限切れになり、11億5000萬ドルの債券が2022年に期限切れになり、約17億元の國內(nèi)債券が11月と12月に期限切れになるか、再販売され、約35億元の信託ローンが1年以內(nèi)に期限切れになる。柏文喜氏は、「3つの國際機関の負の格付けは、企業(yè)の流動性の悪化と債務(wù)返済能力の低下を意味し、公開市場での融資リスクと難易度の増大を意味する」と分析した。

花様年管理層もこのような狀況を予審していないわけではない。これまで、花サンプル年取締役局の潘軍主席兼最高経営責任者は、來年6月に政策環(huán)境が改善されなければ、販売は依然としてこのような衰退を続け、民間企業(yè)の開発者の60%が倒産に直麺していると公開していた。

今年半ばの業(yè)績発表會では、花見本年管理層も、長期的な投資プロジェクトを含む重資産を処理していると述べた?！盖盎赝顿Y家に會っても、デパートやホテルを処分するなど、これらの動作について専門的に話しました。これらは會社の將來の経営にとって負債を減らし、キャッシュフローを増やすだけで、現(xiàn)在いくつかのビジネスプロジェクトが順調(diào)に進んでいます」。

彩生活が核心資産を売卻する行為を見ると、花様年の自救は相対的に積極的である。ただ、現(xiàn)在の不動産業(yè)界は週期的に頻繁な変動の中で、多くの情勢に対する予測が正確ではない住宅企業(yè)の運命も結(jié)局これによって変えざるを得ない。

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