引子：國家稅務(wù)總局26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳?！?BR>
　　近幾年，國內(nèi)從來沒有任何產(chǎn)業(yè)可與房地產(chǎn)媲美，被國家和民眾高度關(guān)注，被各類政策連續(xù)圍剿。

　　面對(duì)房價(jià)的飛漲，４月中旬，國家再次調(diào)控。新“國十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房價(jià)“困擾”的消費(fèi)者再度看到希望的曙光，各地樓市也爭相呼喊“調(diào)控太嚴(yán)厲了”。

　　2003年的“121文件”被公認(rèn)為管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的開始，此后，政策開始對(duì)該行業(yè)“狂轟濫炸”。

　　2005年和2006年，政府動(dòng)用了土地、稅收、行政等諸多手段對(duì)房價(jià)進(jìn)行“圍剿”，皆未見效，這種現(xiàn)象持續(xù)到2007年9月。

　　2007年，政府再出組合拳，央行5次加息，9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)控公積金貸款，實(shí)行差別化信貸，房價(jià)一時(shí)回落。然而，這輪宏觀調(diào)控最終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房價(jià)隨即迎來了報(bào)復(fù)性反彈——部分城市房價(jià)短期內(nèi)翻倍。

　　幾輪調(diào)控下來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？

　　仔細(xì)觀察此輪調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，新“國十條”頒布于部分城市房價(jià)暴漲之后。實(shí)際上，自去年秋天，北京等城市的房價(jià)已呈狂飆之勢(shì)，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過于寬松的信貸政策卻在幾個(gè)月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房價(jià)翻一番之后才出臺(tái)。也就是說，管理層幾乎從未在房價(jià)剛開始露出苗頭時(shí)就將其限制，而是等其“盆滿缽滿”時(shí)才“亡羊補(bǔ)牢”。

　　然而，房價(jià)漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個(gè)月北京等城市房價(jià)飆升一倍，管理層隨后出臺(tái)了頗為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應(yīng)曾令不少開發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，而比起沿海制造業(yè)在金融危機(jī)中的壓力，房地產(chǎn)的問題又顯得微不足道。即使這樣，在調(diào)控與金融危機(jī)的雙重壓力下，2008年房價(jià)也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠(yuǎn)。

　　不難看出，中國房地產(chǎn)調(diào)控存在以下的問題：{page_break}

　　一、 慣于使用行政手段，但行政手段只能干預(yù)一時(shí)。

　　盡管1998年中國房地產(chǎn)就開始了市場(chǎng)化進(jìn)程，但直到現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)也未完全市場(chǎng)化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在此次新“國十條”及北京版的細(xì)則中可見一斑。限制外地人購房、買房查驗(yàn)結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

　　行政手段打壓市場(chǎng)確實(shí)能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場(chǎng)規(guī)律的強(qiáng)力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。

　　二、政策“朝令夕改”， 缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，沒有長期效應(yīng)。

　　任何政策的出臺(tái)，都應(yīng)反復(fù)論證、謹(jǐn)慎發(fā)布，但在中國，針對(duì)房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場(chǎng)規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在實(shí)際效果上甚至起到了助推房價(jià)上漲的相反作用。

　　當(dāng)政策成為一種常態(tài)，市場(chǎng)上的主體早已習(xí)慣在政府的干預(yù)下生存。2008年，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)步履維艱時(shí)，房地產(chǎn)是第一個(gè)跳出來向政府“呼救”的行業(yè)。這不僅僅是會(huì)哭的孩子有奶吃的問題，更重要的是，房地產(chǎn)牽動(dòng)著大量的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)已經(jīng)成為負(fù)擔(dān)。政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度屬于“含在嘴里怕化了，吐出來怕飛了”的矛盾狀態(tài)中。

　　由于這個(gè)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過一年。實(shí)際上，此前中國不乏嚴(yán)厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時(shí)間不長，導(dǎo)致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅(jiān)持多久，還未嘗可知。

　　三、地方并無新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)必打折扣。

　　新“國十條”的很多內(nèi)容其實(shí)并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，如“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過去幾年出臺(tái)的政策中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是，一直以來，這些政策都沒有得到很好的執(zhí)行。

　　中央政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來哄抬土地價(jià)格。2008年市場(chǎng)低迷，不少土地流拍流標(biāo)，一些地方政府一邊與高房價(jià)的言論撇清，一邊“暗度陳倉”，越級(jí)出臺(tái)了一系列救市政策。

　?。翟拢玻啡眨氯A網(wǎng)撰文《樓市總體仍陷“混沌” 遏制房價(jià)過快上漲不可松懈》，文中顯示，地方調(diào)控細(xì)則多已“溫和落地”．．．．．．

　　可以預(yù)見，由于分稅制、土地財(cái)政等問題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類似2008年的效應(yīng)，最先坐不住的很可能不是開發(fā)商，而是地方政府。

　　綜上所述，中國式房地產(chǎn)調(diào)控往往治標(biāo)不治本。仿佛用多了抗生素，不僅未能令“病人”的身體恢復(fù)健康狀態(tài)，反而有了抗藥性。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，本輪宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”。