“至暗時(shí)刻”漸遠(yuǎn)，今年三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

高力國(guó)際近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量在連續(xù)兩個(gè)季度創(chuàng)下歷史新高之后，第三個(gè)季度亦保持在較高水平，租金則在連續(xù)9個(gè)季度下跌后，首次迎來(lái)了止跌微漲，空置率進(jìn)一步下降。

整體市場(chǎng)趨穩(wěn)，但部分區(qū)域市場(chǎng)暗流涌動(dòng)。三季度，受“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)集中退租造成北京上地區(qū)域?qū)懽謽莾粑{量出現(xiàn)負(fù)數(shù)，望京-酒仙橋和中關(guān)村區(qū)域因在線教育企業(yè)較多，受到的影響也相對(duì)較大。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明也進(jìn)一步指出，在線教育企業(yè)退租對(duì)全市場(chǎng)的影響非常有限，且市場(chǎng)短期內(nèi)即可修復(fù)。

在線教育企業(yè)退租對(duì)全市場(chǎng)的影響非常有限，且市場(chǎng)短期內(nèi)即可修復(fù)。視覺(jué)中國(guó)

市場(chǎng)需求回歸常態(tài)

時(shí)間如果拉回到2020年年底，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)正一片愁云。

2020年底，數(shù)據(jù)顯示，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到19.4%，創(chuàng)近十年的新高；與此同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金水平從2019年底的383元/月/平方米降至351元/月/平方米，降幅達(dá)到8.4%，同樣創(chuàng)下近10年的新高。

當(dāng)時(shí)的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)受供應(yīng)量偏大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情等因素疊加影響，可謂遭遇了從未有過(guò)的冷淡。

但市場(chǎng)的狀態(tài)并未因新年到來(lái)而瞬時(shí)回歸，一方面是不斷攀升的凈吸納量，另一方面是環(huán)比下降的租金水平，這場(chǎng)復(fù)蘇顯得有些漫長(zhǎng)。

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，2021年第一季度、第二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量分別為26萬(wàn)平方米、37萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)去化量已經(jīng)達(dá)到歷史全年平均凈吸納量水平，同時(shí)，這也是近十年來(lái)首次連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)超過(guò)20萬(wàn)平方米的市場(chǎng)去化。

而租金水平方面，繼2020年底降至351元/月/平方米以來(lái)，2021年第一季度、第二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金繼續(xù)降至344.8元/月/平方米和340.8元/月/平方米。

不過(guò)也要看到租金降幅的確在逐步收窄。

2021年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回歸顯得更加明顯起來(lái)。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)下跌9個(gè)季度后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)，市場(chǎng)平均凈有效租金為341.1元/月/平方米，環(huán)比微漲0.1%。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，市場(chǎng)租金調(diào)整的窗口期接近尾聲，租金有望在四季度或2022年一季度出現(xiàn)更大幅度回升。

空置率方面，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率連續(xù)多個(gè)季度上升后，于2021年二季度開(kāi)始環(huán)比下降，當(dāng)季空置率降低到18.2%，這一趨勢(shì)持續(xù)到三季度。根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，三季度，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為16.7%，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

空置率下降主要是因?yàn)閷?xiě)字樓市場(chǎng)近兩個(gè)季度維持高吸納量。根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量為21.5萬(wàn)平方米，依然保持了較高的需求水平。

陸明表示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求實(shí)際上已經(jīng)回歸常態(tài)。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨同樣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈如期而至。

對(duì)整體市場(chǎng)影響不大

“雙減”政策下，在線教育企業(yè)的集中退租對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響如何？

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分子市場(chǎng)短期內(nèi)受此影響較大。今年第三季度，北京上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)的凈吸納量為-3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了6.5萬(wàn)平方米，過(guò)去四個(gè)季度，上地區(qū)域的平均凈吸納量為4.5萬(wàn)平方米。

租金和空置率也隨之波動(dòng)，租金從上季度的176.1元/月/平方米下滑至173.1元/月/平方米，空置率由5.4%上升到6.8%。

需要注意的是，上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金一直處于較高水平，空置率向來(lái)低于平均水平，在“雙減”影響之下，該區(qū)域租金仍高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)平均租金，空置率也低于全市16.7%的平均水平。

除上地區(qū)域之外，望京-酒仙橋區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域也有大量在線教育企業(yè)退租。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，三季度，望京-酒仙橋區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量為1.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5萬(wàn)平方米；中關(guān)村區(qū)域凈吸納量為負(fù)0.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2萬(wàn)平方米。

但高力國(guó)際同時(shí)指出，在線教育企業(yè)退租的影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓影響較小，對(duì)整體市場(chǎng)影響不大。

“而且在線教育企業(yè)普遍集中在望京-酒仙橋、上地等低空置率的市場(chǎng)，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時(shí)，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場(chǎng)后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎?！标懨鞅硎荆松贁?shù)“專業(yè)”教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂(lè)觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過(guò)分擔(dān)憂后續(xù)出租的情況。